Cuando gratis no es gratis. La letra pequeña del convenio para el nuevo Hospital de Cádiz

La vicepresidenta primera del Gobierno, María Jesús Montero, dijo ante la prensa el pasado viernes que el Ministerio de Hacienda iba a ceder “gratis” el suelo para el nuevo Hospital de Cádiz. Desatascaba así un proyecto que lleva rondando la ciudad, y la propia provincia, desde hace dos décadas.

Gratis. Ahí está el problema de todo lo que, posteriormente, se ha ido montando, y más cuando se conoció el texto del borrador del convenio remitido por el ministerio a la Junta de Andalucía.

Gratis se dijo públicamente, pero detrás estaba la letra pequeña: que la Zona Franca debía recuperar todo lo invertido en este terreno desde 2004 (cuando lo compró a CASA) mediante el aprovechamiento que legalmente le corresponde.

Es decir, el gratis ya no era tan gratis. Era una cesión pura y dura, manteniendo la Zona Franca sus derechos de aprovechamiento del suelo, ya previsto en la planificación de esta unidad de actuación según el Plan de Ordenación Urbana.

La “recuperación de la inversión realizada” en el solar, y la inscripción a nombre de la Zona Franca “de las unidades de aprovechamiento subjetivo que le correspondan”, son dos cuestiones esenciales incluidas en el borrador del convenio que, chocando con el concepto de “gratis”, también contradecían una parte de la carta que la propia María Jesús Montero remitió al presidente de la Junta, Juanma Moreno, informando de esta operación.

En la carta, Montero ya habla de “la cesión gratuita e inmediata de los terrenos a la Junta de Andalucía”, especificando a su vez que la opción que se propone “no requiere de trámite urbanístico alguno y conlleva la inmediatez en el inicio de su construcción”.

Esta apreciación sería correcta si se hubiera mantenido la acepción de “gratis” tal y cual se incluye en el diccionario de la Real Academia de la Lengua. Pero al introducir en el convenio la necesidad de recuperar lo invertido, sí es obligado realizar trámites urbanísticos, con todo lo que ello conlleva de consumo de tiempo.

Las unidades de aprovechamiento del suelo del Hospital

La operación del Hospital Regional de Cádiz anunciada por primera vez en 2004 incluye 74.000 unidades de aprovechamiento, un término urbanístico centrado en los beneficios que se reciben por operaciones en parcelas urbanas. De esta cifra, hay 58.000 unidades que corresponden a la propia construcción del Hospital. De ahí saldrán las que, tras la negociación que se mantenga entre Zona Franca y la Junta, se quede el Consorcio a fin de, con su uso, recuperar el dinero invertido en el solar.

La intención ya trasladada por el delegado de la Zona Franca, Fran González, es utilizar estos aprovechamientos en suelo ya del Consorcio. Al incrementarse con ello el aumento de la edificabilidad sería necesaria la correspondiente tramitación urbanística. La misma que se descarta en la carta de la vicepresidenta.

En todo caso, González ya ha dejado claro que no es un proceso que le corra prisa por concluir al Consorcio, gracias a la mejora de su situación económica. De esta forma, se podrá iniciar la construcción del Hospital y, más adelante, cerrar estos aprovechamientos y los cambios urbanísticos que se incluyan. Para ello será necesaria una negociación con el Ayuntamiento.

Una parte de estas “unidades de aprovechamiento” repercutirá también en la propia administración regional, como futura propietaria del suelo y ejecutora de la obra del Hospital.

En este proceso de “recuperar lo invertido”, se entra en otro capítulo: ¿qué cantidad de dinero hay que recuperar?

La Zona Franca ya indicó que el coste del suelo, 9,5 millones de euros pagados hace veinte años, más el IBI de estas dos décadas y su mantenimiento, elevan la cifra a 12 millones. Pero si se tiene en cuenta la tasación del mismo, a precio de mercado inmobiliario —algo que choca cuando se tasa una parcela que está calificada como equipamiento sanitario público, y por tanto no se puede vender para otra cosa que no sea esa-, se dispara hasta los 21 millones.

Esta misma cifra fue aceptada en su momento por el propio Ayuntamiento de Cádiz, cuando planteaban propuestas municipales para adquirir el suelo. Se asumió esta cifra porque se aportaba en aprovechamientos. Sin embargo, el mismo gobierno municipal, en su último planteamiento, ofreció el pago en líquido de 12 millones de euros.

Trámites urbanísticos y tiempo de redacción

Analizando las distintas alternativas que en estos dos últimos años ha puesto sobre la mesa el Ayuntamiento para quedarse con los terrenos para el Hospital, destacan los “tiempos” administrativos que había que cubrir y los que ahora pueden pasar para culminar el proceso de “aprovechamiento” en favor del Consorcio.

El Ayuntamiento propuso en su día el cambio del solar por el del antiguo colegio Adolfo de Castro, o la división del suelo del terreno reservando una parcela para la Zona Franca. En ambos casos desde el Consorcio se rechazó, entre otras cuestiones, por considerar que operaciones de este tipo podrían alargarse durante dos o tres años.

Curiosamente, ahora la Zona Franca de Cádiz no pone fecha a la hora de recuperar lo invertido a través de los aprovechamientos subjetivos que le corresponden, dando prioridad a la construcción del Hospital. Es una decisión en positivo para la gestión de esta operación. Sin embargo se contradice con la búsqueda de rapidez a la hora de obtener estos recursos. Hay que tener en cuenta que estos procedimientos urbanísticos se pueden alargar durante años.

En definitiva, la cesión del suelo tiene el valor de ser “inmediata”, lo que debería agilizar el inicio de la obra por parte de la Junta, pero no será “gratuita”, pues Zona Franca recuperará lo gastado en estos años manteniendo en su poder los “aprovechamientos subjetivos” ya previstos en esta operación desde 2004.

Una letra pequeña que, si la vicepresidenta la hubiera trasladado a la vez que anunciaba el “gratis” total, la ciudad se hubiera evitado estos días de sorpresas y dudas.