El precio de la vivienda se duplicó en sólo cinco años de 'boom'

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En 1998 se compraba un piso con casi cuatro años de sueldo. En 2007, con casi doce. Tres veces más. Y no por falta de oferta, porque se construía más. Un informe de la Fundación BBVA deja claro dónde hay que mirar para saber cómo se hinchó el mercado inmobiliario hasta explotar: al suelo.

Desde el inicio de este milenio, el valor del suelo aumentó un 25%, mientras que el de la edificación lo hacía un 6,7%. El precio de la vivienda fue creciendo a un ritmo del 12,9%, perdiendo de vista al IPC (2,9%). Pero los cambios no fueron graduales ni en España ni en Andalucía, ni tampoco en la provincia de Cádiz.

Dice el informe que la década de los 90 empezó con 39.756.000 metros cuadrados de superficie de viviendas construidas en territorio gaditano, una cifra que fue creciendo. Primero, lentamente: hasta el año 97, a un ritmo que no superó nunca el 2% anual. Esa cifra ya se rebasó en el 98 pero fue a partir de 2001 cuando se elevó al tres. Al final, en 2007, había 58.905.000 metros cuadrados. Y cada uno de ellos valía mucho más que cuando había menos.

Esos casi 40 millones de metros del año 90 se valoraban en 13.331 millones de euros. Pero los casi 59 millones acabaron costando 99.778 millones. Mientras que el número de metros construidos crecía aritméticamente, su precio lo hacía de forma exponencial.

Y eso que al principio los aumentos eran suaves, como mucho del 5%. Hasta bajaron un poco en el año 96. A partir del 99 es cuando se inicia la escalada de precios y se alcanza el 16,6% en 2001. Y es desde ahí cuando el mercado inmobiliario de la provincia parece enloquecer y encarecerse a un ritmo del 20,1, del 21,7... al final, en el 2004, se podía comprar un piso un 25,1% más caro que tan sólo doce meses antes. No iba a durar para siempre, y aunque 2005 marcó un 22,8% en un mercado que ya había subido demasiado, en 2006 el crecimiento sólo fue de un 9,9% y en 2007, del 7,3. Los siguientes años, que ya no aparecen en este informe, marcan cifras de un claro descenso a raíz de la crisis económica.

Pero en este informe se comprueba cómo la concatenación de subidas anuales consiguió que el metro cuadrado de vivienda, que al principio de esta historia estaba a 365 euros, al final estuviera en 1.737 en la provincia.

Los autores del informe llaman la atención sobre el ritmo de la construcción en toda España desde el año 90. La tasa anual media del 2% que "puede parecer moderada cuando la comparamos con el crecimiento del precio de las viviendas, cobra su sentido si tenemos en cuenta que la tasa de crecimiento de la población a lo largo de este periodo ha sido del 0,9".

La auténtica novedad del estudio de la Fundación BBVA y el Ivie es que ha conseguido obtener el valor del suelo para estudiar su comportamiento y ponerlo en relación con el de la vivienda. "Como resultado global cabe destacar el aumento del peso del valor del suelo en el valor de la vivienda, ya que, para el conjunto de España ha pasado de representar el 29% en 1990 al 45,7% en 2007". Y eso pese a que "en el año 2000, el peso del valor del suelo estaba situado a un nivel más bajo que en 1990, lo que implica que esa fuerte subida se haya producido en su totalidad en los últimos siete años".

El comportamiento del valor de la vivienda en España se ha distribuido de forma desigual desde el punto de vista territorial. Así, -explica el informe- en las comunidades situadas al sur y al este, el valor de las viviendas, en general, ha crecido a un mayor ritmo que en las comunidades situadas al norte y al oeste. Andalucía es una de las comunidades más afectadas por el boom inmobiliario, junto con Melilla y con Ceuta, mientras que Cataluña, la comunidad de Madrid y Andalucía concentran el mayor stock de capital en viviendas, el 53,1% para el año 2007.

La Fundación BBVA y el Ivie han presentado la monografía El stock de capital en viviendas en España y su distribución territorial (1990-2007), que mide el valor de las viviendas existentes en el país, tano la edificación como el suelo sobre el que se asientan.

El estudio concluye que durante el boom inmobiliario, del 97 al 2007, el valor de las viviendas creció un 288%, especialmente por el incremento del precio (83,9), mientras que el resto corresponde al aumento de la superficie construida. Del incremento del valor correspondiente a los suelos, el 83,6% es debido a la subida del precio del suelo, y el resto a la variación del precio de la edificación. Así, el peso de valor del suelo en el de la vivienda pasó del 29% del 1990 al 45,7 del 2007. Para Andalucía, estas cifras son aún más llamativas: del 24,6 al 51,5% en el mismo periodo.

En 2008, el valor conjunto del suelo y la edificación de la vivienda en España es igual a 5,3 billones de euros, una cifra que multiplica por más de cinco su valor en 1990, pero que ha aumentado sobre todo en la década del boom, durante el que se multiplicó por 3,6, indica la fundación. En esos años, el valor de la riqueza residencial ha pasado de 1,4 billones de euros en 1998 a 5,1 billones en 2007.

Desde el año 98, el precio de los pisos se incremento a una tasa media anual del 12% hasta 2007, mientras que el Índice de Precios al Consumo (IPC) aumenta a una tasa del 2,9%. La superficie total ocupada por viviendas ha crecido a un ritmo mucho menor que sus precios, a una tasa anual media del 2,3%, aunque superior a la tasa de crecimiento de población, del 1,4.

Durante esos diez años de alza del mercado, el precio del suelo alcanzó unas tasas de variación media anual del 25,2%. "como consecuencia de estos elevados ritmos de crecimiento, en diez años el valor del suelo de uso residencial se ha multiplicado por 7,5", explica la entidad. Mientras, los precios de la edificiación crecieron a un ritmo del 6,7, más que el IPC pero menos que el suelo.

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