Casi 1.500 fincas han pasado la Inspección Técnica desde que se creó en el año 99

En una década, la Inspección Técnica de Edificios (ITE) ha llegado a 1.436 inmuebles gaditanos. Y en la mayoría de ellos ha detectado problemas y recomendado actuaciones para solucionarlos. Esta herramienta urbanística afronta ahora un punto de inflexión. En primer lugar, porque los que hicieron la ITE en el 2000 deberán repetirla el año que viene. Y, en segundo, porque ahora empiezan a incorporarse al listado de fincas obligadas a pasar el examen más casas de extramuros.

Las cifras proporcionadas por el Ayuntamiento gaditano muestran la evolución de la implantación de esta medida. En el año 2000 se hicieron 66 inspecciones, una cifra que aumentó considerablemente el año siguiente para llegar a 250. Fue en 2002 y 2003 los años en las que más se realizaron, 275 y 267, respectivamente, pero a partir de 2004 las cifras no volvieron a superar la barrera de los 200 y bajan cada año. En 2004 y 2005 aún eran más del centenar los edificios que pasaron examen, 150 y 164, pero en 2006 la cifra bajó hasta 92, en 2007 se situó en 84 y el año pasado, en 59. Durante los seis primeros meses de este año se han realizado 28.

Aunque parece que ha perdido algo de fuelle, la ITE ha llegado a más de la mitad de los edificios que tenían medio siglo cuando entró en vigor, en marzo del 99, y cuando empezó a aplicarse, en 2000. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, 2.707 edificios destinados principalmente a vivienda habían sido construidos antes de 1950. Como es lógico, el grueso de esos edificios, el 83,7%, está situado en el casco histórico. En todos los tramos que fija el INE predominan los inmuebles de extramuros: son el 97% de las fincas anteriores a 1900, el 93% de las construidas entre 1900 y 1920, el 86,9 de las edificadas entre 1921 y 1940 y el 58% de las que datan de los años cuarenta.

En este sentido, durante esta década ha comenzado a cambiar este desequilibrio: las que se han ido incorporando durante la primera década de vida de la ordenanza, es decir, las 583 que se construyeron durante los años cincuenta, están mayoritariamente en Extramuros (un 80,7%). Durante los próximos años se incorporarán 561 fincas sesenteras, también mayoritariamente de Puerta Tierra: sólo 78 están dentro de las murallas.

El día 3 de marzo del 99 entraba en vigor la Ordenanza de Conservación y Rehabilitación que contemplaba esta medida, que hasta ese momento sólo se realizaba en Madrid. El mal estado del caserío del casco histórico hizo que el Ayuntamiento gaditano tomara esta decisión. Todas las fincas tendrían que analizarse y las que estuvieran mal tendrían que ser arregladas.

Inicialmente se estableció que todos los edificios de más de cuarenta años tendrían que pasar un examen, lo que debía repetirse cada década. Pero la ordenanza municipal se modificó el 4 de junio de 2003 para adaptarse a una normativa andaluza de 2002, la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía: a partir de ese momento, serían los edificios de más de medio siglo de antigüedad los que tendrían que someterse a examen. La periodicidad de la inspección quedó igual, es decir, cada diez años. Y Cádiz dejó de ser la única ciudad andaluza en exigir exámenes a los edificios.

La responsabilidad de realizar la inspección recae sobre los propietarios, que deben contratar directamente a un arquitecto, arquitecto técnico o aparejador, o solicitar al Ayuntamiento que le asigne un equipo técnico.

Si la propiedad no realiza el examen voluntariamente, el Ayuntamiento puede exigírsela. Se le dan diez días para realizar alegaciones. Tras el primer requerimiento hay tres meses para realizar la inspección; tras el segundo, quince días y se le advierte de que puede ser sancionado o que el gobierno local puede realizar la inspección y cobrarla. Las multas pueden ser hasta tres por inspección, por un importe de 300 euros. No hay sesión de la junta de gobierno local que no incluya algún expediente para obligar a realizar esta inspección. Por ejemplo: en la última, el pasado viernes, se requirió la realización de la ITE en el número 30 de avenida de Portugal.

La inspección indaga sobre el estado general de la estructura y cimentación; el de la fachada (especialmente de los elementos que pueden suponer peligro de caída hacia la vía pública y las patologías que puedan afectar a la integridad del inmueble, como las fisuras o humedades); el de las cubiertas y azoteas, y el de las redes de fontanería y saneamiento del edificio.

Con el resultado de esta ITE se refleja en una fichas que visa el Colegio del profesional que lo haya efectuado. El dictamen se comunica al Ayuntamiento, que lo registra. De las 1.436 inspecciones realizadas hasta junio de 2009, 416 han sido registradas sin mayores consecuencias porque eran favorables. Pero la mayoría, un total de 626, eran desfavorables.

Cuando esto ocurre, los servicios municipales hacen una visita de inspección al edificio y ordenan la realización de las obras necesarias. Para obligar a hacer obras, el Ayuntamiento realiza requerimientos cuyo incumplimiento reiterado puede derivar en la expropiación, así como en la imposición de hasta diez multas de 300 euros. También son abundantes estos expedientes en cada sesión semanal de la junta de gobierno. En la última hubo cinco requerimientos de obras de seguridad a consecuencia de las inspecciones.

La ITE no es gratis. El coste de la inspección es de un mínimo de 430 euros. El precio se estableció a través de un convenio suscrito entre el Colegio de Arquitectos y el Ayuntamiento, y se actualiza cada año en función del Índice de Precios al Consumo.

El inicio de los trabajos ya asciende a 60,60 euros, una cifra a la que hay que sumar cien euros por cada vivienda, local o dependencia que componga el inmueble. Otros 16 euros se van en derechos colegiales y a todo ello hay que sumar el 16% de IVA.

Hace unos meses, el Ayuntamiento aprobó una nueva ordenanza para solventar un problema detectado en la Inspección Técnica de Edificios: el de la dificultad de revisar los locales comerciales que están cerrados al público. La normativa, ya en vigor, sólo afecta a los establecimientos.