En apenas unos meses, concretamente en 2020, el Plan General de Ordenación Urbana de Cádiz habrá caducado. Esto es, finalizará su periodo de vigencia y será necesario la aprobación de un nuevo PGOU. Aquí, en este renovado documento es donde radicará precisamente la clave del futuro de la vivienda en Cádiz, uno de los grandes y sempiternos problemas de la capital, agravado sin duda por su falta de suelo.

El Plan de Ordenación Urbana de 2012, el que está en uso, proyectaba la puesta en el mercado de 3.522 nuevas viviendas, por rehabilitación o por nueva planta. De ellas 1.927 de protección oficial y las restantes 1.595 de promoción libre. Todas estas viviendas debían de estar en uso antes de 2020, último año de vigencia del documento.

Basta con hacer un pequeño ejercicio de memoria para constatar que ninguna de las dos cifras se ha cumplido, especialmente la relacionada con la vivienda pública, a pesar de que la vivienda, la falta de ella, es uno de los problemas histórico que soporta Cádiz desde hace siglos.

El PGOU de 2012, que tardó unos años en elaborarse, se aprobó en medio de una crisis económica, y de inversión, que había comenzado en 2008 y que a mediados de esa década alcanzaría su punto álgido. Y sin dinero era, y es, difícil afrontar las inversiones prevista en el Plan.

Sólo en los últimos dos o tres años la iniciativa privada ha reactivado algo el mercado inmobiliario que, en el caso público ha estado paralizado casi en su totalidad en todo este periodo.

El propio Plan Municipal de la Vivienda, redactado en 2018, rebajaba la cifra de nuevas viviendas hasta las 1.964 (1.253 protegidas, 711 libres) en este caso con un calendario que finalizaba en 2023. Eso sí, poniendo un paño caliente al advertir que de todas ellas, 598 protegidas y 576 libres se incluyen en operaciones de complicada ejecución: en el solar del Hospital Puerta del Mar y en el Polígono Exterior de la Zona Franca, que llevan más de una década en situación de espera y nada hace prever que su ejecución sea inminente.

Con todo ello, el PGOU se acerca a su final de vida oficial sin haber cumplido uno de sus principales compromisos. Podría alargarse su periodo de vigencia, sin embargo el gobierno de José María González tiene previsto en la hoja de ruta de este mandato el inicio de la elaboración de un nuevo Plan de Ordenación Urbana, a fin de dejar la impronta progresista en el modelo de la ciudad.

Y la vivienda va a jugar un papel relevante en este documento, según la previsión con la que trabaja el teniente de alcalde de Urbanismo, Martín Vila, que plantea una clara apuesta por la vivienda protegida.En una entrevista con este diario, el edil destaca que se va a trabajar sobre dos aspectos relacionados con la promoción de la vivienda.

Por una parte se pretende "que toda vivienda vacía se ponga en el mercado". Cádiz cuenta con un parque de unas 59.000 viviendas de las que aproximadamente un 10% se encuentran vacías. Aunque es un porcentaje no muy elevado en comparación con otros municipios, sí lo es si tenemos en cuenta la falta de suelo en la capital y la gravedad del problema en la ciudad.

En este sentido, Martín Vila pone como ejemplo al Obispado de Cádiz "como gran tenedor de la vivienda. Ellos tienen una evidente responsabilidad con los ciudadanos y también con sus propios fundamentos". Recuerda que tanto el alcalde como la concejal de Vivienda, Eva Tubío, "han requerido al Obispado para una reunión a fin de activar estos inmuebles", sin respuesta positiva por ahora.

Lo cierto es que sacar al mercado las viviendas vacías es muy complicado. Cádiz tiene un elevado porcentaje en manos de entidades privadas radicadas en otros puntos del país o en manos de familias que han recibido fincas antiguas como herencia y no cuentan con fondos para su rehabilitación.

Asume Martín Vila que la administración local "tiene un marco competencial muy limitado" a la hora de actuar contra los propietarios que mantienen cerradas sus viviendas. Considera por ello fundamental la implicación de las restantes administraciones "para exprimir al máximo toda la normativa".

El otro pilar de la actuación que se pretende ejecutar con el nuevo PGOU sí está en manos del Ayuntamiento. La idea es incrementar de forma notable la reserva de suelo protegido en la nueva ordenación urbana de la ciudad.

Aquí la apuesta es rotunda. Se va a duplicar el espacio reservado para suelo protegido pasando del 30% actual al 60%. Es decir, cuando se actúe sobre un suelo no consolidado (como puede ser el Hospital Puerta del Mar, la Zona Franca o los Depósitos de la Tabacalera) el 60% de lo que se construya tendrá que dedicarse a este tipo de viviendas, "entendiendo la necesidad social que tiene la ciudad y la presencia de un registro de población vulnerable muy elevado".

PISOS EN ZONA FRANCA

Precisamente en uno de estos suelos, en concreto el que se ubica entre el barrio de Loreto y la Glorieta de Zona Franca, se localizarían gran parte de las viviendas que contempla el actual Plan General de Ordenación Urbana.

En este amplio espacio, hoy ocupado en su mayoría por naves industriales o similares, hay "pintadas2 sobre el papel hasta 853 viviendas, de las cuales algo más de 500 serían en el futuro de protección oficial, según las previsiones que maneja ahora Martín Vila de cara al nuevo PGOU.

La operación no es fácil. De hecho el propio delegado de Urbanismo así lo reconoce, aunque se muestra tremendamente "optimista" por cuanto "ya se está trabajando para que estos proyectos puedan llevarse a cabo".

No pone plazo, al igual que tampoco pone fecha para el nuevo PGOU, pero plantea una necesidad. Y es que para que este objetivo llegue a buen puerto será necesario "la colaboración de todas las partes implicadas".

En este sentido, Martín Vila pide directamente la colaboración del Consorcio de la Zona Franca por cuanto entiende que "la administración del Estado no puede dejar de ser competente para algo que es necesario", puntualizando al respecto que “nosotros entendemos que las administraciones deben hacer todo lo que esté en sus manos, incluso más allá de sus propias competencias, para que el ciudadano salga beneficiado”.

Vila no deja de reconocer tampoco que "en los últimos años las relaciones con administraciones de otros colores políticos han sido, en líneas generales, cordiales y de entendimiento" y confía en que esto siga ocurriendo con el Consorcio de la Zona Franca ahora que se presenta la oportunidad de desarrollar estos suelos dedicados a la construcción de viviendas.

En esta línea, cabe recordar que hace escasas fechas la delegada del estado en la Zona Franca, Victoria Rodríguez, declaraba en este Diario que "ya hemos hablado con el Ayuntamiento para intentar hacer un protocolo de actuación. Por nuestra parte ya se contemplan consignaciones presupuestarias y la contratación de la redacción de los documentos de planeamientos".

Victoria Rodríguez apuntaba, además, que "compartimos con el Ayuntamiento el interés general para que el recinto exterior se pueda desarrollar y se creen espacios para que las empresas generen empleo, porque nosotros no somos los que generamos empleo- Sólo creamos espacios", apunta.

Este amplísimo espacio que es la Zona Franca, y su actual estado de abandono, ha generado un importante debate en la ciudad en torno a su futuro, habiéndose contemplado incluso la posibilidad de dotarlo de nuevos usos, entre los que figuraban las viviedas. Sin embargo, tal y como ya dejó claro la propia delegada del estado en la Zona Franca, esta posibilidad no es tan fácil por cuanto la LOUA limita a un 30% como máximo el suelo destinado a viviendas.

Por su parte, el delegado de Urbanismo del Ayuntamiento de Cádiz, Martín Vila, va más allá en este aspecto, señalando que "en cada área de reparto debe haber un equilibro, en el que se contemplen viviendas pero también equipamientos, servicios, zonas verdes y viales, entre otros elementos".

Para que se entienda con mayor claridad, pone como ejemplo la Barriada de la Paz, “un lugar en que se construyeron cientos de viviendas pero en el que no existen apenas equipamientos”.

En su opinión, la zona carece de espacios comerciales y de muchos servicios necesarios. El edil, si acaso, cita como únicos equipamientos de relevancia en la zona los tres colegios y poco más.

Incidiendo en ese posible cambio de usos que se plantea en el debate ciudadano sobre el polígono exterior de la Zona Franca, Martín Vila tiene claro que "mantenemos en el planteamiento naves de carácter industrial porque Cádiz no puede dedicarse al monocultivo de los servicios. Cádiz también necesita industrias".

Eso sí, insiste en el ya mencionado "equilibrio de las áreas de reparto" y ve bien el espacio ya contemplado para viviendas, más aún si en el nuevo PGOUse eleva al 60 por ciento el porcentaje de viviendas protegidas.

Incluso avanza de cara a ese futuro documento que "no se descarta el cambio de usos o la reparcelación de algunos solares", citando expresamente en este sentido los terrenos que ocupaban Navalips y en el que el PGOU de 2012 había dibujado una plaza Multiusos.

Mejora de la accesibilidad

Al margen de estos posibles cambios de usos y de lo que es el polígono de la Zona Franca en materia de vivienda, el nuevo PGOU va a facilitar medidas de mejora de la accesibilidad a los edificios de la ciudad. El Plan actual es muy restrictivo, especialmente en todo lo relacionado con el casco antiguo donde hay cientos de personas, la mayoría de avanzada edad, que no pueden salir a la calle ante la ausencia de ascensores en sus casas.

"Tenemos que ver como resolver las condiciones de accesibilidad de estas fincas, como terminar de conjugar el cuidado del patrimonio con la accesibilidad, que el plan actual no termina de definir claramente". Tiene claro Martín Vila que "hay que flexibilizar las normas en favor de los vecinos sin perder de vista el mantenimiento del patrimonio". En Puerta de Tierra se estudiarán los casos en los que es necesario utilizar espacio público para la instalación de ascensores.