La Ley de Propiedad Horizontal aclara cuándo un vecino puede negarse a pagar una derrama por mejoras

Las reuniones de vecinos suelen acabar con discusiones cuando sobre la mesa aparece una derrama elevada para una obra que algunos consideran prescindible. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) aclara qué gastos son obligatorios y cuáles pueden rechazarse, una cuestión clave en comunidades con presupuestos ajustados.

La norma establece que todos los propietarios deben contribuir al mantenimiento del edificio, pero introduce matices cuando se trata de mejoras no necesarias o demasiado costosas.

Gastos obligatorios

La ley es clara en un punto: cada propietario debe aportar, según su cuota de participación, a los gastos generales que permitan el adecuado sostenimiento del inmueble. Esto incluye limpieza, reparaciones esenciales, seguros o suministros comunes.

Son los costes básicos para que el edificio funcione y no pueden evitarse, aunque un vecino no esté de acuerdo con su importe o con la forma de gestionarlos, así se estipula en el artículo 9.

También se consideran obligatorias las obras necesarias para la seguridad, habitabilidad y conservación del inmueble. Por ejemplo, arreglar una fachada deteriorada, reparar filtraciones o sustituir instalaciones peligrosas. En estos casos, la junta solo decide cómo repartir la derrama, pero no si se hace o no: hay que pagarla.

Accesibilidad: prioridad para mayores y personas con discapacidad

La normativa presta especial atención a la accesibilidad universal. Si en el edificio viven personas con discapacidad o mayores de 70 años, la comunidad está obligada a realizar obras como instalar rampas, ascensores o sistemas de comunicación con el exterior, siempre que el coste anual repercutido no supere determinadas cantidades.

Incluso si el gasto total es superior, la obra sigue siendo obligatoria si existen subvenciones públicas que cubran al menos el 75% del presupuesto. La ley entiende que garantizar la movilidad y la autonomía de estas personas está por encima de cualquier discrepancia económica entre vecinos.

Cuándo una mejora puede considerarse “innecesaria”

El conflicto aparece cuando la obra no responde a una necesidad estructural ni a requisitos legales. Actuaciones como renovar el portal por motivos estéticos, instalar elementos de lujo o añadir servicios no esenciales entran en la categoría de mejoras voluntarias.

En estos casos, la LPH permite que los propietarios que voten en contra no tengan que pagar si la derrama supera determinadas cuantías. Es una protección para evitar que una mayoría imponga gastos elevados a quienes no pueden o no desean asumirlos.

Qué ocurre si la mayoría aprueba la obra

Aunque la mejora salga adelante por votación, los vecinos disidentes pueden quedar exentos de pago si la actuación no es necesaria para la conservación, seguridad o accesibilidad del edificio. Eso sí, también pierden el derecho a beneficiarse de esa mejora mientras no contribuyan económicamente.

Por ejemplo, si se instala una piscina comunitaria o un sistema domótico costoso, quienes no participen en el gasto podrían no tener derecho a su uso. La ley busca un equilibrio entre la voluntad mayoritaria y la protección de las minorías.

Oposición injustificada y sanciones

Distinto es el caso de quien se opone a obras obligatorias. Si la actuación viene impuesta por la autoridad competente o responde a necesidades legales, retrasarla puede acarrear sanciones administrativas. Además, los propietarios que obstaculicen su ejecución podrían asumir responsabilidades económicas adicionales.

La normativa también establece que los pisos o locales quedan vinculados al pago de estos gastos, lo que significa que la deuda puede transmitirse incluso si la vivienda se vende.

Antes de negarse a pagar una derrama, conviene comprobar si la obra es realmente una mejora voluntaria o una actuación obligatoria. Consultar los acuerdos de la junta, el presupuesto y, si es necesario, a un administrador o abogado especializado puede evitar conflictos posteriores.