La solución de la vivienda en Cádiz no está en la capital, está en la Bahía

El problema de la vivienda en Cádiz es como el problema del tren en la Bahía: lo llevamos sufriendo años y años, pero solo en determinados momentos aparece en la agenda política y social. Ahora estamos en uno de esos momentos.

Podemos retroceder décadas, e incluso siglos, para constatar que la falta de pisos, y sobre todo la falta de una vivienda digna y asequible para todos, ya era objeto de debate a principios del siglo XIX, cuando en el casco urbano, entonces constreñido al interior del recinto amurallado, vivían más de 70.000 personas, el doble que en la actualidad. O cuando en las décadas de los años 40 y 60 se evidenció públicamente la degradación en la que vivían miles de familias en barrios como Santa María, La Merced y El Pópulo.

Desde entonces, por supuesto, hemos avanzado en positivo. El Plan Urban y, sobre todo, el Plan de Rehabilitación del Casco Antiguo eliminó casi en su totalidad (no toda, aún vemos casos vergonzosos en el casco) la infravivienda en intramuros, y permitió desahogar el Cádiz histórico.

Aun así, la vivienda sigue estando, o debería estar, en el centro del debate de ciudad. La falta de pisos, especialmente para las familias con mínimos recursos, y el elevado coste de los mismos, tanto los de renta libre como los de alquiler.

De casi todo ello se habló esta semana en un debate organizado por el Foro Hércules, formado por exconcejales del Ayuntamiento de Cádiz. Dirigido por Pepa Santiago, participaron Gumersindo Fernández, arquitecto y uno de los más activos promotores de vivienda en la ciudad; Paula Vilches, decana del Colegio de Arquitectos; Eladio García, aparejador y un referente en los planes de rehabilitación de esta ciudad; y el director adjunto de este diario.

De lo dicho y oído en este debate, celebrado en la sede de la Asociación de la Prensa ante un nutrido y participativo público, pensar que hay una solución inmediata al problema de la vivienda en Cádiz es simplemente imposible.

Casi con todo el suelo agotado

La peculiaridad urbana de Cádiz: 4,5 kilómetros cuadrados de superficie residencial ya casi totalmente agotado, impide una construcción de viviendas lo suficientemente numerosa como para atender las necesidades presentes y futuras de la ciudad.

Sólo en el registro de demandantes de Procasa hay algo más de 5.000 personas; a ellas hay que unir las que buscan un piso de protección oficial, las que apuestan por la renta libre o las que quieren retornar a su ciudad.

Frente a esta realidad, los límites espaciales para construir nuevas viviendas son muy limitados, y en su mayoría lo sufren los promotores privados. En manos públicas aún queda suelo donde levantar varios cientos de pisos, e incluso algunos millares si se aprovechan bien los terrenos: los edificios que tiene la Junta en intramuros, Tolosa Latour, los antiguos colegios municipales de Adolfo de Castro y Carmen Jiménez, la parte municipal de Casitas Bajas y la ampliación de la barriada Manuel de Falla.

Pero la gran bolsa de crecimiento residencial sigue estando en un terreno baldío en el polígono exterior de la Zona Franca, donde se podrían levantar, a decir de Gumersindo Fernández, entre 5.000 y 10.000 viviendas.

La lógica de este cambio de uso sin embargo no ha supuesto avance alguno en todos estos años. La necesidad de apostar por la vivienda pública, defendida con fuerza por Eladio García y por buena parte de quienes, desde el público, intervinieron, y que éstas operaciones sean lideradas por el Estado tendrían respuesta en este suelo.

En la última década, por el contrario, el avance residencial de la ciudad ha crecido a trompicones y con cifras lejanas a las necesidades de la sociedad. La iniciativa privada, esencial para la ciudad, se ralentiza a medida que agota el suelo que puede conseguir; la pública no alcanza el ritmo necesario. Paula Vilches destacó que entre 2021 y 2025 apenas se visaron 180 pisos de renta libre en la capital, frente a 9.900 en el conjunto de la provincia.

La fortaleza de la rehabilitación

Sin embargo, sí destacó otra cifra: la rehabilitación. Y aquí Cádiz sigue manteniendo un mercado que crece en positivo. En el mismo periodo de tiempo se visaron en la ciudad 500 viviendas rehabilitas, la mitad del conjunto de toda la provincia.

Desde los promotores se evidencia el elevado coste del metro cuadrado en Cádiz, la subida de los precios de construcción y la falta de suelo, como problemas añadidos.

La existencia de pisos turísticos como límite habitacional en la provincial se destacó desde el público. Especialmente en voz de Antonio Gallardo, uno de los históricos dirigentes del movimiento vecinal y especialmente en El Pópulo, uno de los barrios que más ha sufrido la llegada de este modelo de alojamiento.

Y especialmente relacionado con la vivienda, la constante pérdida de población desde 1995 (45.000 vecinos menos), y el temor por bajar de los 100.000 habitantes. Un impacto económico para las arcas municipales (al perder fondos estatales, si no se negocia un nuevo modelo de ayuda como hizo en su momento Teófila Martínez), y también un impacto en el estado de ánimo de los propios gaditanos, a decir de alguno de los intervinientes en el público.

Lo cierto es que la falta de vivienda, la falta de suficiente suelo donde construir nuevas promociones (y con ello la presión de la demanda se rebaje al igual que los precios) y la pérdida de población, no tiene solución en el término de Cádiz.

Por mucho que se exprima el suelo libre, a medio plazo ya no quedará un metro cuadrado libre donde construir ni una finca que rehabilitar en el centro histórico.

La vista, así, se va hacia la Bahía, con lo que vuelve a surgir otro debate histórico: la oportunidad de crear una gran ciudad en clave de Bahía.

Entre el público estaba José Antonio Barroso, histórico alcalde de Puerto Real, que de forma vehemente defendió esta propuesta, como se hizo también desde la mesa de debate.

Barroso dejó claro que esta visión de Bahía no debía limitarse a la vivienda, ni a crear barrios expresamente para familias con escasos recursos, lo que en los años 60 se planteó con el nacimiento del Polígono del Río San Pedro y la expansión hacia El Puerto de Santa María, defendida por el entonces alcalde gaditano José León de Carranza.

Reclamó Barroso un reparto de equipamientos en el conjunto de la Bahía, y evidenció que esta unión, junto a la cercana Jerez de la Frontera, supondría más fuerza ante las grandes administraciones y más recursos económicos desde el Estado.

Eso sí, Barroso tenía claro que debía ser el Ayuntamiento de la capital el que debía de liderar este movimiento. Algo que no ha visto ni con Carlos Díaz, ni con Teófila Martínez, ni con José María González, ni ahora con Bruno García.