La Ley de Propiedad Horizontal castiga a los vecinos morosos sin acceso a las zonas comunes

La nueva interpretación del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) endurece la posición frente a los vecinos morosos en las comunidades de propietarios. A partir de ahora, los vecinos que no estén al corriente de pago podrán ser sancionados con la pérdida temporal del acceso a determinadas zonas comunes, como la piscina, el gimnasio o los jardines, siempre que esta medida sea aprobada por la junta de propietarios y recogida en los estatutos de la comunidad.

Los vecinos que no pagan pueden perder derechos

El texto legal permite que las comunidades adopten "medidas disuasorias frente a la morosidad", lo que abre la puerta a penalizaciones más allá de los intereses de demora. Entre ellas, la norma contempla la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no resulten "abusivas o desproporcionadas" ni afecten a la habitabilidad del inmueble. En otras palabras, un vecino moroso no podrá ser privado de agua, luz o acceso a su vivienda, pero sí puede quedarse fuera de las instalaciones recreativas compartidas.

Esta modificación supone un respaldo legal a una práctica que muchas comunidades ya habían intentado aplicar sin un marco claro. Ahora, la ley permite adoptar estas sanciones con garantías, siempre que no se apliquen con carácter retroactivo y que se detallen en los estatutos de la finca.

Cómo reclamar judicialmente las deudas

Además de las medidas internas, el artículo 21 establece un procedimiento ágil para reclamar judicialmente las cuotas impagadas. La comunidad puede iniciar un proceso monitorio especial, sin necesidad de abogado ni procurador en las fases iniciales, para exigir las cantidades adeudadas.

El procedimiento comienza con un certificado de deuda emitido por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. En él deben constar los importes impagados, el desglose de cuotas y la notificación al deudor. Si este no responde, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes del propietario moroso, sin necesidad de prestar caución.

Cuando el impago se prolonga o se judicializa, los gastos derivados del proceso —como los honorarios de abogado, procurador o administrador— también corren a cargo del deudor, lo que incrementa notablemente el coste de la morosidad.

Las sanciones deben ser proporcionales

Aunque la ley otorga más poder a las comunidades, impone límites claros. Las sanciones no pueden afectar a servicios esenciales ni a elementos que comprometan la habitabilidad del inmueble. Tampoco pueden tener carácter retroactivo, lo que impide castigar deudas ya liquidadas.

Además, las medidas deben ser proporcionales y razonables, aprobadas en junta y recogidas expresamente en los estatutos. No basta con un acuerdo verbal o temporal.

Una vía para reducir la morosidad en las comunidades

Según los administradores de fincas, esta modificación puede suponer un antes y un después en la gestión de los impagos. La posibilidad de perder acceso a la piscina o al garaje —especialmente en urbanizaciones con amplias zonas comunes— actúa como un incentivo para ponerse al día en los pagos.

En España, según datos del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, uno de cada cinco propietarios acumula alguna deuda con su comunidad, una cifra que aumenta en periodos de crisis económica.

La nueva redacción del artículo 21 refuerza así la posición de las comunidades, que podrán combinar la vía judicial con medidas internas de presión. Eso sí, siempre dentro de los límites de la proporcionalidad y el respeto a los derechos básicos de los propietarios.

En definitiva, la Ley de Propiedad Horizontal da un paso más para castigar la morosidad y proteger la convivencia vecinal, otorgando a las comunidades herramientas legales más firmes frente a quienes incumplen con sus obligaciones económicas.