La Ley de Propiedad Horizontal, reforzada tras una sentencia del Tribunal Supremo que puede revolucionar las comunidades de vecinos

El Tribunal Supremo dictó el pasado mes de octubre una sentencia que aborda el cumplimiento de las normas de reparto de gastos previstas en una comunidad de vecinos en base a la Ley de Propiedad Horizontal. La sentencia, que ha servido para anular parcialmente las cuentas de una comunidad durante dos años consecutivos y obligar a la revisión de un tercero, incide en que, aunque el reparto de gastos entre comuneros se haga en base al Título Constitutivo de la propiedad y aunque este permita una individualización de gatos, todos los propietarios deben contribuir a los mismos en base a su cuota de participación, tal como establece el artículo 9 de la norma.

Lo que ocurría en una comunidad de vecinos de Madrid

La sentencia del Supremo resuelve una disputa entre vecinos de una comunidad de Madrid. En esta comunidad, los gastos se individualizaban por portales utilizando para ello el Título Constitutivo de la comunidad fechado en 1974 y que, salvo durante un periodo de cuatro años, fue el sistema aprobado por los comuneros. Según este sistema, las cuentas se estructuraban en cinco grupos de gastos: el Grupo I comprendía los gastos imputados únicamente a las viviendas, excluyendo íntegramente a los locales (ascensores, energía eléctrica, recogida de basuras en fin de semana y otros relativos a los portales); el Grupo II individualizaba los gastos de cada portal, aun tratándose de portales integrados en un mismo bloque constructivo; el Grupo III repartía por partes iguales los gastos de administración y otros que, a criterio de la Comunidad, debían imputarse a prorrata y no por coeficiente; el Grupo IV era el único distribuido conforme al título constitutivo, por coeficientes y entre todos los propietarios; y el Grupo V atribuía determinados gastos solo a las viviendas y por partes iguales. Es decir, que algunas partidas se distribuían a partes iguales y se excluía a ciertos propietarios de otras.

La denuncia de uno de los vecinos, que alegaba que todos los gastos debían ajustarse estrictamente al coeficiente de participación de cada vivienda, fue tomada en cuenta en primera instancia por los tribunales pero con posterioridad, la Audiencia Provincial de Madrid revocó en parte esa decisión, permitiendo que algunos de esos gastos se repartieran de manera igualitaria o por portales tal como se recogía en el Título Constitutivo de la Comunidad. Consideraba que la Ley de Propiedad Horizontal "impone a los propietarios la obligación de contribuir a los gastos comunes conforme a su cuota de participación, salvo que exista un sistema distinto especialmente establecido, lo que permite introducir criterios de reparto especiales siempre que se prevean en el título constitutivo o hayan sido aprobados por unanimidad".

Sin embargo, el Tribunal Supremo terminó estableciendo criterios más claros en lo que se refería a los títulos constitutivos en relación con el reparto de gastos. "El título constitutivo puede permitir la individualización de ciertos gastos por portales, escaleras o tipos de inmueble, pero dentro de cada grupo los gastos deben repartirse según el coeficiente de participación", explicó el Alto Tribunal, es decir, que aunque el título constitutivo permita una distribución de gastos por bloques, dentro de esos grupos, el reparto se debe hacer en base a la cuota de participación tal como recoge la norma.

El Supremo sentenció finalmente la "nulidad parcial de las cuentas de 2014 y 2015, así como del presupuesto de 2016, a fin de que se rehagan respecto de los grupos III y V, de manera que, manteniendo los conceptos establecidos en los mismos y los obligados al pago, se distribuyan los costes según coeficiente de participación y no de forma igualitaria".

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal expone en su artículo 9 que es obligación de cada propietario "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".