Mercado inmobiliario

La compraventa de viviendas crece un 18% en Cádiz gracias al tirón de la segunda mano

  • Cádiz cierra 2018 con 12.825 operaciones, el mayor número desde 2008, pero aún lejos de las cifras previas a la crisis

  • Sólo una de cada tres transacciones se ejecuta sobre obra nueva

Cartel de una vivienda a la venta en una inmobiliaria de Cádiz. Cartel de una vivienda a la venta en una inmobiliaria de Cádiz.

Cartel de una vivienda a la venta en una inmobiliaria de Cádiz. / Lourdes de Vicente

El mercado inmobiliario recupera fuelle en la provincia tras encadenar cinco ejercicios consecutivos de crecimiento. En 2018 se ejecutaron un total de 12.825 operaciones de compraventa de viviendas, lo que supone un crecimiento del 18% respecto al ejercicio anterior. Se trata de la cifra más alta desde 2008, el año en el que la economía española entró en recesión y marcó el estallido de la crisis económica, cuando se alcanzaron un total de 16.589 transacciones, según el Instituto Nacional de Estadística.

La mejora se debe fundamentalmente al tirón del mercado de segunda mano, un sector donde las transacciones no sólo se han incrementado en un 20% en relación con 2017, sino que se sitúan por encima de las cotas previas a la gran recesión.

Concretamente, en la provincia se cerraron 9.802 operaciones sobre viviendas de segunda mano a lo largo del año pasado, superando las 7.465 unidades que se intercambiaron en 2007, el año en el que el mercado inmobiliario gaditano alcanzó su máximo histórico.

En cuanto a la vivienda nueva, en la provincia se vendieron en 2018 un total de 3.023 unidades, un 11,3% más que en el anterior ejercicio. La compraventa de vivienda nueva es donde más se refleja el impacto de la crisis, ya que las cifras del año pasado apenas suponen la quinta parte de las más de 15.400 viviendas a estrenar que fueron adquiridas en 2007.

Cambio de tendencia

El desplome de la construcción de obra nueva explica el cambio de tendencia en un mercado que en los años de la burbuja estaba copado por la vivienda a estrenar. Actualmente, por cada nueva vivienda que se vende en la provincia, se intercambian tres usadas, mientras que en 2007 la proporción era de dos casas nuevas por cada usada que se vendía.

La mejora de la situación económica y el descenso del paro explicarían este auge de la vivienda usada. También juega un importante papel el aumento de la inversión en la compra de viviendas para destinarlas al alquiler turístico.

Según los últimos datos oficiales de la Junta de Andalucía, la provincia cerró 2017 con más de 4.000 viviendas registradas oficialmente como alojamiento turístico, y esa cifra no ha hecho más que aumentar a lo largo del año pasado. Sólo en la capital se cifra en un millar el número de pisos turísticos.

Hegemonía de la vivienda libre

En cuanto a su calificación, la vivienda libre mantiene su hegemonía, con 10.688 operaciones, frente a las 2.137 transacciones ejecutadas sobre vivienda protegida, las cuales crecen un 23% en comparación con 2017 y llegan a cifras inéditas desde 2009.

La mejora de la economía y el auge de la vivienda turística están detrás del alza

Por primera vez desde 2008, se superaron el millar de operaciones en diez meses de un mismo año. Pero no todos los datos son positivos. En el mes de diciembre se contabilizaron un total de 880 transacciones, casi un 20% menos que en el noviembre. Hay que tener en cuenta que diciembre es tradicionalmente el mes más débil debido al menor número de días laborables por las fiestas navideñas y el puente de la Inmaculada.

Pero en esta ocasión, este descenso es más acusado y coincide con la incertidumbre generada en torno al impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El Tribunal Supremo dio marcha atrás pocas semanas después de un fallo que obligaba a la banca asumir el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Finalmente, el Gobierno reguló la materia por decreto y obligó a los bancos a asumir este tributo. Además, impulsó una reforma de la Ley Hipotecaria que esta semana debe superar su último trámite parlamentario y que podría entrar en vigor antes de que se disuelvan las cortes.

Menos hipotecas

La desaceleración se plasma también en la concesión de hipotecas, según la estadística hipotecaria del INE y que sólo recoge hasta el mes de noviembre. A falta de un mes, se puede avanzar que 2018 será el primer año de retroceso en la concesión de hipotecas desde 2014.

El INE sólo ha contabilizado 7.417 créditos hipotecarios sobre vivienda, por lo que tendrían que haberse firmado más de un millar de operaciones en diciembre para llegar a las 8.527 operaciones registradas en 2017.

Eso sí, el importe medio no para de aumentar, y ha superado la cota de los 100.000 euros por primera vez desde 2010. Concretamente, la hipoteca media concedida en Cádiz se situó en 2018 en 105.705 euros, un 11% más que en el ejercicio anterior.

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