Tras tres años de legislatura, el Ayuntamiento de Cádiz ya cuenta con su nuevo Plan Municipal de Vivienda y Suelo de Cádiz, que parte del borrador elaborado en 2015 y marca las prioridades de la acción municipal y de Procasa hasta 2023 en este ámbito.

Con este trabajo, que fue aprobado de manera inicial el pasado viernes en Junta de Gobierno Local, el Consistorio se marca dos objetivos principales: el fomento del alquiler y las viviendas protegidas, y el relanzamiento de la rehabilitación. Sobre el papel, este documento plantea unos máximos que dependen en gran medida de la actuación del Estado y de la Junta de Andalucía para que se pueda cumplir en su totalidad, ya que ambas administraciones son las competentes en la materia y tienen sus propios planes.

A partir de ahí, el fin último de este proyecto es dar salida a los 7.154 demandantes de vivienda protegida que en marzo del presente año se encontraban inscritos de manera activa en el registro de Procasa. Una cifra que, en comparación con los 118.048 habitantes que figuran en el padrón municipal a 1 de enero de 2017, dan una idea de la magnitud del problema, sobre todo si a esto se une la progresiva pérdida de población que sufre la capital.

Con todo, este plan parte de un análisis exhaustivo de la situación en la que se encuentra Cádiz en materia de vivienda. A partir de él, se han establecido cuatro ejes para organizar las actuaciones que se están realizando en la actualidad y las que se pretenden poner en marcha en las próximas fechas: social, vivienda, rehabilitación y gestión.

el diagnóstico

Para hacerse una idea de dónde se parte, Cádiz cuenta con un parque formado por 59.185 viviendas. De ellas, el 17,57% se considera que están en un estado malo o muy deficiente. Aquí, tuvo una gran incidencia en su momento el Plan de Rehabilitación del Casco Antiguo de Cádiz realizado por la Junta de Andalucía, que permitió acabar con una buena parte de la infravivienda que existía. En la actualidad, sólo 50 edificios del centro de la ciudad cuenta con esta consideración, englobando a unas 375 viviendas. A esto hay que sumar un número importantísimo de inmuebles que necesitan una rehabilitación por deficiencias estructurales o funcionales, problemas de accesibilidad o deficiencias en su aislamiento.

Por su parte, otro de los mantras que persigue a la capital es la cantidad de viviendas deshabitadas que existen. Este dato se sitúa en el 9% del total del parque, aunque hay zonas en donde se da una especial incidencia, como en los Callejones, en donde hasta el 23,47% de las casas se encuentran vacías, seguido por Puntales (18,18%), San Antonio (17,66%) y San Francisco-Mina (16,51%).

Por su parte, y ante la proliferación de los apartamentos turísticos, otro indicador a tener en cuenta es el de la presión turística, que se encuentra en el 3%, aunque existen zonas como San Francisco-Mina, Mentidero, Falla y Candelaria en donde este índice se duplica e, incluso, casi se triplica.

Por otra parte, el parque público de viviendas en alquiler cuenta con 3.331 pisos, de los que 1.670 hogares son municipales y los 1.661 restantes son de la Junta de Andalucía, aunque de ellos, 442 los administra la empresa municipal Procasa.

el alquiler y la vivienda protegida

Si hay un cambio sustancial en las políticas de vivienda -tanto en las estatales como en las autonómicas y las municipales-, éstees el fomento de la vivienda pública protegida en alquiler, dejando a un lado la venta. De esta manera, estos pisos no van a perder su carácter.

A partir de este hecho, hay que tener en cuenta que el Plan Municipal de Vivienda y Suelo de Cádiz está supeditado a lo que marca el PGOU, cuya vigencia finaliza en 2021. En este planeamiento, se establece que la previsión de una capacidad residencial de 3.522 viviendas -1.927 protegidas y 1.595 libres-, aunque el plan reduce a 1.964 viviendas -1.253 protegidas y 711 libres- las que prevé se pueden desarrollar hasta 2023.

Un aspecto relevante para el futuro que aparece en el plan es que existen dos áreas de oportunidad para viviendas, que son el Polígono Exterior de la Zona Franca y los antiguos terrenos de CASA -en donde la Junta pretende construir el nuevo Hospital Puerta del Mar-. De hecho, deja caer la posibilidad de introducirlos como suelo residencial en el futuro PGOU.

Dentro de la promoción de viviendas, en el plan se establece la necesidad de 3.500 pisos en alquiler para atender toda la demanda existente en el registro. A partir de esto, se establece que, si se consigue la financiación suficiente, se podrían construir hasta 970 viviendas en alquiler protegido hasta 2023 entre la AVRA y Procasa. Un objetivo ambicioso que choca con la realidad de la necesidad de apoyo de otras administraciones para que se pueda cumplir.

Asimismo, también se sientan las bases para la creación de cooperativas para la construcción de viviendas destinadas al alquiler protegido. Para ello, el Ayuntamiento cedería el suelo en régimen de cesión de uso para la construcción de nuevos edificios. El plan contempla la posibilidad de llegar hasta 104 viviendas con este mecanismo.

Otro objetivo novedoso es poder contar con alojamientos transitorios, que permitirían dar una respuesta temporal a situaciones de emergencia. El proyecto tasa en 66 alojamientos los que se van a disponer hasta 2023.

Asimismo, también se contemplan otras cuestiones como el fomento del alquiler para jóvenes o la reserva del 60% de la edificabilidad residencial en suelos no consolidados para vivienda protegida.

En referencia al alquiler, destacan dos medidas fiscales que podrían llevarse a cabo a partir de 2019 para incentivar que los propietarios pongan a disposición sus pisos vacíos. La primera de ellas es la reducción del 95% del IBI a los dueños que alquilen sus casas a personas inscritas en el registro de demandantes de viviendas o que las introduzcan en el programa de Alquiler Social. La segunda será la bonificación del un 30% del recibo del IBI a aquellos propietarios de viviendas de obra nueva o rehabilitadas que las arrienden con contratos de tres años.

Otro aspecto importante, pero que está pendiente de su realización, es la regulación de las viviendas turísticas. Para ello, en el plan se establece que se va a realizar un estudio técnico y se va a elaborar una ordenanza municipal, con la que se pretende regular este negocio y paliar los efectos que tiene en la reducción de las viviendas que se ofrecen para el alquiler durante largas temporadas y la subida de los precios de los arrendamientos de pisos.

LA rehabilitación

En cuanto a la recuperación del parque de viviendas, en primer lugar se atiende en el plan a la situación de las de titularidad pública. De 1.670 pisos municipales, el 9% necesita de una rehabilitación integral. De ellos, el Ayuntamiento ya cuenta con la subvención europea para Doctor Marañón, mientras que en la barriada de Los Patios prevé su declaración como Área de Rehabilitación Integral. Asimismo, también se establece que unas 500 viviendas situadas en barriadas edificadas en los años 50 y 60 necesitan una rehabilitación intensa durante los próximos años. A esto hay que unir trabajos para mejorar la eficiencia energética y la accesibilidad. Con todo, para este menester ya se contemplan 700.000 euros en los presupuestos de 2018.

En cuanto al parque privado, el plan municipal estima, respecto a la infravivienda, que el AVRA podría actuar en siete edificios con un presupuesto de unos 4,8 millones de euros. Por otra parte, en cuanto al fomento de la rehabilitación de edificios establece el objetivo de la consecución de subvenciones de la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta por un importe total de 875.000 euros que afectarían a unos 125 edificios hasta 2023.

Además, respecto a las Áreas de Rehabilitación Integral, además de la inclusión de la barriada de Los Patios, se propone ampliar el ARI de la barriada de La Paz para incluir a San Severiano y la zona de Loreto-Puntales.

las medidas sociales y la gestión

Más allá de lo ambicioso que resulta el Plan Municipal de Vivienda y Suelo de Cádiz y la dificultad de conseguir los objetivos que permitan solucionar los problemas que siguen existiendo en esta materia por las condiciones de la ciudad y el estado del parque residencial, el Ayuntamiento prevé en este proyecto el mantenimiento y el avance en las medidas de calado social para paliar esta situación.

Es llamativa la previsión de 2,9 millones de euros anuales para la concesión de ayudas para el pago del alquiler a familias vulnerables por parte de la Delegación de Asuntos Sociales. A este dato hay que añadir los 700.000 euros al año para el abono de los recibos de luz y agua. Asimismo, también se incluyen los 300.000 euros al año que destina Aguas de Cádiz al suministro mínimo vital y los 600.000 euros anuales con los que Eléctrica de Cádiz va a dotar el futuro Bono Eléctrico Local.

Entre los diferentes programas y talleres de índole social, destaca la cesión de viviendas del parque público a entidades que trabajan con personas sin hogar. La intención municipal es aportar, como poco, una vivienda al año a estas organizaciones para atender estos casos.

Por otra parte, en el ámbito de la gestión, se introduce la implantación de un sistema de información georreferenciada (SIG), que permitirá avanzar en la realización de diagnósticos al poderse extraer diferente información, estadísticas y mapas en tiempo real. Asimismo, también se prevé introducir mejoras en el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida y la elaboración de un censo informatizado de viviendas municipales.