El fuerte impacto sobre la vivienda en Cádiz que provocará la reducción del eje comercial

Cádiz/Hasta que no pintamos sobre el mapa el medio centenar de calles que hoy conforman los ejes comerciales del casco histórico gaditano, no somos conscientes del alcance real que puede llegar a tener la medida anunciada desde el equipo de Gobierno de Bruno García de abrir, también, al uso residencial los locales de planta baja situados en algunas de las vías donde, con el PGOU actual en la mano, sólo pueden tener uso comercial. Sin duda, el impacto en la creación de nuevas viviendas será importante si, como aseveran fuentes municipales, esta propuesta afectará “a una buena parte de este entramado”.

Ni el número exacto, ni los nombres, de estas calles donde las plantas bajas que dan a fachada se abren a ser nuevos hogares se han dado a conocer todavía, puesto que esta nueva propuesta de modificación del Plan General de Ordenación Urbana se encuentra en el periodo de exposición pública. Viente días en los que se podrán hacer alegaciones y tras los que se afinará la medida antes de pasar por el Pleno municipal para su aprobación definitiva.

Sin embargo, con un simple vistazo a la trama de vías que figuran como parte de los ejes comerciales, nos asaltan a los ojos calles como Teniente Andújar, San Juan, Jesús de la Sentencia, plaza de las Viudas, tramos de Bendición de Dios, María Arteaga, calle Hércules, Desamparado o las más largas San José y Sacramento en, prácticamente todos sus tramos. Vías donde el comercio existe, efectivamente, pero no con la misma incidencia que en otras más claras como Ancha, Columela o San Francisco, por citar algunos nombres del eje comercial más claro del casco histórico.

De hecho, en la propuesta de modificación del PGOU para reducir estas áreas no se impide que los bajos que dan a la fachada en las calles que salgan de este entramado tengan un uso comercial, sino que se añade el posible uso residencial, que hasta ahora estaba prohibido.

Una medida que nace con un un doble objetivo, fomentar la construcción de vivienda, uno de los grandes caballos de batalla de Cádiz, y consolidar los núcleos comerciales de un PGOU, ciertamente, desfasado en este aspecto, ya que data de 1995.

De hecho, en origen existía una ordenanza que establecía un listado de calles en las que se prohibía la implantación de usos residenciales en planta baja, una disposición cuya esencia se respetó en el PGOU actual donde se terminó de mallar este trazado, pero suavizó, eso sí, las condiciones de implantación del uso residencial, permitiéndolo siempre que fuera en crujías interiores (locales que no daban a crujía de fachada). Todo ello con la vocación de que en estos bajos se implantara la actividad económica, ya fuera con uso comercial o terciario (oficinas, industrial).

Por ello, en la actualidad, nos encontramos con una serie de calles o tramos de calles con una actividad económica arraigada, y por otro, con calles que no han conseguido potenciar la actividad económica pretendida y que está dando lugar, según se explica en la argumentación de la próxima modificación, “a locales de reducidas dimensiones que ocupan la primera crujía de fachada y que, en muchos casos, permanecen cerrados o en su defecto utilizados como trasteros”.

Esta normativa vigente deviene entonces en un efecto negativo no sólo en la imagen urbana de la ciudad, “sino en el tamaño y en la propia configuración de las viviendas que pueden construirse” en estos bajos, que “necesariamente han de ventilar y tomar luces de patios principales ante la imposibilidad de hacerlo a fachada”, se explica.

En esa situación, y ante la necesidad acuciante de la creación de nuevas viviendas y del más que palpable aumento del precio de las disponibles, se enmarca esta nueva modificación del PGOU que viene a reducir el ámbito de aplicación de la ordenanza actual que actualmente afecta, como hemos dicho, a 50 calles o tramos de calles de Cádiz. Las que aparecen señaladas en rojo en el mapa que acompaña este artículo.

Así, la intención municipal es que sigan manteniendo este color aquellas calles con una vocación histórica clara de actividad económica y que en el resto se puedan destinar a uso residencial las crujías de fachada de planta baja, lo que redundaría en aumentar las posibilidades de ampliar la oferta inmobiliaria, cumpliendo en todo caso las condiciones particulares del uso residencial (acceso, habitabilidad, distribución, superficie, altura, etc..). Todo ello sin perjuicio de seguir manteniendo la posibilidad de uso comercial y terciario como compatible en planta baja.

Por otro lado, la nueva modificación también contempla la introducción del uso residencial en fincas calificadas con uso terciario, es decir, de oficinas y servicios de comercialización. Y es que en el PGOU vigente no es posible la implantación de viviendas en actuaciones parciales (que ocupen una planta o parte de una planta) de fincas calificadas con este uso terciario.

Se calcula que en la actualidad existen aproximadamente 30 fincas calificadas con uso terciario en el casco histórico y 12 fincas destinadas a este uso en la zona de extramuros. Otro camino, por tanto, que viene a rendundar en la creación de vivienda en Cádiz, que tanta falta hace.

En Cádiz sólo hay posibilidad de hacer menos de un millar de pisos

Ni el preocupante descenso de la población mitiga el otro gran problema de la capital gaditana, la falta de vivienda que, de hecho, es una de las culpables del éxodo forzoso gaditano. Así, tal y como se reconoce desde el Ayuntamiento de Cádiz en la argumentación de la nueva modificación del PGOU, se calcula que la ciudad hoy sólo puede ofrecer suelo, o rehabilitación de edificios ya existentes, para algo menos de un millar de pisos, “muy lejos de las necesidades que tiene nuestro municipio”.

De hecho, actualmente “hay una demanda de 4.000 viviendas de renta libre” y “un total de 5.400 solicitudes en el Registro de Demandantes para la vivienda protegida”. Un problema agravado con la subida de los precios. Cádiz es uno de los municipios andaluces de más de 100.000 habitantes con mayor renta de alquiler y con un esfuerzo de compra del 75% de una renta media.