La Ley de la Propiedad Horizontal lo confirma: un vecino no puede cambiar el color de la fachada sin permiso

Un vecino no puede pintar la fachada de su vivienda a su antojo sin contar con la aprobación de la comunidad de propietarios. Así lo establece de forma clara la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH), que regula en España el régimen de las comunidades de propietarios y define qué se considera elemento común y cuándo requiere autorización.

¿Qué dice la ley sobre modificar la fachada?

El artículo 7.1 de la LPH señala que "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".

Por otro lado, el artículo 17 regula cómo deben aprobarse las modificaciones, mejoras o nuevas instalaciones que afecten al conjunto, no sólo a la vivienda individual. El hecho de cambiar el color de la fachada se considera una modificación estética que afecta a la configuración exterior del edificio —un elemento que comparte carácter común aunque pueda disfrutarse en uso privativo— y por tanto debe tramitarse conforme a la normativa común de la comunidad.

¿Cuándo se necesita permiso? ¿Y cuándo basta con avisar?

La respuesta depende del motivo y del alcance de la actuación. Según expertos inmobiliarios:

• Sin permiso previo / sólo aviso: Si se trata de obras de conservación, reparación o mantenimiento de la fachada —por ejemplo, pintar para eliminar humedades, reparar grietas o conservar el estado exterior— entonces se puede realizar sin necesidad de un acuerdo previo de junta, al tratarse de mantenimiento necesario. En este caso, bastaría con informar al presidente o al administrador de la comunidad.
• Con permiso (y acuerdo de la Junta de Propietarios): Si, por el contrario, el cambio es estético —por ejemplo, cambiar el color habitual de la fachada o modificar el aspecto visual del edificio— entonces se necesita la aprobación de la junta de propietarios conforme al artículo 17 de la LPH: al menos tres quintas partes del total de propietarios que, además, representen tres quintas partes de las cuotas de participación.

¿Y si la fachada afecta sólo a mi vivienda?

Incluso en el caso de viviendas unifamiliares, adosadas o en urbanización donde se vea solo la fachada de “mi casa”, esa parte se considera elemento común del edificio o del conjunto. Por tanto, el propietario no tiene libertad absoluta para cambiar el color sin consultar.

Incluso si el color lo eliges para "mi parte", modificar la envolvente del edificio o elemento visible por el exterior exige el acuerdo correspondiente porque puede afectar a la estética, al valor común o al derecho de otros vecinos.

¿Qué ocurre si se cambia sin permiso?

La jurisprudencia lo tiene claro: realizar modificaciones en elementos comunes sin la autorización de la comunidad puede dar lugar a reclamaciones, obligación de restituir la situación anterior y asumir costes. Por ejemplo, se ha desestimado el argumento de que en el pasado otros propietarios hicieron cambios sin permiso: cada caso debe evaluarse individualmente.

Además, los propietarios que voten en contra de una modificación estética aprobada pueden no estar obligados a contribuir económicamente a ella aunque el cambio se aplique a todos.

Consejos prácticos para propietarios y comunidades

• Antes de pintar o cambiar el color de una fachada, revise los estatutos de la comunidad: pueden contener normas específicas sobre colores, acabados o estilos.
• Informe al presidente o administrador de la comunidad, incluso si considera que se trata de mantenimiento. Evitará sorpresas.
• Si la actuación es estética, solicite un punto en la Junta de Propietarios para someterlo a votación conforme al artículo 17.
• Si es usted la comunidad, comunique claramente las normas sobre estética para evitar conflictos y desprecios legales posteriores.
• Guarde constancia (acta, comunicaciones) de los acuerdos, ya que la jurisprudencia analiza cómo se ha actuado y en qué condiciones.