“La regulación que quiere hacer el Ayuntamiento de Cádiz podría conseguir que al final haya más viviendas con fines turísticos y con menos competencia hotelera y de Apartamentos Turísticos, provocando que la demanda turística se concentre en las primeras, provocando un efecto contrario al pretendido”. Salvador Gamero, director de Finversur, una firma de servicios de inversión y que en Cádiz gestiona especialmente proyectos turísticos, asegura que ahora mismo el Ayuntamiento no tiene capacidad para regular este tipo de pisos y, por ello, sobre lo único que sí puede actuar es sobre los llamados apartamentos turísticos (antes apartahoteles) y los hospedajes tradicionales tales como hoteles, hostales o pensiones.

Gamero opina que ahora mismo cualquier propietario de una vivienda lo único que necesita es la licencia de ocupación que el Ayuntamiento debe otorgar sin que sepa si eso después va a ser destinado a vivienda con fines turísticos (VFT) o no. Lo que hace que se convierta en una VFT es que gracias a esa licencia el dueño puede hacer la declaración responsable on line con la Junta para el registro de las mismas y que le sirve posteriormente para acceder a la oferta en las distintas web especializadas. 

Esto, tal y como dice Gamero, es distinto en los apartamentos turísticos y en los hoteles, donde en la licencia de actividad y de obras hay que definir para qué se va a destinar el inmueble. Por lo tanto, debido a la suspensión que quiere realizar durante un año de las mismas en los lugares donde se entiende que hay una saturación, sólo afectaría a estos dos modelos: “Con ellos la intervención sería fácil e inmediata”.

Cabe recordar que la estrategia municipal es la de iniciar una modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) con el objeto de regular el Uso Turístico en Suelo residencial.Otro de los pasos es acordar la suspensión, por el plazo mínimo de un año, del otorgamiento de toda clase de aprobaciones, autorizaciones y licencias urbanísticas referidas a la implantación de establecimientos hoteleros tradicionales y de los edificios de Apartamentos Turísticos en las zonas que consideran que están saturadas.

Gamero señala que durante ese año, tal y como reconoce el propio Ayuntamiento, tiene muy complicado actuar sobre las VFT, “por lo que los inversores que tenían pensado, por ejemplo, poner en una finca apartamentos turísticos o un pequeño hotel, pueden optar por las viviendas con fines turísticos, ya que los turistas y la demanda van a seguir estando ahí”. En este sentido, cree que se puede conseguir el efecto contrario a lo que se buscaba ya que la suspensión es inmediata para la competencia que tienen las VFT y éstas sólo se regularían por la modificación del PGOU, el cual es un procedimiento largo y que además, en este caso, no está exento de polémica ya que es cuestionable la regulación pretendida, por lo que con seguridad será recurrida y se alargará en el tiempo ”.

Ahora mismo la suspensión, una vez que el Pleno saque adelante el cambio, afectaría a seis hoteles y 15 apartamentos turísticos. Precisamente este punto se retiró antes de que se celebrara el último pleno ordinario ya que la Secretaría del ayuntamiento había alertado que esto podría dar lugar a indemnizaciones que habría de ser cuantificadas. Además, el coste indemnizatorio podría ser mayor a los costes técnicos de los proyectos, por la eventual responsabilidad que pudieran reclamar los afectados al Ayuntamiento por los demás daños y perjuicios que pudieran demostrar.

Gamero propone que se bonifique el IBI para los contratos de alquiler de larga duración en las zonas saturadas

El director de Finversur reconoce que la intención de la propuesta municipal puede ser buena con el objetivo de que salga al mercado el mayor número de viviendas posibles y con ello se pueda reducir el coste de los alquileres o la compra de los inmuebles. No obstante, afirma que muchos de los compradores de fincas van a seguir siendo inversores que van a tratar de darles un fin turístico.

A pesar de ello, también señala que el propio mercado y el aumento de la oferta que ha habido en los últimos años, va a hacer que muchas de las viviendas turísticas pasarán en los próximos meses a alquiler de larga duración. A su juicio, esto podrá afectar a aquellos que estaban en peores condiciones o en los que se había invertido menos y, también porque muchas personas que se han metido en este tema han visto que el negocio no era tanto como parecía en un principio.   

Piensa que existen medidas más efectivas, como bonificar el IBI de las viviendas con contratos de larga duración en las zonas que el Ayuntamiento considere turísticamente saturadas, “antes que frenar la inversión de hoteles y Apartamentos Turísticos que es la mayor competencia de calidad que tienen las VFT, atrae un turismo de mayor renta a la ciudad, y evidentemente mayor actividad económica a la ciudad y más empleo.”

“Cuantas más camas hoteleras y de calidad tenga la ciudad, más bajarán el precio de las viviendas y más rápidamente volverán los contratos de larga duración. La ausencia de hoteles en Cádiz con el turismo existente es lo que ha motivado este boom de VFT que el propio mercado ya estaba reduciendo incluso antes del Covid por el exceso de oferta”.

También se muestra partidario de que el Ayuntamiento pueda seguir tratando de limitarlas por la vía de la modificación del PGOU que ha planteado, “pero no eliminando la competencia de las mismas como se quiere hacer lo que, en mi opinión, tiene el efecto contrario al fin pretendido de mejorar la accesibilidad a la vivienda, además de perjudicar la generación de empleo y actividad económica de Cádiz a corto, medio y largo plazo”.