"La mentalidad de los propietarios ha cambiado mucho en los últimos años"

Llevan los dos más de dos décadas dedicándose de lleno al mundo del urbanismo. El arquitecto Manuel Basallote y el abogado Jesús Sendra son los responsables del estudio BRB Arquitectos, que ha dirigido el proceso de regularización de La Herradura, el primer diseminado (ahora ARGs) que ha culminado la primera fase del proyecto con la entrega al Ayuntamiento del proyecto de urbanización de la zona.

Este importante paso es una buena ocasión para hacer un repaso por las líneas generales de un proceso que se inició que el año 2014, con la puesta en marcha de la nueva ordenanza municipal encaminada a acabar con el caos existente en el extrarradio portuense. Sin embargo, se trata de un proceso muy anterior, que viene ya del Plan General de 1992, cuando se planteó la necesidad de regularizar algunas de las zonas que habían crecido al margen del planeamiento.

Algunas de las ARGs que hoy forman parte de las 48 pendientes de regularización venían ya de ese plan anterior, pero no llegaron entonces a dar el paso. Hoy, con un procedimiento mucho más consensuado y ventajoso para los propietarios, parte de ellas se suben también al carro.

Como explica Manuel Basallote "estamos ante un proceso excepcional que no es agradable, pero es un problema que hay que solucionar. El primer paso es explicar la situación a los afectados y en este caso se ha producido en los últimos años un cambio de mentalidad entre muchos de los propietarios".

Jesús Sendra considera, con respecto al procedimiento de regularización, que es la gran apuesta del actual Plan General de Ordenación Urbana, junto con la aprobación y entrada en vigor del Peprichye. Con respecto a lo segundo este estudio de arquitectos no es demasiado optimista a la hora de que este importante documento se pueda tener aprobado en el presente mandato municipal, no obstante, sí son más optimistas con la regularización de las ARGs, que comienza a ver sus frutos.

Estos técnicos agradecen la implicación demostrada por servicios municipales como el área de Planeamiento de la Concejalía de Urbanismo, y la asesoría jurídica de esta misma Concejalía, si bien reconocen que sigue habiendo alguna que otra piedra en el camino, incluso dentro del propio Ayuntamiento.

Tras la aprobación de la actual ordenanza de ARGs, actualmente pendiente de algunas modificaciones, el procedimiento para legalizar las miles de viviendas construidas fuera del ordenamiento urbanístico pasa por tres fases: la primera, que es la que ya ha culminado con éxito La Herradura y está a punto de culminar Valdeazahares, es la fase documental, para lo que es necesario constituir una junta de compensación y aprobar un Plan Especial de Reforma Interior (PERI). Digamos que es la fase en la que se legaliza el suelo. La segunda fase sería la de la urbanización, con la presentación de un proyecto y la ejecución de la obra. Y la tercera fase es ya la de regularización de las viviendas, en la que estas se legalizan y pueden inscribirse en el Registro con todas las garantías. En el caso de La Herradura, la culminación de la primera fase ha durado unos tres años, un plazo que puede parecer largo pero que en realidad se emplea en salvar el principal escollo, que es el poner de acuerdo a los propietarios y trabajar en la necesidad de regularizar como la única opción de futuro.

Los integrantes de BRB reconocen que en estos años que llevan dedicados al mundo del urbanismo, y en concreto a los diseminados, ha habido un salto generacional de manera que muchas de las nuevas directivas tienen una mente más abierta a la hora de encarar el problema, ya que son conscientes de que tienen una serie de deberes que cumplir. Hay nuevas formas en muchas de las ARGs, pero también hay aún algunos dirigentes que no han aceptado este nuevo escenario y son reacios a poner en marcha un proceso que a la larga, será inevitable.

Para iniciar un proceso de regularización, y por lo que respecta a la fase de legalización del suelo, se puede hablar de un coste medio de 5 euros por metros cuadrado. La ordenanza, además, prevé facilidades de pago al Ayuntamiento en cuestiones como los aprovechamientos urbanísticos.

De momento, de las 48 ARGs pendientes de regularización, trece han dado ya el paso y han iniciado el proceso. Lo normal es que los procedimientos se inicien con un acuerdo que alcanza al 60% aproximadamente de los propietarios (se necesita más del 50% del suelo) aunque según avanzan los plazos este acuerdo suele superar el 90%. La normativa prevé mecanismos, en cualquier caso, para apremiar a quienes se quedan al margen, que pierden una serie de derechos como propietarios.

Basallote y Sendra reconocen que como en cualquier proceso excepcional, a veces hay víctimas colaterales y pagan justos por pecadores. En algunas de las zonas a regularizar el espacio disponible es tan escaso que los equipamientos hay que ubicarlos a la fuerza en las zonas que quedan sin construir, lo que viene a perjudicar a quienes han cumplido la ley. En cualquier caso, aclaran que se trata de negociar también este aspecto y se procura repartir los espacios entre parcelas grandes en las que a veces de otra forma sus propietarios no podrían asumir el gran coste de la legalización.

Estos profesionales destacan también la importancia económica que acarrea este proceso. En el caso concreto de La Herradura, donde se regularizarán 24 viviendas, el movimiento económico será de un millón de euros, ascendiendo el coste de las obras de urbanización a unos 600.000 euros, con lo que eso conlleva de cara a la creación de empleo.

A pesar de que es un proceso lento y complejo, Sendra y Basallote consideran que en dos años "se ha avanzado mucho" y creen que el modelo que se está desarrollando en El Puerto, que es pionero, terminará siendo un ejemplo para otras localidades. "En la elaboración de la ordenanza intervinieron urbanistas y colectivos, hubo bastante consenso", destacan, aunque insisten en que hay aún algunos obstáculos que salvar, como la falta de entendimiento con algunos servicios municipales.

El fenómeno de la construcción ilegal está ya erradicado, dicen con rotundidad, y recuerdan que fue un problema consentido por buena parte de la sociedad. Ahora se trata de poner orden en el caos. "Las ARGs pueden salir ahora de forma ordenada y controlada de una situación irregular, dirigiendo ellos el proceso. Es una gran oportunidad", concluyen.