Tribuna

Nuevo mercado residencial

  • Mikel Echavarren. CEO de Colliers International Spain

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Mercado residencial

Mikel Echavarren. Mikel Echavarren.

Mikel Echavarren.

El mercado de promoción residencial de obra nueva en España se enfrenta a un escenario de grandes retos en un contexto de elevadas incertidumbres.

Desde el punto de vista mediático el sector es protagonista de las especulaciones sobre la potencial bajada de los precios de la vivienda, estimaciones que se realizan aplicando erróneamente los criterios de la crisis anterior iniciada en el año 2008. Dichas circunstancias fueron radicalmente diferentes a las actuales y, por tanto, las previsiones de la evolución de los precios deben realizarse en función de otros parámetros.

En mi opinión, lo más relevante de este nuevo mercado inmobiliario no radica en una potencial bajada de los precios de la vivienda, que creo que no se va a producir en la obra nueva, fundamentalmente porque la demanda solvente no se está viendo tan afectada como en la crisis anterior y la oferta de nuevas viviendas se encuentra en niveles muy inferiores a los de la actividad de los años previos a la crisis de 2008. Si a ello unimos que los niveles de endeudamiento de los promotores residenciales son significativamente menores y por lo tanto no van a tener que tomar decisiones bajo circunstancias extremas de presión financiera, creemos que el mercado inmobiliario, ante una menor actividad económica, se autoregulará no a través del precio sino a través de una menor actividad en el inicio de nuevas promociones residenciales.

En este contexto, creemos que se va a producir un trasvase de la demanda de vivienda usada hacia la vivienda de obra nueva buscando un mayor plazo para tomar decisiones relativas a la venta de la propia vivienda que se ha quedado obsoleta y a la gestión del plazo en el que se van a invertir los ahorros en la adquisición de una vivienda de nueva construcción. Dado que la obra nueva ha representado un 20 % del total de las transacciones de vivienda en los últimos años, a nada que un porcentaje menor de la demanda de vivienda usada se trasvase a este mercado, creemos que servirá de colchón adicional para sostener una actividad razonable en los próximos tres años

El factor crítico que va a determinar la actividad de los promotores residenciales durante esta crisis va a ser la capacidad de acceso a una financiación muy restringida por los bancos españoles. La disponibilidad de financiación va a determinar directamente quién puede mantener una actividad importante en este mercado y quién tendrá que acudir a fuentes alternativas de financiación a coste mucho más elevado. Por tanto, la piedra angular sobre la que va a pivotar la actividad de los próximos años ser la capacidad de acceso a la financiación bancaria.

Para ello, será necesario reforzar los niveles de precomercialización previos a la obtención de dicha financiación y adaptarse a préstamos más caros y a las exigencias de las entidades financieras en cuanto a distribuciones hipotecarias más flexibles y un mayor nivel de inversión de fondos propios. Es obvio que, en estas circunstancias, la consolidación del sistema bancario español a través de la fusión de importantes entidades financieras reducirá en mayor medida la oferta y la competencia de las entidades bancarias.

La financiación alternativa aplicable a la promoción residencial deberá evaluarse con suma prudencia, porque con costes financieros superiores a los dos dígitos es altamente improbable que el promotor pueda desarrollar una promoción residencial con los niveles de financiación a los que está acostumbrado con la banca española, salvo que asuma el riesgo de actuar de promotor delegado de sus fuentes de financiación.También creemos que la financiación a la promoción residencial se concentrará en los grandes promotores y en las ciudades principales. Durante los dos próximos años se restringirá al máximo la financiación de la promoción de segunda vivienda en zonas turísticas.

Mención aparte merece la promoción destinada al turismo residencial que, en cuanto depende de la recuperación de los países de nuestro entorno europeo, muy probablemente recuperará dicha demanda con bastante anticipación a la de la recuperación general de nuestra economía, estimándose un incremento espectacular de la compra de viviendas por extranjeros en cuanto se resuelvan los problemas de movilidad y de conexión con los principales países de Europa.

Con carácter general se estima que la recuperación del turismo residencial se producirá dos años antes que la del resto de los mercados inmobiliarios al depender de la recuperación económica de los países emisores que, debido a una mejor gestión de la pandemia y de sus cuentas públicas, saldrán antes de esta crisis frente al vagón de cola que supone España tras la pésima gestión que hemos sufrido.

Por último, me gustaría destacar que el sector inmobiliario tiene alternativas para sostener su actividad en los próximos años, a través del desarrollo de proyectos complementarios en segmentos muy demandados por inversores institucionales, como las residencias de estudiantes, las residencias de ancianos y la vivienda de alquiler.

Son tiempos complicados, pero afortunadamente el incremento del ahorro global en un mundo con intereses bajos e inflación moderada reforzará aún más el interés del mercado inmobiliario como destino de la inversión.