DE CERCA | Entrevista a Gumersindo Fernández

“La comisión del Patrimonio se extralimita en sus funciones”

  • La reconversión. Golpeado por la crisis del sector inmobiliario, Gumersindo Fernández amplió su visión de arquitecto hasta abarcar todo el negocio. Ahora es uno de los promotores que más trabaja en Cádiz

Gumersindo Fernández, en su estudio de la calle Ancha Gumersindo Fernández, en su estudio de la calle Ancha

Gumersindo Fernández, en su estudio de la calle Ancha / Joaquín Hernández Kiki

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Según sus propias palabras, Gumersindo Fernández es lo contrario del arquitecto estrella. Más bien, su trabajo, centrado en proyectar y promover viviendas en el casco histórico de Cádiz, consiste en “pasar desaparcibido”. La crisis inmobiliaria le obligó a reconvertir su negocio y en completar su labor de proyectista con la de promotor, en la que ha tenido éxito, sin salir de la Tacita, en su estudio de la calle Ancha.

Van por ahí diciendo que es usted el que más casas construye en Cádiz...

Ja, ja. Entonces es que se construye poco en Cádiz, ja, ja. Vamos, sí, hacemos bastantes cositas. A partir de la crisis el sector se reconvirtió por completo, y las antiguas promotoras, las de toda la vida, dieron un frenazo, y el mercado de arquitectura, que hace proyectos a clientes particulares y promotores, también se vino abajo. Entonces nos planteamos reconvertir un poco el negocio. Sabíamos hacer la parte técnica, habíamos intervenido también en la parte de gestión, y sólo nos quedaba el área de conocimiento del sector inmobiliario. Nos formamos, estudiamos el tema de las comunidades de bienes y las promociones en régimen de cooperativa, por el que nos decidimos al final y arrancamos con nuestras propias promociones en régimen de cooperativa. Y así empezamos, primero con Huerta del Obispo... y ahí llevamos desde el 2013, unas cuantas.

¿Eso quiere decir que ha remitido la crisis de verdad, o la vamos capeando...?

A ver, cuando el sector residencial, la compra de vivienda, íntimamente vinculado al mercado hipotecario, se hundió, entonces empezó a funcionar lo que se conoce como vivienda de reposición, personas que habían conseguido vender su primera vivienda y accedían a la segunda. Y el mercado de segunda residencia, gente de fuera de Cádiz, que normalmente tiene una vinculación sentimental con Cádiz, eso es muy habitual. Y ahora, por último está empezando a llegar el que tiene algo de ahorro para la entrada, y el banco sí le financia el resto. El mercado hipotecario, que va de la mano del residencial, está abriendo la mano bastante. Dicho esto, el mercado de Cádiz es caro siempre, no hay proporción entre el nivel medio de sueldo con lo que cuestan las viviendas... por eso tenemos que importar compradores, je, je.

¿Para el centro, sobre todo?

Para el centro y en Puerta Tierra. El área de colegios-playa eso es mercado nacional y mucho mercado local. El que compra ahí es gaditano, básicamente. El centro sí tiene enamorada a mucha gente de fuera. Y el gaditano de Puerta Tierra, el ‘beduino’ ya está rompiendo la barrera psicológica de comprar en el centro. Antes como mucho compraban en Canalejas o en la Alameda, que son como intermedios y bien conectados. Pero sigue aún un poco la mentalidad del habitante de Puerta Tierra que se agobia al pensar en vivir muy al centro, que no pueda coger el coche y salir directamente.

¿El centro ha tomado un prestigio que no tenía?

No lo tenía. La clase media alta se fue en su día, y las comodidades que te proporcionaban los pisos de los 70-80 no las tenía el casco histórico. En el momento en que ha habido rehabilitaciones de fincas en el casco histórico ya sí te proporciona esas comodidades en los acabados, con incomodidades, sí, pero también las ventajas del centro, que tiene muchísimas. En mi generación hay mucha gente todavía que se niega a vivir en el centro. Está muy metido en el ADN del gaditano. Pero había unos estudios que decían que el mayor porcentaje de decisión de compra tenía que ver con la proximidad a donde uno había vivido. Yo digo que siempre vivo donde he querido vivir: en frente de mi suegro, jaja... ya sabes, por los niños...

Los arquitectos han perdido trabajo, y encima los promotores de fuera vienen con el suyo propio

La crisis del arquitecto viene de antes de la burbuja, que en realidad alivió un exceso de arquitectos. Ahora el nivel de producción de viviendas es incapaz de dar trabajo a todos. Ese es el principal problema que tenemos. Y además, cuando el promotor viene de fuera el arquitecto que tiene a ese promotor cautivo como cliente en su ciudad no lo suelta ni a la de tres, lógicamente. Pero yo soy partidario siempre, y lo recomiendo a mis clientes, de que se busque al técnico del lugar que se conoce donde van a ponerte los palos en las ruedas, los riesgos, las constructoras...

El centro de Cádiz tiene además una dificultad añadida importante: que siempre aparece un resto arqueológico.

Y tanto, nosotros mismos tenemos todavía el caso de Barrocal. A ver, nosotros intentamos sacarle el máximo aprovechamiento al suelo, y una forma es construir en sótano. No le tenemos miedo a eso. Hay que tomar muchas precauciones técnicas, y contamos con que en Cádiz siempre aparecerán unos restos arqueológicos, y estamos a lo que digan los fantásticos profesionales que lo documentan, lo miran y te dicen cómo tienes que hacerlo y después o se trasladarán las piezas al Museo, o se taparán o se trasladarán.

Pues con Barrocal se ha montado una buena

Cuando nosotros nos desconcertamos es cuando la misma administración pública, en este caso el Ayuntamiento, no conoce cuál es el cauce legal, e intentan saltarlo o pedir cosas a las que no debemos atender, saltando la seguridad jurídica que es la que uno tiene que tener cuando empieza una promoción, que es el problema del caso de Barrocal. De hecho al final se ha desmontado como decían los papeles. Ahora, hasta el día antes del pleno al que llevaron este asunto (quizá con intenciones políticas), nadie de ninguna administración se había puesto en contacto con nosotros. Y esto es una cooperativa de 17 personas que en función de lo que decidáis le podéis hacer mucho daño. Si se genera pánico en una cooperativa, se va al traste. Gracias a la comprensión de los cooperativistas no ha sido así. Nosotros incluso habíamos ofrecido conservar parte del muro a nuestra costa para conservarlo en el patio, pero nos dijeron que no. Pues nada, eso que nos ahorramos.

Como arquitecto, se le supone un amor por el patrimonio. ¿Cómo vive esa contradicción de tener que tapar ese yacimiento?

Si yo hubiese tenido que escribir una carta a los Reyes Magos, me hubiese encantado que en el sótano de ese edificio se hubiesen conservado esos restos. Pero, como decía el arquitecto Pepe Ángel, “los romanos son importantes, pero también lo son los gaditanos”. Y hay que seguir moviendo la ciudad, generando riqueza... Una de las cosas por las que yo creo que este asunto se moderó es porque surgió la duda de si la cantidad de dinero que había que meter ahí, que era mucho, era mejor invertirlo en otro sitio como las Murallas o el Teatro Romano... Ahora, a mí me hubiese encantado conservar todo eso, llegar a un acuerdo con la Junta para quedarme con el solar de al lado y montar otra cooperativa, y haber unido todo eso. Y que funcionase como un negocio como podía ser la Casa del Obispo, pero nadie puso dinero.

Usted ha tenido más de un problema con Patrimonio, comisión de la que también formó parte en su día, curiosamente.

Yo estuve trabajando tres años en el Ayuntamiento, en el departamento de disciplina urbanística, encargado de dar licencias, y yo era el ponente en la comisión municipal de Patrimonio.

¿Es demasiado estricta la comisión?

En general, lo digo aquí y donde haga falta, la comisión municipal de Patrimonio se extralimita de sus competencias. Es más, hay decisiones que son susceptibles de llevarlas por prevaricación a cualquier juzgado. Así de crudo lo digo. ¿Qué ocurre?: que te tienes que llevar siempre bien con tu ayuntamiento, porque después sigues pidiendo licencias. Pongo dos ejemplos. Uno, la privatización de los áticos, que están mal vistos por la comisión ¿por qué pueden poner limitaciones a la propiedad si la regulación me lo permite? ¿En qué afecta eso al patrimonio? El argumento de que después la gente pone la pérgola... ¡pues vigila la pérgola!

¿Y el segundo ejemplo?

Es otra cosa que tiene a la gente muy quemada es: los apartamentos turísticos. Les están haciendo que cumpla las dimensiones de vivienda, que es más grande, con lo que si quieres hacer un negocio de apartamentos turísticos tienes que poner menos de los que tenías pensados. Y eso es una cosa que están haciendo por la mismísima cara.

¿No cree que hay demasiados apartamentos turísticos? Las últimas cifras decían que el 70% de los visados del Colegio de Arquitectos eran para esas obras.

Yo esos números no los tengo, pero me los creo. Me cuadra con el interés que hay por ese negocio. Dicho esto, ese 70% de nuevas promociones, si lo mezclamos con el residencial que hay aquí, sigue siendo un porcentaje muy bajo. Hace unos años nos quejábamos de que el casco histórico estaba vacío y ahora nos quejamos de que tienen actividad. Será que lo que nos gusta es quejarnos...

Será porque hacen subir los precios...

Es verdad. En Cádiz capital como no hay expansión de suelo, el promotor sobre todo el que viene de fuera para hacer apartamentos turísticos ha hecho que el precio del suelo suba. El precio de las cosas depende de lo que la gente esté dispuesta a pagar por ellas. Y también se encarecen las viviendas, que además se harán menos. Pero en el mercado de alquiler lo que está ocurriendo es que al haber mucha oferta de apartamentos turísticos ya la rentabilidad no es la misma. El que antes lo tenía en el mercado de alquileres por temporada lo pasó a turístico. Y ahora que ya no es tanta la rentabilidad, va a volver al alquiler residencial. Al final, serán parejas las rentabilidades. Y eso hará que vuelva a bajar el precio del suelo. O sea, el mercado hará que bajen, al margen de cualquier intervención que haga el Ayuntamiento. Y en mi opinión, ni Cádiz es la Barceloneta, ni Chueca, ni cualquier otro sitio que nos ponen como ejemplo. Es más, el principal beneficiado somos todos.

Si pinchara esta nueva ‘burbuja’ ¿quedarían en Cádiz un montón de partiditos?

Ese es el argumento de la comisión del patrimonio. Pero, perdona, los apartamentos tienen licencia como hotel, ysi los quieren transformar en vivienda tienen que pedir una licencia nueva, y si se permite que se usen como partiditos sería por dejación de funciones del Ayuntamiento. Pero posiblemente, en el escenario que comentas, antes que los edificios de apartamentos turísticos los que salgan del mercado sean las viviendas con fines turísticos.

Desde su conocimiento del tema, ¿se puede decir que el asustaviejas desapareció de Cádiz?

Yo entiendo que sí. El asustaviejas surge por la antigua ley de arrendamientos urbanos, que era una intervención brutal en el mercado de alquiler que al propietario no le permitía subirlo. Yo creo que eso fue lo que hundió al casco antiguo de Cádiz, como a la mayoría en España. La ley Boyer ayudó a flexibilizarlo, aunque quedan algunas personas longevas con esos contratos... Ahí apareció esa figura. Como la ley ya ha cambiado, esos delincuentes extorsionadores han desaparecido porque no hace falta, más que esperar a que se extinga el contrato.

¿El PGOU de Cádiz, con casi 10 años, habría que cambiarlo?

Tajantemente, no. Esa idea va con la necesidad política de que un gobierno nuevo tiene que presentar algo nuevo más que por necesidad real. En una ciudad acotada como Cádiz no hay nada que no pueda ir cambiándose a base de modificaciones puntuales. Hay unidades de ejecución sin desarrollar, y cambiar el PGOU es meter a una ciudad en unos plazos de tramitación que se sitúan entre ocho-diez años, y a un coste que no sé si merece la pena.

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