En San Fernando, a diferencia de la capital y de otras localidades del entorno de la Bahía, el casco histórico no presenta problemas de despoblación, lo que se debe en buena parte a su gran extensión y al hecho de que esté integrado por varios barrios como el de la Pastora, el del Carmen, el de la Iglesia así como por el entorno de ejes urbanos de gran importancia como las calles Real o San Rafael.

Además, el casco histórico se rodea de barrios y zonas residenciales que se han desarrollado desde la década de los 70 del siglo pasado hasta la actualidad: desde Manuel de Falla, Tercio de Flandes hasta San Ignacio o, más recientemente, el eje urbano de León Herrero, que es además la zona que tiene la renta media más elevada. Ese cinturón -especialmente poblado- ha evitado en gran medida que el centro decaiga y ha contribuido a mantener su actividad. Y los problemas económicos que arrastra son los mismos que se sufren en el resto del municipio. 

El término municipal de San Fernando, en realidad, es bastante homogéneo en este sentido y reparte su población (94.979 habitantes) de una manera más o menos equilibrada o, al menos, sin grandes variaciones en toda su extensión.  

Eso no quiere decir que el casco histórico no arrastre problemas específicos desde hace ya varias décadas, como la crisis del comercio tradicional o la conservación del patrimonio, especialmente complicada en el caso de fincas privadas de gran antigüedad, su accesibilidad o la presencia de infravivienda en sus barrios. 

Cuestiones éstas a las que desde el Ayuntamiento de San Fernando se ha querido dar respuesta -hasta ahora sin resultados visibles- con el Plan Especial de Reforma y Protección del Casco Histórico (PEPRICH), que actualmente está siendo objeto de una revisión para, precisamente, facilitar el resurgimiento de la actividad económica.

Los efectos de la crisis económica de 2008 pusieron freno al trabajo que en este sentido se estaba llevando a cabo desde la Empresa de Suelo Isleña (ESISA) para la recuperación de infraviviendas al tiempo que paralizaron prácticamente toda iniciativa privada relativa a la construcción y promoción de nuevas viviendas, que curiosamente no había caído en el centro a pesar del auge de los nuevos desarrollos urbanos de Camposoto o La Casería. 

El casco histórico ha sido también objeto de acciones individuales especialmente señaladas que han permitido rescatar antiguas fincas con todo su esplendor y que en algunos casos -la Pastora puede ser el ejemplo más significativo- han contribuido a transformar el barrio y han elevado incluso su nivel de vida. 

Con todo, y a pesar de todos sus achaques, el centro de San Fernando sigue siendo el principal eje comercial y hostelero de la ciudad. Y el casco histórico no ha perdido en ningún momento sus privilegios. Hoy por hoy, sigue siendo el corazón de la actividad -social, institucional, cultural, comercial...- de La Isla. 

El casco histórico de San Fernando presenta una alta densidad media, de 212 habitantes por hectárea (aunque en algunas zonas llega a ser de 267) y -según los datos recogidos en el PEPRICH, que es el último estudio que se ha hecho al respecto- se encuentra habitado por 16.517 personas, lo que supone unas 5.300 familias y un 18,51% de la población cañaílla. Aunque se trata de datos que no se han actualizado en una década, lo cierto es que la situación del casco histórico apenas ha variado en este periodo, por lo que el análisis sigue estando vigente en gran medida. 

Además, el conjunto histórico, con el 9,23% de la superficie urbana municipal, concentra más de 44% de las empresas del municipio y, dentro de este porcentaje, a más del 65% de los profesionales y a más del 47% del comercio menor no alimentario.