El problema de la vivienda en Cádiz

El retorno de las nuevas promociones en Santo Tomás y San Severiano

  • Comunidades del Sur no descarta retomar su antiguo proyecto si se dan las circunstancias en el nuevo PGOU

Una de las actuaciones privadas se centraría en San Severiano Una de las actuaciones privadas se centraría en San Severiano

Una de las actuaciones privadas se centraría en San Severiano / Fito Carreto

Hace ahora 13 años, concretamente en 2006, Comunidades del Sur planteaba un proyecto revolucionario para una ciudad como Cádiz, sin apenas suelo libre para nuevas promociones de viviendas. La propuesta, en líneas generales, consistía en transformar radicalmente dos amplias zonas de la ciudad mediante la construcción de nuevas viviendas. Lo novedoso, y al mismo tiempo la dificultad añadida, era que en esos mismos suelos habitaban decenas de familias.

A priori esta circunstancia podría hacer pensar que esas familias iban a verse obligadas a perder sus casas y a trasladarse a otros lugares. En definitiva, a verse abocadas a un desarraigo habitacional.

Nada más lejos de la realidad, la propuesta que planteaba Comunidades del Sur era entregar a cada uno de estos propietarios una nueva vivienda en el mismo lugar, además de una serie de beneficios para los actuales propietario. Para hacer realidad este sueño sólo era necesario un requisito, que se autorizara por parte del Ayuntamiento el aumento de la edificabilidad en la parcela que ocupaban esas casas.

Esta propuesta se planteó en dos zonas de la ciudad en las que las viviendas existentes tenían un mínimo de 40 años (medio siglo ahora) y carecían de elementos básicos como ascensor o materiales de una mínima calidad. La oferta llegó primero a los bloques situados cerca del barrio de Astilleros que dan a la avenida de San Severiano y posteriormente a los ubicados en la esquina de Santo Tomás con la Avenida Juan Carlos I. La oferta fue tan atractiva para ellos que la práctica totalidad de propietarios acabaron firmando su consentimiento.

La oferta de Comunidades del Sur contemplaba para cada propietario la entrega de una vivienda nueva a estrenar de las mismas dimensiones que la actual, una plaza de garaje, trastero, cocina amueblada y tramitados los contratos de luz y agua. Además, la empresa se comprometía también a sufragar el alquiler de cada familia durante el tiempo que durara la construcción de la nueva edificación, aportando para ello 600 euros mensuales. En esta oferta se barajaba incluso hasta la posibilidad de una compensación económica al propietario si el nuevo piso no alcanzaba las dimensiones del anterior y de no cobrarle ningún extra si el tamaño era mayor. En definitiva, más por menos.

El objetivo para aquellas promociones era alcanzar al menos el doble de edificabilidad, algo que era posible atendiendo al PGOU vigente, que sigue siendo el mismo que el actual.

Al final, sin embargo, esa posibilidad, la de incrementar suficientemente la edificabilidad para hacer la operación rentable o al menos a coste cero, no se dio.

En el caso de Santo Tomás, el Ayuntamiento acabó trasladando parte del exceso de edificabilidad a la parcela en la que reciente se ha inaugurado el nuevo Mercado de Abastos de la Barriada de la Plaza y un edificio residencial. Anteriormente llegó a plantearse un aumento del número de Viviendas de Protección Oficial.

Por su parte, el caso de Astilleros se lo llevó por delante principalmente la crisis del ladrillo cuando casi todos los propietarios habían firmado ya el acuerdo.

RETOMAR EL PROYECTO

Ahora, 13 años después, Comunidades del Sur no descarta retomar ambas operaciones "si se dan las circunstancias en el nuevo PGOU".

El actual planeamiento urbanístico acaba su vigencia el próximo año, en apenas unos meses, y el Ayuntamiento ya está trabajando en el nuevo Plan General, en el que pretende duplicar el suelo reservado para vivienda protegida, pero también contar con la colaboración de la iniciativa privada.

Aquí es donde puede tener cabida la propuesta que planteaba entonces, y que ahora vuelve a plantearse, Comunidades del Sur, aunque para ello será necesario que ambas partes se sienten de cara a un posible acuerdo que quede finalmente reflejado en el nuevo PGOU.

De momento, Manuel y Begoña Gómez, de Comunidades del Sur, tienen claro que para llevar a cabo estas transformaciones es necesario que se de "una proporción de uno a tres para compensar gastos". Traducido en otras palabras, que se triplique el volumen de edificabilidad.

De cara al posible futuro acuerdo, Comunidades del Sur seguiría manteniendo los acuerdos firmados en su día con los propietarios, esto es, entregar una vivienda nueva a estrenar de las mismas dimensiones de la actual, plaza de garaje, trastero, cocina amueblada, contratos de luz, agua, ayuda económica para costear el alquiler mientras se construyen los nuevos pisos, etc. Eso sí, cualquier cambio sobre las condiciones que se plantearon inicialmente en aquel acuerdo obligaría a modificar la propuesta antes referida.

Independientemente de estos pequeños flecos, en el caso de Santo Tomás, la operación sería algo más sencilla por cuanto el número de viviendas es menor que en el caso de Astilleros.

Concretamente, en Santo Tomás existen 27 viviendas. Todos los propietarios, a excepción de uno, firmaron en 2006. De llevarse a cabo la operación, siempre y cuando las condiciones del nuevo PGOU lo permitieran, cada uno de estos vecinos pasaría a ocupar una vivienda una planta por encima del que ahora ocupan. De esta forma, la planta baja se dedicaría a locales comerciales y no a viviendas, como ocurre ahora. También habría plazas de garaje, trasteros y áticos, además de más plantas en altura que las dos más bajo actuales. Según el planteamiento que se hizo en su día, se contemplarían hasta 63 viviendas.

En el caso de las viviendas situadas junto a la Avenida de San Severiano y el edificio de El Corte Inglés, la operación es algo más compleja en su ejecución y "obligaría a hacerla por fases", tal y como resalta Begoña Gómez, desde Comunidades del Sur.

Otro requisito para poder llevar a buen término la operación es que las nuevas construcciones deberían ser torres. Y es que, según destaca Manuel Gómez, es "casi imposible encontrar hoy en día en Cádiz 300 pisos de alquiler disponibles para alojar a estas familias mientras dura la construcción de las nuevas viviendas". Si se hace por fases y mediante torres, los realojos serían menos numerosos y se podría compatibilizar la construcción de nuevas torres con la permanencia de muchas familias en el lugar.

Independientemente de estas dos propuestas, que ya tienen obviamente un amplio camino recorrido, Comunidades del Sur no descarta llevar a cabo ofertas similares en otras zonas de la ciudad. Y es que, como coinciden en señalar tanto Manuel como Begoña Gómez, "lo que pretendemos es que exista un beneficio mutuo tanto para el propietario como para la ciudad, revitalizando y renovando estas dos zonas".

En principio, uno de los aspectos que podría frenar estas operaciones radicaría en la intención del actual equipo de Gobierno de incrementar el suelo reservado para Viviendas de Protección Oficial, lo que condicionaría el acuerdo firmado en su día.

Y es que, independiente de la zona en la que se fuera a construrir, desde Comunidades del Sur se advierte que “hoy en día, para que una Vivienda de Protección Oficial sea rentable, el valor del suelo debe ser cero. Los costes de construcción se han encarecido y las calidades son las mismas que las de una vivienda libre”.

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