La decidida apuesta en Cádiz por la transformación de locales vacíos en viviendas de nueva planta

El problema de la vivienda en Cádiz tiene muchas aristas. Desde la falta de suelo para la construcción de grandes promociones al elevado coste de los escasos terrenos que quedan libres en la ciudad. Desde la necesidad urgente de promociones públicas, tanto en venta como en alquiler social, a la demanda de renta libre tanto para vecinos de la zona como de residentes en otras localidades.

La demanda de vivienda hace que se agoten con rapidez las nuevas promociones que se ejecutan en la ciudad, frente a su oferta siempre muy reducida que provoca que, en algunos casos, los precios suban.

Hoy, se pueden contar con los dedos los espacios libres que quedan para construir en la ciudad, a la vez que cada vez son menos las fincas que pueden rehabilitarse en el casco antiguo. Las medidas que va a imponer el Ayuntamiento contra la turistificación centrada en las fincas de protección de grado 1, para que se puedan transformar en apartamentos turísticos, podrían animar a sus propietarios a afrontar nuevas promociones, pero poco más.

El Ayuntamiento, a su vez, plantea modificaciones en el PGOU a la búsqueda de espacios donde poder crecer el parque residencial, en este caso reutilizando suelo de antiguos locales comerciales. Mientras que sale adelante este cambio en el planeamiento urbanístico, especial en el casco antiguo y en barrios como Santa María o San Juan, sí se actúa en otras zonas de la ciudad, tanto en el uso como viviendas de nueva planta de antiguas oficinas como de locales comerciales, algunos cerrados desde hace años.

Estas operaciones se concentran en Puerta Tierra. Su ejecución, además, evita que estos locales se reutilicen como apartamentos turísticos y sí se promocionen nuevas viviendas en la ciudad.

El estudio de arquitectos de Gumersindo Fernández es una de las empresas gaditanas más dinámicas en este modelo de promoción de nuevas viviendas. Asumiendo la dificultad que supone encontrar solares donde poder construir de nueva planta, ha ido incrementando en los últimos meses este modelo de casas. Y lo hace con notable éxito, a la vista de que agota con rapidez lo que pone en el mercado, a lo que sin duda le ayuda un precio más asequible que la media en la ciudad, pues se plantean en su gran mayoría mediante régimen de cooperativa, que reduce los costes de construcción entre un 10 y un 20%.

La firma ya avanza en dos operaciones, y en las dos los tiene ya todo vendido. Una se centra en los locales comerciales de una finca en avenida de Portugal junto a la Segunda Aguada. Locales que nunca han tenido uso y que ahora se están transformando en 8 viviendas (cinco en planta baja más entreplanta). El precio de venta ronda entre los 143.000 y 182.500 euros, sin IVA. El propio promotor, Gumersindo Fernández, reconoce a este diario que ya será muy complicado repetir precios tan bajos (muy por debajo de la media de la ciudad) tanto por los costes de construcción como, sobre todo, por el valor de los locales. En todo caso, los pisos tienen una superficie útil entre 32 y 50 metros cuadrados.

Promociones en el Paseo Marítimo

La segunda es una promoción que se anuncia en el Paseo Marítimo, en el tramo de Amílcar Barca. Son locales en planta bajo que nunca han estado en uso. Ocho viviendas también ya vendidas con precios, sin IVA, que oscilan entre los 195.000 y los 286.000 euros, con superficie útil entre 38 y 64 metros cuadrados. La operación, como otras desarrolladas, incluyen trasteros (otro de los equipamientos más necesarios en una ciudad donde hay viviendas de escaso tamaño). El coste oscila entre 20.000 y 30.000 euros.

Frente a estas promociones ya en marcha, Gumersindo Fernández trabaja en otros dos proyectos. Uno se ubica también en pleno Paseo Marítimo, en su tramo más cercano a Cortadura y ocupando las antiguas oficinas de Endesa. Aquí la operación es más variada en precios y tamaños. Se prevén 8 estudios en planta baja (de 39 a 52 metros cuadrados) y con un coste medio de 293.000 euros y 4 viviendas en primera planta, con una de ella de 137 metros cuadrados que inicialmente sale al mercado por 715.000 euros con IVA y con una terraza de 20 metros cuadrados. La operación incluye trasteros y garajes.

El segundo proyecto se ubica en la otra punta de la ciudad, en la plaza de las Tres Carabelas, en los antiguos locales ocupados por un centro de día para mayores, recientemente cerrado. Igualmente con 8 viviendas más, aunque en este caso alguna con hasta tres habitaciones, lo que eleva los precios y el tamaño de algunas de estas residencias.

Con todas estas operaciones en marcha, con mayor o menor avance en su desarrollo, Gumersindo Fernández sí asume que los precios con las que salen al mercado buena parte de ellas serán imposibles de mantener. Menciona así el proyecto en Amílcar Barca, en primera línea de playa, o algunos de los estudios en Endesa. "Todo se vende muy bien si sale al mercado a un buen precio. El problema es la subida de los costes de los locales comerciales. Y, también, que los salarios no se incrementan al mismo ritmo, lo que nos lleva a ser prudentes".

El arquitecto reconoce que no es bueno para una ciudad sustituir comercios por viviendas. Aunque, a la vez, reconoce que la mayoría de estos locales seguirán vacíos años y años, por lo que mejor que tengan un uso residencial. Y más con el déficit de viviendas que tiene Cádiz.