La Ley de Propiedad Horizontal lo confirma: los dueños de locales comerciales pueden usar las zonas comunes de una comunidad de vecinos

Las zonas comunes de las comunidades de vecinos pueden llegar a convertirse en un foco de conflictos más que de esparcimiento. En el uso de jardines, espacios o piscinas y gimnasios en el caso de comunidades más grandes no sólo entra el juego las reglas más básicas de educación sino que en muchas ocasiones puede llegar a plantearse quién tiene acceso a ellas. Puesto que por lo general se ubican en recintos cerrados, los propietarios de viviendas pueden llegar a pensar que su uso es exclusivo para los residentes pero la Ley de Propiedad Horizontal establece que no sólo estas personas podrán disfrutar de sus instalaciones.

La normativa es bastante clara cuando establece una "copropiedad" entre los dueños de pisos y locales de elementos, pertenencias y servicios comunes. Es decir, si en los bajos del complejo residencial hay locales comerciales, como suele ser habitual, los propietarios de estos locales también podrán hacer uso de esos elementos comunes, aunque sus negocios no tengan un acceso directo a los mismos.

La piscina, ¿es de los residentes sólo o de los locales también?

Y lo podrán hacer en la medida en que es un espacio que existía desde la propia construcción de la finca y en que ese local tiene atribuido una respectiva cuota de participación en relación al total del valor del inmueble en el que se ubique, lo que determinará su participación no sólo en las cargas que afecten al edificio, como las temidas derramas para gastos extraordinarios, sino también en los beneficios de la comunidad. Por tanto, no se le podrá impedir el uso y disfrute de las zonas comunes

El problema residiría en el posible abuso que se pudiera hacer de esas zonas comunes porque, al igual que un propietario de vivienda puede llevar a un amigo, el dueño de un local podría llevar a su empleado o a un cliente. Es decir, que más que un problema legal es un problema práctico de cómo tratar de evitar ese posible abuso, en especial en aquellas comunidades que no cuentan con un guarda, conserje o portero.

La práctica más habitual es limitar el uso estableciendo un horario o con unos pases de acceso por comunero, siempre y cuando esto no imposibilite por completo el uso y disfrute. Ahora bien, al propietario de un local se le podría llegar a impedir el acceso a estos servicios comunes en varias situaciones.

Cómo se puede limitar el uso de los espacios comunes

Una de ellas es que el local no se encuentre al día en el pago de las cuotas y siempre que esta modalidad de castigo a los morosos haya sido aprobada previamente por la junta de propietarios y se haya recogido correctamente en los estatutos de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal contempla esta "medida disuasoria de la morosidad" de carácter temporal siempre que no resulten "abusivas o desproporcionadas" ni afecten a la habitabilidad del inmueble. En otras palabras, un local moroso no podrá ser privado de agua, luz o acceso pero sí puede quedarse fuera de las instalaciones recreativas compartidas.

Otra opción es que en los estatutos de la comunidad se haya recogido, por acuerdo de nuevo de la junta de propietarios, una exoneración del pago de esos espacios o servicios comunes a los locales. Las cláusulas de los estatutos que eximen de determinados gastos deben interpretarse de manera restrictiva y literal. Para que la exoneración sea efectiva, debe estar claramente estipulada en los estatutos, de forma inequívoca y sin lugar a dudas. Además, su aplicación debe seguir criterios de literalidad, asegurando que la interpretación no sea ilógica, irrazonable, arbitraria o contraria a la ley. La parte negativa de esta opción es que el resto de propietarios tendrán que hacer un esfuerzo mayor en el caso de tener que reformar partes de esas zonas comunes.