Que existan viviendas vacías en una ciudad donde el problema habitacional es endémico es algo difícilmente explicable. Aunque el porcentaje de pisos en esta situación, respecto al global, siempre ha estado por debajo de la media nacional, alcanzado un 10% del parque residencial en el censo de 2011, sigue siendo un dato muy elevado ante las necesidades que tiene Cádiz en materia de vivienda.

El último censo que acaba de publicar el INE, referido a 2021, aporta un dato que ha sorprendido: en una década se ha producido un importante descenso en el número de viviendas consideradas como vacías.

Para obtener este indicativo, además de constatar el nulo uso de la residencia por parte de sus propietarios, se tiene también en cuenta el consumo de electricidad a lo largo del año. Siempre hay un mínimo para constatar que la casa está habitada. Por debajo del mismo, es evidente que nadie reside en la misma.

En esta situación se encuentran, según el censo ahora conocido, un total de 2.824 viviendas, lo que supone el 5% del parque inmobiliario de la capital. La cifra implica una más que notable caída respecto a hace diez años, cuando se cuantificaban 6.874 pisos sin uso a lo largo del año, con un descenso porcentual a la mitad respecto a 2011. También se está por debajo del censo de 2001, cuando se consideraba que en la ciudad había 5.943 viviendas vacías.

El dato de 2021 sigue estando también por debajo de los anteriores censos incluso contando los pisos donde se ha detectado un consumo de electricidad mínimo, cifrado por debajo de 250 kw/h. En están situación hay 1.353 casas. Se considera que son viviendas con una vida mínima a lo largo del año. Sumando las dos cifras se llega a 4.177 pisos vacíos, aún así muy por debajo respecto a 2011 y 2001.

A los efectos del censo 2021 se ha optado por considerar como vivienda vacía, indica el INE, a aquella queno dispone de contrato de suministro eléctrico o cuyo consumo total registrado en el año precedente ha sido menor al que una vivienda media de ese mismo municipio tendría si se ocupara durante 15 días en todo el año. "La determinación de umbrales específicos para cada municipio se debe a que los consumos medios varían mucho por zonas climáticas, siendo en general superiores en zonas con veranos cálidos".

No obstante, para facilitar el análisis, destaca el INE, "se ha establecido otro umbral –fijo para todos losmunicipios- de 250 kWh que, de media y de forma aproximada, correspondería al consumo de una vivienda que estuviera ocupada durante un mes en el año. A las viviendas con consumo por debajo de este umbral se las ha catalogado como de muy bajo consumo. Por su parte, las viviendas con un consumo entre 251 kWh y 750 kWh (correspondería, siempre de media, a un uso de la vivienda durante un periodo de uno a tres meses en todo el año) se han denominado como de uso esporádico".

Con todo, este descenso no ha servido para arreglar el grave problema de vivienda que tiene la ciudad, donde la demanda sigue estando muy por encima de la oferta existente.

La gran mayoría se ubican en fincas anteriores a 1900, y por lo tanto ubicadas en el casco antiguo, con un total de 1.783.

Este descenso puede deberse por una parte al aumento de la rehabilitación de fincas, por parte de la iniciativa pública como por parte de la promoción privada, rescatando edificios que se encontraban cerrados desde hace años. A la vez, y en especial en los últimos ejercicios, algunas de estas fincas se han reconvertido en apartamentos turísticos, como en su día reconocía el propio Ayuntamiento.

Queda por ver el estado de habitabilidad que tienen las viviendas vacías. Eliminada en buena parte la infravivienda de la ciudad, es cierto que en los portales inmobiliarios aún aparecen ofertas de pisos de diminuto tamaño en unas condiciones de conservación muy discutibles. O incluso casas con mayor superficie pero necesitadas de amplias reformas, cuyo coste se une al ya elevado precio con el que se ponen a la venta o, en menor medida, al alquiler.

Se dispara el alquiler

En todo caso, la ciudad también ha visto como se han disparado los alquileres en estos diez últimos años. Se ha pasado de un 16,5% respecto al parque residencial al 24,8%. El propio INE destaca este espectacular incremento en su informe, que nos sitúa entre las tres capitales con más alquileres en todo el país.

En total son 7.587 pisos con este régimen de uso. Que la ciudad alcance esta cifra tan elevada, impropia en las costumbres españolas y más cercana a lo que es habitual en países del norte de Europa, se justifica por el elevado precio de la vivienda, y la escasa oferta de la misma, que hay en Cádiz, lo que impide que muchas familias puedan acceder a este mercado y convertirse en propietarios.

La oferta de alquiler en las inmobiliarias y portales del sector sigue siendo muy escasa, no más de 300 pisos, abundando los que se limitan a la temporada de playa y el curso escolar. Aquí ha tenido mucho que ver, según el análisis realizado en su día por el anterior gobierno municipal, la proliferación de las viviendas turísticas, más de 2.000 en la ciudad según el registro de la Junta, que ha quitado al mercado de alquiler al menos a unos cientos de pìsos