Diego Bermúdez, Senior Manager, Financial Advisory-Real Estate de Deloitte España presentó ayer un informe elaborado por la consultora sobre el mercado inmobiliario en la provincia de Cádiz. Fue en la Séptima Jornada Anual Inmobiliaria organizada por la Federación Provincial de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz (FAEC), celebrada en el Palacio de Congresos de la capital gaditana.

A partir del análisis de la actual coyuntura, Diego Bermúdez dibujó un prometedor futuro inmediato en territorio gaditano, tanto para el mercado hotelero como para el residencial. “Vemos un punto de inflexión tanto en el mercado hotelero como en el mercado residencial desde la pandemia; Cádiz está más de moda que nunca y los datos lo avalan”, afirmó. “El hotelero es un indicador adelantado del residencial en zonas de turismo residencial: si crecen las pernoctaciones en un destino turístico y hay oferta residencial acorde, a medio plazo crecerá ese mercado en esas zonas”, vaticinó.

El gerente senior y asesor financiero sobre bienes raíces de Deloitte España esbozó un positivo panorama macroeconómico: “Las sombras del segundo semestre de 2022 se están borrando en este inicio de 2023”, dijo, de manera que “se prevé una ralentización del crecimiento económico, pero no una recesión”. “La inflación se está moderando y el mercado espera que se moderen los tipos de interés”, añadió. “No ha habido mayor desempleo ni en España, ni en Andalucía, ni en Cádiz, a pesar de la incertidumbre macroeconómica”, afirmó.

Sobre la oferta hotelera en la provincia de Cádiz Diego Bermúdez sostuvo que “existe un fuerte dinamismo en la construcción y reposición de activos hoteleros, desde la Costa Noroeste hasta la costa mediterránea gaditana”. Así, “predominan los desarrollos de hoteles vacacionales, aunque también hay algunos urbanos. Y la tipología de inversor y operador hotelero es diversa: SOCIMIs [Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria], grupos hoteleros regionales, nacionales e internacionales y grupos inmobiliarios regionales, entre otros”, informó el alto ejecutivo.

Respecto a la demanda hotelera en territorio gaditano, Diego Bermúdez puso de manifiesto que “el dinamismo en la construcción y reposición de hoteles viene fundamentado en unos incrementos importantes en tarifas medias diarias e ingreso medio por habitación disponible”. No obstante, matizó que “esto no significa que se haya incrementado la rentabilidad de los hoteles porque los gastos operativos han crecido en esta espiral inflacionista y han mermado en muchas ocasiones los márgenes”.

“Más del 80% del turismo gaditano es de procedencia nacional”, recordó el directivo de Deloitte, dato del que deduce que “hay potencial de crecimiento en el mercado extranjero mediante, por ejemplo, nuevas conexiones con el aeropuerto de Jerez”.

Nuevo máximo en el mercado residencial

A continuación, Diego Bermúdez analizó el mercado residencial: “El volumen de inversión ha registrado un nuevo máximo en 2022. Había muchas dudas por la incertidumbre macroeconómica, pero finalmente Cádiz logró este nuevo hito que ya logró en 2021. Cádiz se consolida como la tercera provincia andaluza en número de viviendas transaccionadas en 2022. No obstante, todavía hay margen de crecimiento en el mercado de obra nueva”.

“En términos reales, los precios de oferta residenciales se han mantenido entre 2010 y 2020. Fue a raíz de la pandemia y la espiral inflacionista cuando se dispararon”, argumentó el alto ejecutivo de Deloitte.

“Si lo comparamos con otras provincias turísticas costeras españolas, de media Cádiz no tiene un porcentaje elevado de su parque de viviendas destinado a segunda residencia”. Aunque “esto sí que pasa en determinados municipios como Chipiona, Rota, Conil, El Puerto o Chiclana o en determinados puntos como Sotogrande”, en San Roque. “Ahí sí que hay un porcentaje de viviendas destinado a segunda residencia superior al 25% y la evidencia nos dice que las repercusiones de venta en euros por metro cuadrado son mayores”, recordó.

Cádiz, paisaje ideal para los ‘senior living’

De cara al futuro más inmediato, Diego Bermúdez explicó que “existen muchas macrotendencias que inciden directamente en el sector inmobiliario y hotelero. No obstante, Cádiz cuenta con una ventaja competitiva para desarrollos de proyectos de senior living, un concepto ya consolidado en otras zonas como Francia o Florida”. Pero ¿qué son los senior living?. “En los próximos 30 años, se prevé un aumento del crecimiento de la población mayor de 55 en España muy por encima de la media Europea”, vaticinó. “Esto supone una oportunidad para crear un producto donde este segmento de población pueda aprovechar la calidad de vida de Cádiz con buenos servicios, inmuebles adaptados y no necesariamente medicalizados. El concepto de senior living es radicalmente diferente a las residencias de ancianos tal y como las conocemos”, aclaró el experto.

“La oportunidad también es para las empresas que operan en Cádiz. Se necesitan promotores, gestores de inversiones y, sobre todo, operadores” dentro de este concepto, apuntó.

“No obstante, los retos a los que se enfrentan este tipo de proyectos son muchos. El principal es ¿en qué suelo sitúo un senior living? ¿residencial? ¿dotacional? Queda mucho trabajo por hacer”, concluyó. “Que no haya volumen de inversión en la actualidad en este segmento no significa que no vaya a ser un vector de crecimiento futuro. Hace cinco años no hablábamos de centros de datos, y hoy están de moda. Hace 15 años no hablábamos de residencias de estudiantes, y hoy es un segmento estable. Hace 20 años no hablábamos ni de logístico, y hoy es un sector con unas rentabilidades consolidadas”, aclaró.

Sostenibilidad

“Otra macrotendencia, y esta es sectorial, es la de la sostenibilidad. Nos guste o no, nos creamos o no, está ya presente y va a ir a más. “Nos solemos centrar en la primera de las siglas, en la E de los ESG [Environmental, Social and Governance; en español, criterios ambientales, sociales y de gobernanza], pero no debemos dejar atrás la parte social y de buen gobierno de las empresas”, propuso. “Las empresas pueden y deben hacer un esfuerzo con estrategias alineadas con los requerimientos de accionistas, clientes y la normativa, tanto a nivel corporativo como activo. ¿Dónde está su valor?: A corto plazo, hay efectos evidentes en ahorros energéticos que puedan suponer una reducción de los gastos operativos. A largo plazo, como compañía tendré mejor acceso a financiación, mayor valor de mercado y un incremento de la liquidez”, concluyó Diego Bermúdez.