Es la carta de presentación de la ciudad, un escaparate que mostrar al visitante. Es, en definitiva, la primera impresión que causará Cádiz a quien haya optado por hacer su entrada en la capital a través del ya veterano puente Carranza.

Sin embargo, esta carta de presentación está llena de tachones en esos innumerables proyectos que se prometieron y que nunca llegaron a ver la luz. Es un escaparate con demasiados cristales rotos, tantos como los que lucen decenas de naves abandonadas.

Así es, a día de hoy, el polígono exterior de la Zona Franca de Cádiz, un inmenso espacio de medio millón de metros cuadrados que durante décadas ha ido degradándose hasta presentar un lamentable aspecto que en nada favorece la imagen de la ciudad.

Esta degeneración y los escasos visos de solución que se antojan a corto plazo han propiciado un debate ciudadano en el que ha salido a relucir la posibilidad de dotar de nuevos usos al polígono exterior de la Zona Franca, dando cabida entre otros elementos a viviendas.

Sin embargo, este cambio de usos no es tan fácil ni tan factible como pudiera parecer sobre el papel y en Zona Franca lo tienen bastante claro al respecto.

De entrada, no es lo mismo actuar en época de bonanza económica que hacerlo en un periodo de crisis o de recursos limitados. En esta premisa tan básica,pero a la vez tan real, radica la clave de lo que pretende ser, en líneas generales, el futuro de Zona Franca de Cádiz, al menos en lo que al polígono exterior se refiere, según se desprende de las declaraciones realizadas a este Diario por parte de la delegada del Estado en la Zona Franca, Victoria Rodríguez.

El polígono exterior ocupa medio millón de metros cuadrados, el equivalente a 50 estadios, con graderíos incluidos

Y es que el planteamiento que hasta hace escasos meses condicionaba el futuro del polígono exterior de la Zona Franca de Cádiz estaba basado fundamentalmente en las directrices que emanaban del Plan General de Ordenación Urbana de 2012, un documento que, en opinión de Victoria Rodríguez, “estaba redactado en época de precrisis, con ideas de crecimiento que hoy en día están obsoletas, basadas en grandes inversiones y actuaciones de calado, mientras que en la actualidad lo que se busca es la prudencia financiera, algo a lo que están obligadas las administraciones públicas para no endeudarse”.

En este sentido, pone como ejemplo el estadio Carranza, “un equipamiento que primero se construyó y al que luego se le buscó salida para comercializarlo”.

Otra forma de actuar

No caer en este error es otro de los aspectos fundamentales que se ha marcado como objetivo el actual equipo directivo de la Zona Franca de Cádiz. Así, lo que se pretende ahora es “actuar justamente al revés, es decir, primero buscamos qué es lo que se necesita y luego actuamos”, recalca Victoria Rodríguez.De lo que se trata en definitiva es de “darle la vuelta a la forma de actuar”, además de intentar superar los obstáculos que hasta la fecha impedían el desarrollo del polígono exterior de la Zona Franca.

Actualmente, en opinión de Victoria Rodríguez, “el problema del desarrollo del polígono exterior es un problema urbanístico. Ahora sólo puedes hacer conservación, pero no puedes cambiar usos”. “Lo que estamos haciendo en la actualidad es intentar acortar tiempos, limpiando las parcelas y adecentando los equipamientos necesarios para que luego haya menos que hacer”.

La delegada de la Zona Franca, Victoria Rodriguez, junto al alcalde, José María González

Ese cambio necesario y esperado, sin embargo, podría llegar en un futuro cercano, ya que el actual equipo de gobierno se ha planteado la elaboración de un nuevo PGOU, en el que podrían tener cabida nuevos usos para los solares del polígono exterior que facilitaran su desarrollo con mayor celeridad.

Sólo es una posibilidad de que pudiera ocurrir, pero al fin y al cabo es una opción que todas las partes quieren tener en cuenta porque no es lo mismo buscar un inversor para hacer una nave industrial que sacar al mercado un solar destinado a viviendas.

Mientras no llegue esa fecha hay que seguir manteniendo los pies en el suelo y aferrarse a la realidad. Y por ello, Zona Franca ha optado por actuar en esta nueva etapa de una forma diferente que permita solventar en gran parte ese problema, como es desarrollar urbanísticamente tan ingente cantidad de suelo.

La clave del futuro

En resumen,ZF ha optado por dividir las grandes unidades de ejecución en otras más pequeñas, actuando en aquellas donde el acuerdo entre los propietarios sea factible.

Un ejemplo de ello es el solar que ocupaba antiguamente Ibérica Aga y en la que se va a crear un espacio denominado Zona Base, que estará destinado a emprendedores, la mayoría de ellos relacionados con las nuevas tecnologías.

En este sentido, Victoria Rodríguez recordó que “Cádiz ocupa actualmente el séptimo lugar en España en profesionales formados en alta tecnología”. “Vimos que ese es el futuro y además es una actividad sostenible”, señala, añadiendo su deseo de “consolidar este talento para que se visualice un Cádiz de futuro y que el recinto exterior se vea de otra forma”.

Desde Zona Franca se entiende que este tipo de actuaciones, como la que ya se está llevando a cabo en Zona Base, pueden estar vinculadas, además, al emprendedor joven. Al mismo tiempo, suponen una aportación extra para luchar contra la brecha digital, un elemento que sigue impidiendo a muchas empresas hoy en día, por extraño que pudiera parecer, abrirse campo en el mercado.

Plano del proyecto de la Zona Franca

A nivel técnico y urbanístico, esta nueva unidad de ejecución que ha surgido en los antiguos terrenos de Ibérica Aga es la primera división que se hace de una unidad mayor y en ella se ha optado por el sistema de compensación. Esto es, todos los propietarios ha alcanzado un acuerdo, lo que permite el desarrollo urbanístico de la zona.

Las otras dos opciones posible, que en cualquier caso se pretenden descartar por el momento en todo el recinto, son la expropiación y el sistema de cooperación. En este último modelo es la administración pública la que desarrolla urbanísticamente la zona para luego compensar a los propietarios con cuotas de aprovechamiento o procedimientos similares.

Zona Franca sólo posee el 7 por ciento de toda la superficie del polígono exterior

Lo que también tiene claro actualmente Zona Franca es que “no podemos actuar de golpe y a la vez en los 500.00 metros cuadrados de suelo con que cuenta el recinto exterior de la Zona Franca, ni tampoco en aquellas parcelas donde la propiedad es mayoritariamente privada o del Ayuntamiento”, recordando al respecto que “Zona Franca tan sólo posee en propiedad el 7 por ciento de este suelo”.

Se da el caso de que la mayor parte de las propiedades de Zona Franca se encuentran en la zona situada entre la glorieta y el puente Carranza (ver mapa de situación), precisamente la más degradada. Al otro lado del puente, aunque también existen naves en desuso, la imagen general es más amable, con varias naves incluso de nueva construcción o renovadas en su totalidad recientemente.

“Lo que es competencia de Zona Franca se irá haciendo uno detrás de otro. Es más importante preservar la Zona Franca con herramientas dinamizadoras de su área de desarrollo antes que hacer grandes actuaciones que puedan poner en peligro todo”, destaca Victoria Rodríguez.

De esta forma, se descartan por el momento las grandes actuaciones que se contemplaban en aquel proyecto de 2012, como el centro comercial previsto en el antiguo solar de Hiper Cádiz o el Centro Metropolitano de Espectáculos, conocido popularmente como la plaza multiusos. Entre otras cosas, se descartan por ahora porque no dependen directamente de Zona Franca, ya que gran parte de los terrenos en los que deberían ejecutarse esos proyectos pertenecen a otros propietarios, incluidas varias administraciones públicas.

El proyecto incluye 853 viviendas en la pastilla comprendida entre Loreto y la glorieta de la Zona Franca

No obstante, los usos previstos en aquel documento se mantienen invariables, incluidas las 853 viviendas contempladas en la pastilla que discurre entre Loreto y la glorieta de la Zona Franca.viviendas

Precisamente, el tema de la vivienda es uno de los debates omnipresentes en la ciudad cuando se habla de posibles nuevos usos para el polígono exterior. Sin embargo, el deseo y la teoría es una cuestión y la realidad posible es otra. De entrada, la ley, concretamente la LOUA, no permite que el PGOU contemple más de un 30 por ciento de su suelo para viviendas, entre otras consideraciones generales. De ahí que un posible cambio de usos, del actual mayoritariamente industrial al residencial, para este recinto exterior de la Zona Franca sea, a día de hoy, una quimera.

De momento, las viviendas previstas se mantienen aglutinadas en la citada pastilla entre Loreto y la glorieta de la Zona Franca. Su desarrollo futuro, sin embargo, depende del Ayuntamiento, que es el que debe iniciar el proceso de compensación y desarrollo urbanístico de la zona.

Victoria Rodríguez recuerda que “ya hemos hablado con el Ayuntamiento para intentar hacer un protocolo de actuación. Por nuestra parte ya se contemplan consignaciones presupuestarias y la contratación de la redacción de los documentos de planeamientos”.

“Compartimos con el Ayuntamiento el interés general para que el recinto exterior se pueda desarrollar y se creen espacios para que las empresas generen empleo, porque nosotros no somos los que generamos empleo- Sólo creamos espacios”, apunta.

Frente común

En cualquier caso, la delegada del Estado en la Zona Franca considera que “este cambio sustancial no se puede quedar en una simple creación de espacios. También es necesario incluir en todo este proceso la creación de un órgano que cierre el círculo y que se ocupe de captar inversiones”.

En este órgano, a su juicio, deben estar implicadas “todas las administraciones”, esto es, desde el Ayuntamiento hasta el Consorcio de la Zona Franca, pasando por la Junta de Andalucía o el Estado. A ello, hay que unir, por supuesto “los propietarios de las parcelas”, porque, como ha quedado claro, la única forma de que salga adelante la reconversión y renovación de este inmenso espacio que sirve de carta de presentación de la ciudad es uniendo voluntades. El objetivo no es fácil ni rápido, pero de momento ya se han puesto los primeros cimientos del futuro, fijando nuevas claves, que radican principalmente en actuar en función de la demanda, acortar los tiempos necesarios y dividir las grandes unidades de ejecución en otras más pequeñas para facilitar acuerdos y proyectos.