Ley de la Propiedad Horizontal lo confirma: esto es lo que pasa si tienes goteras en casa y vives en una comunidad de vecinos

Las goteras y filtraciones son uno de los conflictos más habituales en las comunidades de vecinos. Determinar quién debe asumir los costes —si el propietario afectado o la comunidad— puede generar tensiones, sobre todo cuando la humedad proviene del tejado, la fachada o las tuberías del edificio. En estos casos, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en su artículo 10, es clara: cuando el origen del daño está en un elemento común, la comunidad está obligada a actuar y costear las reparaciones necesarias.

Qué dice exactamente la Ley de Propiedad Horizontal

El artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece que serán obligatorias y no requerirán acuerdo previo de la Junta las obras necesarias para garantizar el mantenimiento, la seguridad y la habitabilidad del inmueble. Es decir, si las goteras derivan del mal estado del tejado, de una bajante general o de la fachada, la comunidad debe asumir tanto la reparación del origen del problema como los daños ocasionados en las viviendas afectadas.

Estas actuaciones se consideran "obligatorias", por lo que todos los propietarios deben contribuir al gasto, en proporción a su cuota de participación. El acuerdo de la Junta solo servirá para aprobar la derrama y fijar los plazos de pago, pero no puede negarse a ejecutar la obra si esta es necesaria para conservar el edificio en condiciones adecuadas.

Cuándo responde la comunidad y cuándo el propietario

La clave está en determinar de dónde procede la filtración.

• Si el agua entra por una pared, cubierta o tubería general, se considera un elemento común, y por tanto la responsabilidad es de la comunidad.
• Si el problema se debe a una instalación privada —por ejemplo, una cañería interior del baño o una terraza de uso privativo mal impermeabilizada—, el coste recae sobre el propietario.

En el caso de terrazas o patios de uso privativo, los tribunales suelen distinguir entre el mantenimiento ordinario, que corresponde al usuario, y las obras estructurales o de conservación del edificio, que deben pagar todos los vecinos.

Qué ocurre si la comunidad no actúa

Si la comunidad ignora el problema o retrasa injustificadamente la reparación, el artículo 10.2 de la ley advierte que los propietarios que se opongan o demoren las obras pueden ser sancionados individualmente por la administración. Además, el propietario afectado tiene derecho a reclamar judicialmente tanto la reparación como una indemnización por los daños sufridos, incluidos los desperfectos en pintura, muebles o electrodomésticos.

También puede contratar la reparación de urgencia y, posteriormente, repercutir el coste a la comunidad, siempre que acredite el origen común de la avería y la necesidad inmediata de la actuación.

Qué pasa con las derramas

Las obras de conservación y reparación obligatorias deben financiarse mediante una derrama comunitaria, que todos los vecinos están obligados a abonar, aunque no estén directamente afectados. La ley también aclara que los pisos o locales quedan afectos al pago de estas obras, lo que significa que, en caso de impago, el nuevo propietario responderá de las cuotas pendientes del anterior.

Además, si las obras de rehabilitación o accesibilidad cuentan con ayudas públicas que cubran al menos el 75% del coste, la comunidad está obligada a ejecutarlas, aunque el resto de los propietarios no estén de acuerdo.

Si tiene goteras en casa y vive en una comunidad de vecinos, la Ley de Propiedad Horizontal te protege siempre que el origen esté en un elemento común. En ese caso, la comunidad debe reparar los daños y sufragar los gastos mediante una derrama. Solo si la avería procede de una instalación particular, la responsabilidad será individual.

Actuar con rapidez, documentar los daños y comunicarlo formalmente al administrador son pasos clave para evitar conflictos mayores y garantizar que se cumpla la ley. Porque, según recuerda el artículo 10, mantener el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad no es opcional: es una obligación legal para todos los propietarios.