La ley de alquileres lo confirma: el propietario debe pagar los gastos de reparación

La escena se repite en muchos pisos de alquiler. Una humedad que aparece en la pared, una caldera que deja de funcionar o una tubería que empieza a gotear. Y, con ello, la misma pregunta: ¿quién paga la reparación? La respuesta no está en la letra pequeña del contrato, sino en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que lo deja bastante claro.

El artículo 21 de la LAU establece que el propietario está obligado a asumir las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable. Y lo debe hacer sin poder subir el alquiler por ello. Es una obligación legal, no una cortesía ni una negociación entre partes.

Qué dice la ley

La norma señala que el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones adecuadas para el uso pactado. Esto incluye averías estructurales, problemas de fontanería, instalaciones eléctricas defectuosas o cualquier desperfecto que impida vivir con normalidad en el piso.

La ley introduce una excepción lógica: cuando el deterioro sea culpa directa del inquilino, será este quien deba hacerse cargo. Esto implica que haya daños por mal uso, descuidos evidentes o actuaciones negligentes. En esos casos, se aplica lo previsto en el Código Civil.

Obras de conservación

Otro punto importante es el de las obras de conservación que no pueden esperar a que termine el contrato. El inquilino está obligado a soportarlas, aunque resulten incómodas o limiten el uso de parte de la vivienda durante un tiempo.

Eso sí, la LAU también protege al arrendatario: si las obras duran más de veinte días, el alquiler debe reducirse de forma proporcional a la parte de la casa que no se pueda utilizar.

Avisar a tiempo también es clave

La ley no solo fija obligaciones para el propietario. El inquilino debe avisar lo antes posible cuando detecte una avería grave y permitir que el casero o los técnicos accedan a la vivienda para comprobar el problema.

En situaciones urgentes, como una fuga de agua, un fallo eléctrico grave, el arrendatario puede reparar por su cuenta para evitar daños mayores y reclamar el importe al propietario, siempre que haya comunicación previa.

Las pequeñas reparaciones y el inquilino

No todo recae en el casero. Las pequeñas reparaciones derivadas del uso normal de la vivienda corresponden al inquilino. Ajustes menores, desgaste cotidiano o arreglos básicos entran dentro de esa responsabilidad.

La clave está en distinguir entre mantenimiento diario y conservación de la vivienda, una diferencia que suele estar en el origen de muchos conflictos. Pero, en la mayoría de los casos, el casero es el que debe hacer frente a este tipo de gastos ya que el beneficiario máximo es el propietario del inmueble.