A falta de conocer los datos de diciembre, la provincia gaditana cerró 2023 no sólo dentro de la tendencia al alza en lo que a venta de vivienda se refiere, sino que vio cómo aumentaban en dos puntos porcentuales el número de hogares que se adquirían sin recurrir a hipoteca.

De esta forma, del total de transacciones de este tipo que vivió el mercado inmobiliario gaditano, un 26,7% de las mismas se realizaron sin solicitar préstamo hipotecario. Justo dos puntos porcentuales más que la cifra que arrojaba 2022, con un 24,7%.

La cifra, no obstante, está por debajo del número de pagos no hipotecarios que se registraban en la provincia antes de la pandemia, que casi alcanzaban un treinta por ciento del total (29,8% en 2019). Sin embargo, si comparamos el nivel de venta de viviendas en la provincia con el anterior al Covid-19, 2023 ha aumentado en un 13,8% el número de transacciones, con un total de 14.525 inmuebles que se movieron en el mercado durante el año pasado frente a los 12.756 de la mayor parte de 2019.

La proporción gaditana se coloca en cualquier caso lejos del porcentaje que registró en 2023 el mercado nacional, donde la adquisición de vivienda sin hipoteca ocupó más de un tercio del total de las transacciones realizadas, llegado a copar un 35% de las operaciones (enfrentándose las 550.215 ventas totales con los 356.633 créditos firmados por adquisición de un hogar), según los datos recogidos en el INE.

Según el listado publicado por UVE Valoraciones, que cruza los datos del INE hasta el pasado mes de agosto, la provincia gaditana se coloca por debajo de la media nacional (32,9%) en la proporción de transacciones inmobiliarias realizadas sin hipoteca, conformando junto a Huelva y Sevilla las dos únicas provincias andaluzas en las que este tipo de pago se sitúa por debajo de un tercio de las operaciones realizadas.

Para la empresa de tasación, son precisamente “las zonas con mayor componente turístico y las provincias de la España vaciada las que presentan un mayor porcentaje de compras sin financiación”. La tabla une así a zonas tan dispares como Alicante, Ávila, Zamora, Castellón, Castellón o Soria en el tramo superior: allí donde la tendencia se invierte y el porcentaje de viviendas que se adquiere sin transacción hipotecaría llegan a copar más de la mitad de las compras inmobiliarias –hasta agosto, el 64,7% de las casas en Alicante se adquirían ‘en limpio’; o el 62,2%de las de Ávila–. También hasta el otoño, dentro de la comunidad autónoma andaluza es Málaga la que se sitúa como la provincia con mayor número de transacciones sin financiación, copando el segundo puesto a nivel nacional con un total de 16.144.

La Fundación Cajas de Ahorros (FUNCAS) señala varias causas tras este escenario en el que va cobrando protagonismo el pago sin financiación. Al eterno problema –indican– de una oferta reducida de parque inmobiliario, han venido a unirse “los distintos episodios de incertidumbre económica global y el ambiente inflacionario. que han reducido la confianza para emprender nuevos proyectos inmobiliarios”.La subida de tipos de interés ha mermado la capacidad de maniobra, precisamente, de aquellos que compran una vivienda para uso habitual y que no tienen más remedio que hacerlo, en gran medida, a través de financiación. Este ajuste no lo han experimentado quienes pueden pagar al contado. Y no hay que olvidar, como señalan en UVE, que el precio del alquiler sigue al alza en prácticamente todo el territorio. ¿Las peores cartas? Las de quienes buscan una vivienda con financiación en zonas muy turistificadas: la vivienda cotiza excelentemente como inversión, no tanto como necesidad.

Así, aunque para 2023 se esperaba que los precios de la vivienda se moderaran ostensiblemente –señalan desde FUNCAS– lo que hemos tenido en su lugar ha sido un comportamiento alcista, especialmente en la segunda parte del año: “Con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) de su índice de precios de vivienda a tercer trimestre de 2023, se observaba un crecimiento interanual del 4,5 % que era del 3,2 % en vivienda de segunda mano y del 11 % en vivienda nueva”.

Crecimiento entre signos de tensión

El mercado inmobiliario de la provincia de Cádiz cerró el pasado año con un incremento medio de los precios de la vivienda de un 9,6%, según los datos del Barómetro Inmobiliario de GICA, elaborado con la información suministrada por las 100 agencias de esta asociación de gestores inmobiliarios. Con una abrumadora mayoría, las viviendas habituales han constituido el 84,31% de las ventas inmobiliarias.

La compra de segundas viviendas ha supuesto un 13,73% de las transacciones y las destinadas a la inversión inmobiliaria representan un 1,96% de las ventas. A nivel provincial, más de la mitad de las propiedades vendidas en 2023, el 56,86%, se situaron en un rango de precios entre 100.000 y 150.000 euros. El segundo rango, abarcando el 21,57% de las ventas, estuvo entre 150.000 y 200.000 euros.

Sin embargo, en puntos especialmente tensionados, como la capital gaditana, la realidad del mercado inmobiliario empieza a enseñar las costuras. Así, se ve que el descenso de operaciones con financiación está afectando de manera especial a quienes buscan su primera vivienda, mientras que aumenta el número de compradores de fuera de la provincia. A finales del año pasado, en torno al 10% de las viviendas en venta a través de inmobiliaria en Cádiz tuvo que reducir sus precios.