La vivienda se está convirtiendo, de nuevo, en un problema importante para la ciudadanía. Los altos precios, la subida del euribor y, por consiguiente, del precio de las hipotecas, el aumento exacerbado de los alquileres debido a, entre otras cuestiones, la presión que ejercen los apartamentos turísticos y la escasa oferta, los bajos salarios o la inflación están haciendo mella a las familias. Por ello, y a poco menos de un mes de la celebración de las elecciones municipales, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció el pasado sábado en la Conferencia Municipal del PSOE en Valencia que el Sareb va a poner a disposición unas 50.000 viviendas destinadas a alquiler social. 

Este anuncio se debe rubricar el próximo martes en la reunión del Consejo de Ministros. De estas 50.000 viviendas, 21.000 se ofrecerán a las comunidades autónomas y los ayuntamientos para que sean utilizadas para solventar casos de emergencia habitacional, otras 15.000 se construirán en suelos en propiedad del conocido como "banco malo" y las 14.000 restantes saldrán de la conversión a alquiler social de pisos que ya están habitados. 

A la espera de la letra pequeña de esta medida para facilitar el acceso a la vivienda de las familias en una situación de vulnerabilidad, el efecto que va a tener en la provincia de Cádiz va a ser limitado si nos atenemos a las propiedades que en la actualidad gestiona la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb).

Según los datos que aparecen en su página web, el "banco malo" dispone de 500 viviendas en la provincia de Cádiz. Además, en su cartera también figuran 316 anejos (garajes y trasteros), 1.080 unidades en obras en curso, 378 suelos y 301 espacios de uso terciario. 

Así, según el planteamiento que se ha conocido del PSOE, el foco en la provincia puede estar, además de en las viviendas, en el aprovechamiento que se vaya a hacer de las obras en curso y los suelos a los que se les busca inversores para levantar nuevas promociones de viviendas que se destinen al alquiler social. 

Según el catálogo que aparece en la web del Sareb, esta sociedad dispone de propiedades en 23 municipios gaditanos. La distribución es irregular, ya que, por ejemplo, la ciudad que cuenta con una mayor número de viviendas y de obras en curso es Algeciras, el segundo municipio más poblado. Así, dispone de 171 inmuebles y 1.010 unidades que se están edificando o cuyas obras están paralizadas. Por su parte, en Jerez, la ciudad con mayor número de habitantes, destacan los 92 solares a los que se les busca un comprador, mientras que el número de inmuebles asciende a 101 y no tiene obras en curso. 

En cuanto a la capital, la incidencia que va a tener la medida que pretende llevar a cabo el Gobierno de España va a ser mínima, ya que solo cuenta con ocho pisos a la venta en la actualidad. En la Bahía, sobresale Chiclana con 35, seguida por Puerto Real con 13, El Puerto con 12 y San Fernando con 10. 

Respecto a los solares disponibles, resalta El Puerto con 29, frente a los seis de Chiclana y uno solo en Puerto Real. Por último, no existen obras en curso en la Bahía de Cádiz que estén en manos del Sareb, por lo que este es un frente en el que no se podrá actuar para destinarlo a alquiler social a menos que se incida en la construcción en algunos de los solares que están disponibles.

Los precios del alquiler siguen al alza

Uno de los problemas que han llevado a esta situación es la continua alza de los precios del alquiler, aunque su distribución en el territorio es irregular en función de la oferta y la demanda que existe. Según el estudio mensual del mercado que realizar el portal inmobiliario Idealista, el precio medio en la provincia de Cádiz se situó en 8,7 euros/m2 en la provincia de Cádiz el pasado mes de marzo, marcándose el máximo histórico en en los 11,2 euros/m2 que se registraron en junio de 2006. En términos interanuales, supone una subida del 7,2%, reduciéndose el alza a un 0,7% respecto al mes anterior. La media nacional es de 11,3 euros/m2, mientras que la andaluza se sitúa en 9,7 euros/m2.

Por poblaciones, la capital gaditana sigue siendo la localidad en la que los alquileres tienen un mayor precio debido a su escasa oferta, alcanzando los 10,5 euros/m2 (el máximo se situó en diciembre de 2022 con 10,7 euros/m2). Solo lo supera en la provincia de Cádiz la pedanía de Zahara de los Atunes, con una renta media de 12,4 euros/m2. Incluso, la urbanización de lujo Sotogrande se encuentra por debajo con 10,2 euros/m2.

En comparación con el resto de grandes ciudades gaditanas, el alquiler medio en Jerez es de 7,7 euros/m2, mientras que en Algeciras es de 7,1 euros/m2. En el resto de la Bahía de Cádiz, los precios van desde los 9,5 euros/m2 en El Puerto a los 8,6 euros/m2 en Chiclana y los 7,7 euros/m2 en San Fernando. 

Para tener un acercamiento a la oferta que existe, en la actualidad aparecen en el portal inmobiliario Idealista 2.327 viviendas en alquiler en la provincia de Cádiz. De ellas, sobresalen las 357 de El Puerto. Además, hay 279 en Chiclana, 212 en Algeciras, 210 en Cádiz, 121 en Jerez, 39 en San Fernando o 12 en Puerto Real. 

El alquiler más barato que se oferta en esta web en la provincia de Cádiz es un apartamento de un dormitorio en Arcos de la Frontera a 220 euros/mes, mientras que el alquiler de larga duración más caro se encuentra en Sotogrande, pidiéndose 20.000 euros al mes por un piso de cuatro dormitorios en una urbanización de lujo.

¿Cómo afectará esta medida al mercado?

Con estos números, es complicado que esta medida anunciada por Pedro Sánchez pueda tener una incidencia directa a moderar los precios del mercado de vivienda en alquiler en la provincia de Cádiz. Así lo cree Ramón Rodríguez de Trujillo, propietario de Hispania Servicios Inmobiliarios. "El precio del alquiler se debe a que cada día hay menos oferta y no se están promoviendo cosas nuevas", ha sostenido Rodríguez de Trujillo, que ha considerado que "hay que promover cuanto más, mejor. Habría mucha gente encantada de promover si dan suelo y opciones para sacar alquileres baratos con un pequeño beneficio". 

Con todo, este profesional del sector inmobiliario cree que estas medidas llegan tarde por la situación del mercado inmobiliario generado tras el estallido de la burbuja. "Hubiera sido una magnífica idea hace un montón de años. Tenían un montón de pisos en todos lados, también en las zonas tensionadas. Las administraciones podrían haber comprado los pisos reglados de precio como los compraron en los fondos de inversión o los llamados fondos buitre. ¿Por qué las administraciones no aprovecharon el momento y no se decidieron a comprar estos activos que se cogían regalados?", ha argumentado Rodríguez de Trujillo, a lo que ha añadido que "vienen a hacerlo a ahora, cuando ya no quedan y donde quedan los precios son muy baratos". 

Por este motivo, el propietario de la inmobiliaria Hispania ha apuntado que "se ha perdido la oportunidad del siglo, ya que se le habría quitado mucho negocio a los fondos para especular, quedándoselo a un precio muy por debajo de lo que cuesta construirlo", evitando así el alza de los precios. 

Con todo, Rodríguez de Trujillo ha afirmado que "las medidas relativas a imponer más cargas a los propietarios lo que hacen es desmotivar a que alquilen, por lo que estas viviendas pasarán a la venta a precios altos, disminuyendo las viviendas en alquiler, lo que tensionará más los precios". Así, ha insistido que en casos como los de Cádiz capital "la solución es hacer viviendas para el alquiler creando los medios necesarios", distinguiendo entre una clase media que "busca alquileres de unos 500 euros que pueda pagar, por lo que para eso hay que crear las condiciones del mercado" de forma que los promotores puedan hacerlas "siempre que el suelo sea razonable y salgan los números", y "la gente que no puede pagar o si puede pagar son 200 euros, pero eso lo tienen que hacer las administraciones públicas, que tienen que ser capaces de sacar viviendas sociales, como pasa en todos los países civilizados del mundo".