"Este año hemos vendido pisos en Cádiz a precios que nos han dado miedo"

Las principales inmobiliarias radicadas en Cádiz van a cerrar 2025, en líneas generales, con un buen nivel de ventas, incluso superiores al logrado del ejercicio de 2024.

La persistencia de los altos precios en buena parte de los pisos que están en el mercado, tanto de nueva planta como de segunda mano, no han afectado hasta el momento al sector, que destaca que sigue existiendo más demanda que oferta, lo que no ayuda a relajar los costes.

“En los tres primeros trimestres del año, todo lo que salía a la venta se vendía en poco tiempo. Y en más de una ocasión se han vendido a unos precios que nos daban miedo”, reconoce Begoña Gómez, gerente de la inmobiliaria gaditana Comunidades del Sur.

Sin embargo, esta tendencia a vender todo a precios evidentemente exagerados, puede estar llegando a su fin.

“Siempre he tenido claro que cuando las cosas no son normales, algo va a pasar”. Y no era normal vender pisos medianos por más de medio millón de euros, por ejemplo. “Había hasta varios candidatos por estos pisos, con lo que llegábamos a pensar que incluso podrían haberse vendido más caros”, incide la empresaria gaditana.

Begoña Gómez destaca que algo así está pasando en Madrid o Barcelona, donde los precios se han disparado aún más que en Cádiz y donde llevan ya unos meses con una ralentización de este mercado.

“Con el inicio del último tramo del año, tras el final del verano, está comenzando a pasar también en Cádiz lo ya iniciado en Madrid y Barcelona. Ya aparecen compradores que no están dispuestos a adquirir pisos por la cantidad en la que salen al mercado, y lo que antes se vendía en una semana o diez días, ahora se ralentiza.

Sin embargo, este inicio de cambio de modelo no supone que los precios vayan a bajar, en todo caso no subirán más y se mantendrán en los costes actuales. Salvo en aquellos casos en los que los pisos se lleven tres o cuatro meses sin vender y exista un interés de la propiedad por deshacerse de los mismos (en el mercado hay viviendas con costes disparatados que llevan así meses e incluso años, al no tener los dueños urgencia por cerrar su venta), el precio puede bajar. Al final, es el mercado el que regula los precios.

Una parte de las buenas ventas que se están logrando este año se deben a compradores de otros puntos del país, ya que el negocio con los extranjeros aún no llega al 10% del total, según Comunidades.

Las claves del negocio de la Inmobiliaria Hispania

Álvaro Pedreño, gerente de la Inmobiliaria Hispania, coincide también en el aumento de ventas durante 2025 a pesar de los precios del mercado, aunque no descarta una cierta ralentización en el segundo semestre (en el primer el aumento ha sido del 10%), para terminar el año con un leve incremento respecto a 2024.

Lamenta también la existencia de una oferta inmobiliaria “muy fuera de los precios del mercado, cuando lo que está de acuerdo al mismo se comercializa muy rápidamente. Los datos disparados al final acaban distorsionando las estadísticas del sector, aunque nosotros intentamos trasladar a los clientes la necesidad de plantear precios lógicos, especialmente en casos que están un 20% por encima de su precio real”, destaca el empresario.

Como forma para activar el mercado con una mayor oferta, considera esencial que desde las administraciones se activen de manera urgente planes de construcción de VPO, de todo tipo. Para el gerente de Hispania esta actuación debe ser “prioritaria” ante la necesidad social existente.

A la vez, considera importante que se favorezca el cambio de uso y de normas para favorecer que los mismos promotores privados construyan también VPO.

Hay otras medidas que se están adoptando en Cádiz, aunque con un número más limitado de nuevas viviendas, como pasa con el cambio de uso de locales comerciales a residenciales en determinadas calles de la ciudad. Aquí se pide incrementar los cambios normativos “permitiendo incrementar la edificabilidad en fincas del casco antiguo con baja y una planta, hasta igualarlo a los edificios vecinos”.

Con todo, se pide agilidad a la hora de sacar adelante estas normas que podrían animar al mercado inmobiliario y, con ello, reducir el precio de la vivienda.

Álvaro Pedreño destaca el incremento de los precios en viviendas de segunda mano que salen a la venta ya reformadas. “Muchos compradores tienen en cuenta el aumento del coste de la mano de obra, para hacer obras, y la carga de trabajo que hay que dificulta su ejecución”, para así comprar lo que ya está arreglado.

Según los datos que maneja Hispania, el 75% de las ventas cerradas han sido para viviendas habituales. Del total, el 80% han procedido de clientes de la propia ciudad o de la provincia. Y cada vez hay más operaciones de compra-venta, ante la necesidad de vender su antigua casa para así poder comprarse una nueva.