La imparable subida del precio de la vivienda en Cádiz: ya cuesta 500 euros más el metro cuadrado que en Sevilla

La subida del precio de la vivienda en Cádiz no toca techo. A pesar de situarse entre las capitales más caras del país, solo la superan ciudades con un mayor nivel de vida y con mayores ingresos económicos, mes a mes el coste tanto de los pisos de nueva planta como de segunda mano siguen creciendo.

Es cierto que los porcentajes de aumento difieren según el estudio que se analice. Las grandes redes inmobiliarias elaboran los suyos, a la vez que entidades como Tinsa o el propio Ministerio de la Vivienda, pero todos coinciden en que, en mayor o menor medida, el coste sigue aumentando.

A estas subidas de precios se les une los impuestos que se deben de abonar por la compra o venta de una vivienda, tanto a través del IVA para el Estado como el impuesto de transmisión patrimonial para la Junta. Todo ello dispara aún más los costes, hasta el punto que dificulta en cierre de muchas operaciones.

El último estudio que acaba de publicarse es el elaborado por Fotocasa, uno de los principales portales inmobiliarios. El dato que aporta respecto a Cádiz capital es contundente: una subida anual acumulada hasta el mes de abril del 8,8%. Que respecto a marzo se haya bajado en un 0,1% no ha ayudado para intentar normalizar la situación.

La subida soportada por el sector en la ciudad eleva el precio medio de una vivienda de segunda mano hasta los 3.180 euros. Un dato claramente elocuente que solo es superado por San Sebastián (que se dispara hasta los 6.789 euros); Madrid, 5.936 euros; Barcelona, 5.007 euros; Baleares, 4.822 euros; Málaga, con 4.076 euros en línea con el ascenso igualmente disparatado que está sufriendo la capital de la Costa del Sol desde hace pocos años y Bilbao, 3.810 euros. Es decir, hablamos de gran capitales, todos con suelo para seguir creciendo, con índices de paro mucho más bajo del que soporta Cádiz y, por ello, con un índice de calidad de vida mucho mayos, a pesar de los pisos al alza.

Hay un claro ejemplo de la importancia del aumento de los precios en Cádiz. La ciudad supera con notable amplitud el valor medio de una vivienda de segunda mano en Sevilla, que según Fotocasa se queda en 2.663 euros el metro cuadrado, 500 menos que en nuestra ciudad, tras una subida anual del 3,4%. En el resto de las capitales de la región llama también la atención el crecimiento en Granada que llega a 2.833 euros el metro cuadrado y un incremento interanual del 15,4%. Las más baratas se consiguen en Huelva, con 1.576 euros, y Jaén con 1.473 euros. En ambos casos, por debajo de la mitad del esfuerzo económico que hay que hacer en la capital gaditana.

En cuanto a la provincia, destaca Tarifa con un precio medio de 4.583 euros el metro cuadrado. Un valor que solo se justifica por el carácter vacacional que tiene esta localidad, especialmente con una importante atracción de turistas con un alto nivel adquisitivo que buscan tener en la costa una segunda vivienda. Centrados en Andalucía es Benahavís, en Málaga, donde el precio medio es el más alto, con 5.451 euros el metro cuadrado. Por el contrario, para encontrar lo más barato hay que ir hasta Torreperogil, en Jaén, con un coste de 623 euros y una bajada del 5,8% en los últimos doce meses. Nada que ver con el 42,9% de aumento soportado por Motril (Granada) en el mismo periodo de tiempo.

En el análisis que de estos datos hace Fotocasa se destaca que, en palabras de su directora de Estudios, María Mateos, "el mercado de la vivienda en España atraviesa la mayor transformación de la última década debido al impacto de los cambios macroecómicos, geopolíticos y legislativos. El problema estructural entre la elevada demanda y la escasa oferta cada vez más acrecentado, tensiona los precios al alza de forma significativa. Nunca nos habíamos enfrentado a un ritmo de encarecimiento tan rápido como este".

La crisis de Cádiz: sin apenas suelo libre

Lo cierto es que estos análisis nunca entran en la peculiaridad que tiene Cádiz en materia de vivienda. Es cierto que aquí también se comparte un exceso de demanda respecto a la oferta existente, pero nuestra ciudad soporta el problema ya conocido de su falta de suelo. Y si no hay suelo suficiente no se pueden construir las viviendas que se necesitan. Y lo que se construye en buena parte sale al mercado, tanto de nueva planta como de segunda mano, con unos precios más elevados que en otras ciudades.

Hoy, atendiendo a la oferta que se publica en las grandes inmobiliarias gaditanas y en los portales nacionales, la ciudad cuenta con unas 900 viviendas de segunda mano a la venta. Los precios oscila desde apenas 100.000 euros (en casas de apenas 30 metros cuadrados útiles y muchas en plantas altas sin ascensor), a otras que superan el millón de euros. Este número de pisos es uno de los más bajos de los últimos años, porque el sector sigue siendo dinámico y lo que está en buen precio y se oferta en condiciones (casas en buen estado de mantenimiento) se logra vender con cierta rapidez. Igualmente pasa con los de nueva planta.

Más allá de ello, la ciudad poco a poco va agotando su suelo disponible, aunque también es cierto que han aparecido nuevas oportunidades aún por urbanizar. Operaciones como Navalips (800 pisos de renta libre y públicos) van avanzado en su tramitación administrativa. También está pendiente el inicio de la construcción de 200 VPO en Loreto. La Junta tiene que aclararse sobre lo que se va a construir en Tolosa Latour (donde cabría una gran bolsa de vivienda social tan necesaria en la ciudad). El Ayuntamiento tiene pendiente la reurbanización de la barriada Manuel de Falla (que habilitará un centenar de nuevas viviendas públicas) y activar con la propiedad privada el suelo de Casitas Bajas.

Todo ello pendiente del gran terreno donde poder construir más en Cádiz: el polígono exterior de la Zona Franca, compatibilizándolo con industrias limpias y equipamientos.