Que se puedan abrir viviendas turísticas o residenciales en los locales que dejaron desiertos Massimo Dutti u Oysho, en plena calle Columela, en el casco histórico de Cádiz. Esto es sólo un ejemplo de lo que podría resultar, en el caso de que prosperase, de una de las propuestas que ha trasladado al Ayuntamiento de Cádiz el arquitecto Gumersindo Fernández en sus alegaciones a la modificación del PGOU que presentará el Equipo de Gobierno en un pleno extraordinario con el fin de limitar la proliferación de viviendas con fines turísticos (VFT). La de Fernández es sólo una de las 187 alegaciones presentadas en el proceso de consulta pública previo, la inmensa mayoría en contra.

Fernández propone “la utilización de los bajos para uso residencial y hospedaje”. Lo hace después de una prolija argumentación radicalmente en contra de la regulación de las VFT mediante esa modificación del PGOU. Llega a decir que, “como toda planificación social, cercena la libertad individual y la libertad de empresa, lo que denota un desprecio hacia la capacidad de los ciudadanos de decidir y gestionar su propia vida”.

El arquitecto expone que “para poder dar uso residencial y turístico a la gran cantidad de locales comerciales que se encuentran vacíos en la actualidad, propongo la eliminación de la obligación de acceder a las viviendas desde zonas comunes recogida en el artículo 3.3.8.1 de las NNUU [Normas Urbanísticas]. De esta manera, podrían convertirse en viviendas o en viviendas con fines turísticos, lo que, además, evitaría las molestias que puedan causar en las zonas comunes del edificio”.

“Aunque no está recogido en el PGOU –aclara– el Ayuntamiento también ha seguido este criterio para los conjuntos de apartamentos turísticos, en mi opinión de manera ilegal, por lo que, con esta modificación, también se permitiría el acceso de apartamentos turísticos directamente desde la vía pública”. A renglón seguido el arquitecto plantea la “eliminación de la Ordenanza de los Ejes Comerciales”. Explica que también “permitiría la utilización de los bajos para uso residencial, lo que aumentaría la oferta de vivienda en Cádiz, tal y como pretende la modificación del PGOU propuesta por el Ayuntamiento”.

Gumersindo Fernández opina que “el objeto de la modificación del PGOU no es otro que limitar la implantación de la actividad turística por motivos ideológicos de los actuales regidores del Ayuntamiento” Y que, “para ello, hacen uso de la potestad de planificar la sociedad que habilita nuestro marco legislativo, siendo un requisito indispensable el supuesto ‘interés general”, un requisito que considera “ambiguo y maleable, y se justifica con análisis estadísticos y sesudos informes que suelen concluir con el argumentario político del partido que los encargó”.

El arquitecto pone en cuestión el Estudio de la Vivienda con Fines Turísticos en la ciudad de Cádiz, de 2019, que se utiliza para justificar la medida. Señala que es previo a la pandemia “y parece razonable esperar a ver cómo evoluciona el turismo y la economía una vez finalice”. Añade, además, que dicho documento “no aporta el efecto del turismo en otros sectores como la hostelería, el comercio, la construcción, el sanitario, y por supuesto, su incidencia en el desempleo de la ciudad. Regular sin esta información –dice– es igual que regular a ciegas”.

También echa en falta Fernández “un análisis de los huéspedes, y el motivo de su estancia en Cádiz. Las viviendas con fines turísticos y el resto de alojamientos –asegura– no sólo dan servicio a turistas, sino también a los desplazamientos necesarios por trabajo, por salud, por formación y congresos, o por otros motivos no vinculados al ocio y el descanso”.

Tampoco cree que quede clara “la incidencia que las viviendas con fines turísticos tienen sobre los precios del alquiler”, en tanto que “Cádiz no funciona aisladamente, sino en un área de carácter metropolitano”. Además, considera “totalmente arbitrarios” los límites de densidad turística respecto a la residencial (4%-6%-8%-10%) por encima de los cuales se ven perjudiciales para la ciudad.Fernández alerta de que “el mero anuncio de esta modificación, así como los intentos previos que han sido rechazados en el Pleno del Ayuntamiento, generan una inseguridad jurídica que ahuyenta la inversión en la ciudad”. Y advierte de que es un “camino tortuoso” en el que “se incumplirán los plazos para su aprobación definitiva”. A todo esto añade el “coste económico en indemnizaciones que conllevará para las personas o empresas con licencias de obras solicitadas o ya concedidas afectadas por la modificación”.

Entre otras muchas consideraciones, considera el arquitecto que “las viviendas con fines turísticos reducen el número de viviendas secundarias con fines vacacionales, que quedan vacías gran parte del año y fomentan la estacionalidad del turismo. Por lo que se haría un mejor uso del parque de viviendas existente y, por tanto, con un menor coste medioambiental”.

También dice llamarle la atención “la desidia municipal a la hora de aplicar las herramientas que proporciona la LOUA en su Título III: Instrumentos de intervención en el mercado del suelo, cuya finalidad es precisamente “conseguir una intervención pública en el mercado de suelo, de entidad suficiente para incidir eficazmente en la formación de los precios”. Tampoco se hace uso, ni se ha regulado, recuerda, el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas, “lo que sería consecuente con el alto número de fincas vacías que hay en la ciudad, tal y como recoge el estudio del Ayuntamiento”.