Más de 20 años hace que los vecinos de la antigua Huerta de San Joaquín luchan por regularizar sus construcciones y parcelas, lo que da un paso más ahora con la aprobación del proyecto de reparcelación de La Albenda que la junta de gobierno local aprobó de manera inicial el 14 de julio, y que tras el visto bueno definitivo deberá contar con un proyecto de urbanización. Ha sido un periplo administrativo –y judicial– complejo que ahora puede ir cerrándose, al fin.

El Área de Reforma Interior (ARI) CA04 La Albenda se recoge en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 2011 como suelo urbano no consolidado, que necesitaba estudio de detalle y un proyecto de urbanización, y que contempla un sistema de actuación de cooperación. Son 21.166 metros cuadrados compuestos por distintas parcelas, la mayoría edificadas, a los que se accede por la carretera de Camposoto, que limitan al norte con la Huerta San Joaquín y al sur con Retamarillo.

Su regularización y urbanización se encontró a finales de 2019 con un escollo importante: la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) que anulaba el estudio de detalle de estos suelos. El recurso del Ayuntamiento fue rechazado y el dictamen firme, lo que dejó al proyecto de reparcelación ya aprobado entonces sin base. El gobierno decidió con los propietarios comenzar desde el principio, lo que dio como resultado que en octubre de 2022 se aprobada de manera definitiva el nuevo estudio de detalle.

Ahora el proyecto de reparcelación consecuente señala el desajuste entre la descripción de las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad y el Catastro respecto al estudio de detalle por lo que justifica la necesidad de efectuar la rectificación y adaptación de la situación registral al planeamiento en vigor. La reparcelación se limita a la regularización física de las fincas, que parte de las fincas matices para tener en cuenta la realidad topográfica por incorporación de parcelas y por las nuevas superficies obtenidas por compraventa.

Este documento aprobado en fase inicial mantiene el reparto de terrenos del estudio de detalle bajo los criterios de sostenibilidad económica y ambiental: mantiene así el vallado existente en la medida de lo posible y respeta el acuerdo de ocupación de las fincas matrices en el momento de su compraventa.

Del total de superficie, 15.853,71 metros cuadrados ya están ocupados, mientras que 5.312,19 metros cuadrados no lo están, además de que 81,01 metros cuadrados ya fueron adquiridos por el Ayuntamiento para viario. El máximo de edificabilidad alcanza los 5.079,84 metros cuadrados, esto supone que se ha corregido precisamente el desvío por el que el TSJA anuló el estudio de detalle. En concreto, se aportaban unas mediciones de algo más de 300 metros cuadrados por encima de lo que recogía el PGOU y por tanto la edificabilidad aumentaba a 5.156,74 metros cuadrados. Eso supone que vuelve a permitir 31 viviendas en lugar de 32. Se mantiene además la edificabilidad mínima de 100 metros cuadrados bajo techo para las parcelas más pequeñas. "Una edificabilidad digna", la calificaba en 2018 el entonces presidente de la asociación de vecinos Camposoto, que se había creado para defender la regularización de la zona bajo unas condiciones claras: la reducción de viales para que no hubiera expropiaciones, evitar el derribo de viviendas y aumentar la edificabilidad y el número de viviendas.

Entre otras cuestiones, el estudio de detalle aprobado en octubre de 2022 recoge la existencia de 4 manzanas. Una de 1.535,86 metros cuadrados en la que podrán construirse un máximo de 6 viviendas. La segunda tiene una superficie de 1.753,18 para un máximo de 5 viviendas. La manzana más extensa alcanza los 5.423,77 metros cuadrados en los que se permite un máximo de 12 viviendas. La cuarta manzana llega a 3.896,19 metros cuadrados para un máximo de 8 viviendas.

No todo se ha conseguido puesto que se prevé el derribo total o parcial de edificaciones con una superficie de 118,32 metros cuadrados. La urbanización conllevará esta actuación, el derribo (584,11 metros) o la reconstrucción ( 704,57 metros) de vallados a priori, y la construcción de viarios con un presupuesto de ejecución de más de un millón de euros (sin IVA). De hecho, se estima que las cargas urbanísticas para las parcelas son excesivas puesto que en algunos casos ya están edificadas y no hay posibilidad de obtener interés inmobiliario, más bien este proceso urbanístico se desarrolla para "dar respuesta a la realidad ya en uso de viviendas unifamiliares".

Por eso los propietarios asumen en la cuenta de liquidación provisional una parte de los costes de actuación y el resto corresponderán al Ayuntamiento con cargo al Patrimonio Municipal de Suelo. La normativa así lo permite puesto que se reconoce la necesidad de ejecutar actuaciones públicas para mejora, conservación y rehabilitación de la zona de Buen Pastor-Camposoto que se considera zona degradada de la ciudad consolidada. El coste que afronta el Consistorio es de 752.021 euros, un 40,10% del presupuesto de urbanización estimado de 1.578.427 euros (sin IVA). La gestión de la obra corresponderá a la Administración local que debe velar por su eficiencia económica para disminuir en lo posible los costes para los propietarios que deben afrontar.

De los viales contemplados, desde el 1 y el 4 se conectarán todas las parcelas alineadas a la red de evacuación de aguas y la acometida de servicios urbanos por parcela.