Urbanismo | Las nuevas construcciones en el casco antiguo

Barrocal, una operación de microcirugía urbanística

  • Tres promociones de viviendas salen adelante en los últimos años en una calle que se encontraba abandonada

  • En la esquina de Villalobos con Santiago están finalizando las obras de un negocio de apartamentos turísticos

Un enorme patio une las fincas 9-11 (ya construida) y 13 (en ruinas) de la calle Barrocal

Un enorme patio une las fincas 9-11 (ya construida) y 13 (en ruinas) de la calle Barrocal / Jesús Marín

En poco más de dos décadas, el casco histórico de Cádiz se ha revitalizado gracias a su rehabilitación. Activada a finales de los años 90 con el empuje de la Junta de Andalucía, la aportación pública permitió que buena parte del centro de la ciudad cambiara su fisonomía, lo que dio paso a nuevas oportunidades y a que dejara de sufrir el abandono que provocaba la infravivienda. Ese respaldo venido desde lo público prácticamente se paralizó con la crisis de 2008. A partir de ahí, con la recuperación económica que se ha cortado de raíz por la pandemia del Covid-19, ha sido la inversión privada la que ha permitido dar vida a solares y edificios vacíos. 

Aunque el avance ha sido muy importante, todavía quedan lugares en los que actuar. Pequeñas actuaciones urbanísticas realizadas de manera individual pueden hacer atractiva una calle de las consideradas como de segunda clase o, al menos, darle una nueva vida y sacarla del ostracismo. Intervenciones que se pueden considerar de microcirugía urbanística que permiten revalorizar zonas que se encontraban olvidadas. Uno de los casos más llamativos es el tramo de la calle Barrocal que se encuentra entre las calles Santiago y Villalobos. Este espacio no es considerado como un lugar de paso, ya que esta vía solo se usa si se va para algunos de sus inmuebles, más si cabe cuando estas dos vías se cruzan entre sí solo unos metros más adelante. 

Dentro de su característica forma de L, el tramo de la calle Barrocal que desemboca en Villalobos acumulaba hace años hasta cuatro fincas abandonadas seguidas, lo que daba una imagen que invitaba a la desesperanza por la falta de inversión en una ciudad necesitada de viviendas. Fincas  en un estado de ruina a las que el tiempo seguía haciendo mella sin que nadie las rescatara del olvido. Estas eran los números 9-11, 13, 15 y 17 de Barrocal. Por suerte, en los últimos tres años se han recuperado tres de estas cuatro fincas gracias a la iniciativa privada, mientras que la que permanece cerrada a cal y canto y sin perspectivas de su recuperación es el número 13, que está en manos de la Junta de Andalucía, precisamente la única que depende de las administraciones públicas. 

Casi a la par se sucedieron las obras tanto del 15 como del 17 de Barrocal, mientras que el último inmueble que se ha recuperado ha sido el 9-11 de Barrocal, un edificio de apartamentos de uno y dos dormitorios preparados para uso residencial y para ser explotados como viviendas con fines turísticos cuyas obras ya han finalizado. La peculiaridad de esta finca es que durante los trabajos aparecieron los restos de una casa almohade. Finalmente, estos se han quedado bajo el inmueble de nueva planta.

La calle Barrocal, en su tramo junto a la calle Villalobos. La calle Barrocal, en su tramo junto a la calle Villalobos.

La calle Barrocal, en su tramo junto a la calle Villalobos. / Jesús Marín

En medio, desentona el abandono del número 13 de Barrocal, la finca más llamativa, a la par que atractiva. La Junta de Andalucía iba a rehabilitarla junto al 9-11 en uno de sus proyectos estrella de la rehabilitación del casco antiguo. Un patio central que comunica con otras fincas situadas en la esquina entre la calle Cobos y la plaza de la Catedral hasta el Hotel Catedral iba a ser el elemento principal sobre el que se construirían las viviendas, teniendo algunas de ellas unas magníficas vistas a la Catedral. Una actuación que se anunciaba en 2005 pero que, debido a la crisis, no se ha llevado a cabo. El patio se ha respetado en la construcción del nuevo edificio del 9-11 y, en un futuro, se deberá hacer lo mismo en la recuperación del 13 para dar luz a los pisos interiores. 

Asimismo, en Villalobos también se han producido otras intervenciones pequeñas que vienen a sumar a las realizadas en Barrocal. La primera de ellas fue un edificio de apartamentos turísticos que se sumaron a la oferta del Hotel Patagonia desde el año 2018. La segunda, cuyas obras están a punto de acabar, es otro negocio de apartamentos turísticos promovido por un inversor madrileño en un inmueble que ya llevaba abandonado desde hace unos años y que está situado en la esquina entre Villalobos y Santiago. 

El nexo de unión entre las dos últimas intervenciones que se han realizado en las calles Villalobos y Barrocal es el arquitecto Gumersindo Fernández. Por un lado, en el 9-11 de Barrocal, su estudio de arquitectura gestiona la cooperativa que ha construido este edificio. Por el otro, en el futuro negocio de apartamentos turísticos interviene como arquitecto del proyecto en cooperación con José Luis Tribiño, que lidera el estudio Tribiño Arquitectos.

La recuperación de este espacio que se encuentra en una zona escondida en medio del triángulo que forman las plazas de Candelaria, San Juan de Dios y Catedral llama la atención por haberse realizado en tan poco tiempo tras años de absoluto abandono. ¿Qué tiene este entorno para que esto se haya producido? Gumersindo Fernández responde que "Villalobos es una calle de paso. Todas estas callecitas van drenando por su forma a San Juan de Dios. Barrocal, por su forma, no invitaba al paso, pero lo que es cierto es que muchas veces el habitante local no le ve tanto el potencial como el inversor de fuera. Una persona que no sea gaditana ve esto -por Barrocal- y dice que es un valor seguro, mientras que el gaditano puede estar más sujeto a todos los prejuicios de esta calle. Si no fuera por la gente de fuera, este edificio no se hubiera hecho y esta calle hubiera seguido deprimida en parte". 

A partir de ahí, reconoce que "esta calle ha arrancado porque había una oportunidad. Cuando hay una calle rara, hay una oportunidad de precios baratos". Un aspecto que es vital tanto para la inversión empresarial como para la decisión de la compra de una vivienda, aunque para eso el producto "debe tener un aliciente especial para venir a un sitio que no estaba del todo consolidado". De hecho, Fernández apunta que "estos apartamentos -los de Barrocal 9-11-, que se entregan amueblados, son de lo más barato que hemos vendido dentro de las cooperativas que hemos construido".

El interior en obras del edificio de apartamentos turísticos de la calle Villalobos. El interior en obras del edificio de apartamentos turísticos de la calle Villalobos.

El interior en obras del edificio de apartamentos turísticos de la calle Villalobos. / Jesús Marín

Aunque Barrocal 9-11 ha sido el último proyecto que se ha finalizado en esta calle, realmente fue el primero que echó andar. De hecho, Fernández señala que "el primer cartel que se puso fue el nuestro y esto animó al resto a tirar para adelante". Un efecto dominó que, sin embargo, de momento no se materializa en el número 13. El arquitecto asegura que en esta finca "se puede conseguir un producto de primera en un sitio aparentemente deprimido" gracias a las vistas que tendrían las viviendas que dan al patio central, con la Catedral de fondo. 

Fernández cree que "la intención de la Junta de Andalucía es vender para capitalizarse todo lo que pueda por la crisis". Un producto que podría ser muy interesante para los inversores si se resuelven los problemas que parece que envuelven a esta finca.

El arquitecto considera positivo el desarrollo de todos los proyectos que se han materializado en Barrocal. "Un beneficio colateral para la vida de una calle es que haya bajos y primeras plantas habitadas y balcones a la calle, ya que le proporcionan seguridad", asegura Fernández, algo que se cumple ahora en Barrocal, ya que añade que "una ciudad con los edificios de estas características, compacta, que estén habitados y que tenga vida le va proporcionando, ademas de actividad, seguridad a las calles". A esto también se suma que "la calle gana en higiene. Durante mucho tiempo esto ha sido, desgraciadamente, el meadero de la zona. Además, una finca vacía puede tener parásitos, pulgas, palomas u okupas, y eso es un peligro para una finca vecina". 

Con todo, Fernández concluye que "las ciudades tienen vida en función de la densidad que tienen. Cádiz es una ciudad que gusta vivir porque tiene mucha densidad y están las calles y las plazas llenas. Para que haya densidad, tiene que haber edificios con vida, no edificios vacíos".

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