Urbanismo | El convenio para la construcción de las fases séptima y octava

Un edificio de entre 67 y 73 pisos cerrará la rehabilitación del Cerro del Moro

  • Tras la firma del convenio, el AVRA pretende iniciar la reparcelación de la zona durante el primer trimestre de 2019

Una pintada resalta de la fachada tapiada del edificio de la calle Sor Cristina López García, ubicado en la conocida como séptima fase del Cerro del Moro. Una pintada resalta de la fachada tapiada del edificio de la calle Sor Cristina López García, ubicado en la conocida como séptima fase del Cerro del Moro.

Una pintada resalta de la fachada tapiada del edificio de la calle Sor Cristina López García, ubicado en la conocida como séptima fase del Cerro del Moro. / Lourdes de Vicente

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El pasado jueves llegó la buena nueva al Cerro del Moro, que ve cada vez más cerca la finalización de su proceso de transformación. Los vecinos de este barrio pudieron conocer de manera directa cuáles son los planes de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA) y el Ayuntamiento de Cádiz que se recogen en el convenio de colaboración entre ambas administraciones que dará forma a las fases séptima y octava de su rehabilitación. A falta de la firma, que se producirá después de las elecciones, se pudo vislumbrar cuáles son las bases que sustentan el acuerdo y la hoja de ruta marcada por las dos instituciones.

En la exposición realizada por el director provincial del AVRA, Joaquín Muriano, se pudo contemplar los pasos que se van a ir dando tras la rúbrica con un objetivo: unir en un solo edificio las viviendas previstas entre las dos fases restantes. Éste se ubicará en la parcela que resultará de la demolición del edificio que compone la séptima fase, en la calle Sor Cristina López García, que se encuentra abandonado en la actualidad.  Este nuevo edificio, que realizará la entidad perteneciente del Gobierno andaluz, albergará entre 67 y 73 pisos. La nueva finca se unirá a la sexta fase, teniendo forma de u para conformar en el centro un gran patio común. Las casas serán de dos, tres y cuatro dormitorios, y tendrán una superficie aproximada de 70,5, 85 y 107 metros cuadrados, respectivamente. El número de hogares se definirá definitivamente durante todo el trámite que aún queda pendiente, ya que al inmueble resultante se trasladarán los vecinos que viven en la actualidad en el edificio de  Batalla del Callao –que tiene 70 viviendas– y parte de los que están realojados en el barrio de Astilleros. De hecho, de los 16 vecinos que se marcharon del Cerro del Moro al desalojarse el inmueble de la séptima fase, 13 ya han comunicado que no van a volver a esta zona de extramuros, por lo que sólo regresarán los tres restantes. Asimismo, también se deberá comprobar si los propietarios de las 70 viviendas de la octava fase podrán trasladarse a la nueva finca o si existen pisos que pertenecen, por ejemplo, a empresas.

Si algo define cómo va a ser el proceso que se va a realizar para posibilitar la puesta en marcha de esta operación, esto es que, tal y como explica el director provincial del AVRA, Joaquín Muriano, a preguntas de este medio, se va a realizar “un traje a medida” a los vecinos para que se finalice la rehabilitación del Cerro del Moro. 

La última finca contará con una planta más para completar el realojo de los vecinos

Pero para llegar a esto, ha sido indispensable el acuerdo entre el AVRA y el Consistorio para que la construcción sea viable. Así, se realizará la reparcelación y el estudio de detalle de la unidad de ejecución, lo que permitirá desatascar este proyecto. 

Sobre el convenio, Muriano señala que en él se recoge que “las dos administraciones –AVRA y Ayuntamiento– actuarán juntas y de la mano en el desarrollo de la unidad de ejecución”. Así, para que todo llegue a buen puerto, el responsable provincial del AVRA resalta que “la reparcelación es la palabra clave”, ya que este trámite será el que permita que la Administración andaluza pueda construir las viviendas. La intención del AVRA es que, una vez que se haya firmado en próximas fechas el convenio urbanístico, se pueda arrancar con este procedimiento en el primer trimestre de 2019. Para ello, la agencia contará con sus propios medios para hacer este trámite. 

Para llegar hasta aquí, han aparecido varios problemas por el camino. El primero de ellos es que los habitantes de estas fases “son propietarios”, lo que hace que el proceso de realojo sea más complejo. Asimismo, también se parte de una dificultad que se presenta en esta unidad de ejecución en el PGOU. Argumenta Muriano que el planeamiento urbanístico “no me deja actuar directamente con una licencia de obra, sino que me dice que aquí puedo edificar, pero que para edificar tengo que gestionar el tema urbanístico”. Además, también se presentan “una cargas urbanísticas para los propietarios, que en este caso son los particulares”.  Un aspecto por lo que es “fundamental” que se produzca la reparcelación. 

La declaración de ruina permitirá sacar a licitación del derribo de la séptima fase

Así, dentro del citado “traje a medida”, la solución que se plantea para los vecinos afectados por las fases séptima y octava que cumplan con los requisitos de acceso a una vivienda protegida es ofrecerles una vivienda en alquiler con opción de compra en el nuevo inmueble. Para ello, cuenta Muriano que “la diferencia de valoración entre la vivienda antigua y la nueva se pagará con el alquiler con opción a compra”. Aun así, resalta que cada casuística será diferente en función del número de propietarios que tenga el piso, lo que alterará la cantidad de la entrada que se liquide. Todo este procedimiento, remarca el responsable del AVRA, se realizará dentro de la reparcelación. 

Otro aspecto que se resuelve en el convenio es el 10% de aprovechamiento de la unidad de ejecución que le corresponde al Ayuntamiento. En el acuerdo, el Consistorio pasará a tener este espacio bajo rasante en la parcela de la octava fase. Además, otro asunto que el municipio reconoce es que la urbanización de la zona ya está realizada, por lo que sólo “se urbanizará lo que se necesite para los edificios nuevos”.

A partir de ahí, una de las dificultades que se plantea en el PGOU es la construcción de un edificio con 17 viviendas en la octava fase para completar el proceso de realojo. Sin embargo, lo que se va a hacer con el estudio de detalle es “adaptar la realidad para que en un solo edificio realojemos a las dos fases”. Esto se puede hacer debido a que hay vecinos que viven ahora en Astilleros que no van a volver al Cerro del Moro, por lo que la necesidad de viviendas es menor. Aquí se presenta la horquilla de entre 67 y 73 pisos estimados que se van a construir. Para ello, la solución será aumentar el edificio previsto en una planta que estará retranqueada. Una medida que “supone un ahorro” por construirse un solo inmueble.

La mayoría de los vecinos que se marcharon a Astilleros no regresarán

Con todo, el paso más inminente será la declaración definitiva de ruina de la séptima fase, que la debe otorgar de forma “inminente” el Ayuntamiento. Esto permitirá al AVRA poder licitar la demolición de las viviendas. De hecho, apunta Muriano que “quedan por escriturar tres viviendas y un local”. Aun así, la citada declaración permitirá el derribo del inmueble. Asimismo, indica que este hecho “no merma los derechos de estos propietarios, que contarán con el mismo acuerdo y las mismas valoraciones” que el resto de dueños.

A partir de ahí, y aunque el proceso será complejo, Muriano señala que en la tramitación se podrán ir solapando “la mayoría de los procesos”, lo que permitirá ahorrar tiempo en el camino de un lento procedimiento que llevará a la construcción de las viviendas. De todos estos trámites, el proyecto básico ya se encuentra formulado.

En un futuro, queda por definir qué se hará con la parcela de la octava fase. Este solar, cuenta Muriano, será “mayoritariamente público” al pertenecer al AVRA y el Ayuntamiento, aunque es probable que algunos particulares o empresas puedan tener “derecho a su aprovechamiento” al no poder acceder a una de las viviendas. Sobre su destino, afirma Muriano que “será probablemente para nuevos proyectos de viviendas”. 

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