Vivir donde se trabaja: el reto de la vivienda protegida en la Costa Noroeste

La dificultad para acceder a una vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas sociales en España. El encarecimiento del alquiler, la escasez de vivienda pública y la presión turística y residencial en zonas costeras han agravado una situación que golpea con especial intensidad a la provincia. En la Costa Noroeste —Rota, Sanlúcar, Chipiona y Trebujena— los ayuntamientos comienzan a mover ficha ante una demanda creciente que, durante años, apenas ha encontrado respuesta.

En este contexto, el Decreto-Ley 1/2025 de la Junta de Andalucía, que introduce medidas urgentes para facilitar la promoción de vivienda protegida, se ha convertido en una herramienta clave.

Rota, pionera en la provincia y con más de 1.000 viviendas en marcha

Rota fue el primer municipio gaditano en acogerse íntegramente al decreto autonómico. El Ayuntamiento aprobó su adhesión en pleno, convirtiéndose en referente provincial en la aplicación de estas medidas excepcionales para desbloquear suelo y facilitar la construcción de vivienda protegida.

El alcalde, José Javier Ruiz Arana, defendió en abril del 2025 la adhesión al decreto pese a mostrar reservas sobre su contenido global, subrayando que lo verdaderamente importante es “facilitar la creación de viviendas protegidas, incluso en régimen de alquiler”. Esta decisión se suma a otras iniciativas urbanísticas municipales como el Plan Especial del Casco Histórico o la revisión del PGOU.

Paralelamente, el Consistorio ha anunciado el inminente inicio de la construcción de más de 1.000 nuevas viviendas en el municipio, con previsión de arranque entre este año y el primer o segundo trimestre de 2026. El teniente de alcalde delegado de Urbanismo, Daniel Manrique, ha señalado que esta actuación busca paliar un problema agravado en Rota por la presencia de la Base Naval y su atractivo como ciudad costera y de segunda residencia.

La mayor parte de estas viviendas procederán de la promoción privada, aunque incluirán un volumen significativo de Viviendas de Protección Oficial (VPO), tanto en alquiler como en venta, además de cooperativas y renta libre. Destacan actuaciones como el Sector R1, con 726 viviendas —más de 250 protegidas—, el solar de Salesianos con 80 viviendas y un parking subterráneo público, o las 146 VPO en régimen de alquiler junto al IES Arroyo Hondo. A ello se suman 175 VPO en Costa Ballena y promociones públicas previstas en el centro histórico, para cuya ejecución el Ayuntamiento reclama una implicación directa de la Junta de Andalucía.

Sanlúcar: 2.000 demandantes y las primeras viviendas municipales en alquiler

Sanlúcar aprobó su adhesión al Decreto-Ley 1/2025 en noviembre de 2025, en un contexto marcado por una realidad contundente: en la ciudad no se construyen viviendas sociales desde 2007 y existen alrededor de 2.000 demandantes inscritos en el registro municipal de vivienda protegida.

La alcaldesa, Carmen Álvarez, valoró la adhesión como un paso necesario para incrementar la oferta de suelo destinado a vivienda protegida y facilitar la reconversión de parcelas y edificios para uso residencial en alquiler permanente. El decreto permite, entre otras medidas, aumentar hasta un 20% el número de viviendas en suelos de renta libre si ese incremento se destina íntegramente a vivienda protegida.

Más allá del marco normativo, el Ayuntamiento ha decidido dar un paso propio: la construcción de viviendas municipales en régimen de alquiler con recursos exclusivamente municipales. El Consistorio proyecta un edificio plurifamiliar en una parcela de titularidad municipal en la confluencia de las calles Pedro de Campaña y Amapolas, junto al mirador de Bellavista. Las viviendas formarán parte del Patrimonio Municipal de Vivienda y se adjudicarán a través del registro de demandantes.

Las obras comenzarán durante este año y permitirán construir en torno a cinco viviendas, un número modesto pero simbólico, al tratarse de la primera promoción de vivienda protegida impulsada directamente por el Ayuntamiento en casi dos décadas. La alcaldesa subrayó, a modo de reclamo, que esta iniciativa se desarrolla sin apoyo de la Junta de Andalucía, a la que sigue pidiendo que asuma sus competencias.

En paralelo, Álvarez ha reiterado en varias reuniones con responsables autonómicos la necesidad de que la Junta construya viviendas protegidas en suelos de su propiedad en Sanlúcar, como los de las calles Palomar y Menacho, además de finalizar actuaciones pendientes en la calle Comisario.

Chipiona y Trebujena: dos modelos opuestos ante el decreto

La aplicación del Decreto-Ley 1/2025 también ha llegado en Chipiona y Trebujena. En el municipio chipionero, la adhesión fue aprobada la pasada semana únicamente con los votos del equipo de gobierno, mientras que PP, PSOE y Vox votaron en contra.

El delegado de Urbanismo y Vivienda, Pepe Mellado, ha lamentado la falta de apoyo de la oposición a una medida que, según defiende, permitiría incrementar en más de un 10% la edificabilidad y, con ello, el número de viviendas públicas, más accesibles que las de renta libre. Mellado considera que la negativa de los grupos opositores supone una oportunidad perdida para aliviar el problema de acceso a la vivienda en el municipio. El Ayuntamiento estudia además futuras promociones en la Unidad de Ejecución 5.

En contraste, Trebujena aprobó, también en el pleno de enero, su adhesión al decreto con el objetivo de agilizar la promoción de vivienda protegida y facilitar el acceso a jóvenes y familias. El Pleno municipal ha respaldado también la declaración de interés social de una promoción de 13 viviendas VPO, lo que permitirá bonificaciones fiscales y acelerar su tramitación.

Desde el Ayuntamiento se defiende que estas medidas refuerzan una estrategia municipal orientada a ampliar el parque de vivienda asequible mediante la colaboración con otras administraciones y promotores.

Una respuesta local a un problema estructural

Aunque las medidas adoptadas en la Costa Noroeste no resuelven por sí solas el problema de la vivienda, sí reflejan un cambio de enfoque tras años de escasa promoción pública. La disparidad de respuestas entre municipios pone de manifiesto que el acceso a la vivienda no es solo una cuestión urbanística, sino también de voluntad y gestión política.

En una comarca marcada por la presión turística, la segunda residencia y la falta histórica de vivienda social, el despliegue —o no— del Decreto-Ley 1/2025 puede ser la que marque la diferencia entre aliviar una demanda creciente o prolongar una situación que, para miles de familias, se ha vuelto insostenible.