Hasta 19 de los 45 municipios gaditanos cumplen las condiciones para aplicar un precio máximo al alquiler en sus barrios durante los próximos años. Los bajos salarios y los efectos del turismo en el mercado inmobiliario sitúan Cádiz como una de las provincias más afectadas por la nueva ley de la Vivienda aprobada este jueves en el Congreso, que entre otras medidas permitirá poner un precio máximo a los alquileres en las zonas tensionadas.

Las administraciones competentes en materia de Vivienda, la Junta de Andalucía y los ayuntamientos, podrán declarar zonas o áreas tensionadas dentro de su municipio susceptibles de intervención. Es probable que el Gobierno andaluz no aplique esta medida, aunque las administraciones locales podrían presionar para reclamar el desarrollo de la norma. En Cádiz capital, el Ayuntamiento y la Junta ya han tenido un pulso de la misma naturaleza por la limitación de viviendas turísticas.

Según los datos recopilados por la plataforma de big data inmobiliario Brainsre, que ha cruzado las cifras oficiales con las condiciones establecidas en la nueva ley, gran parte del territorio gaditano podría considerarse zona tensionada. Es en estas áreas donde las administraciones podrían poner topes al precio al alquiler si lo considerasen necesario.

La intervención podría llevarse a cabo en los distritos más afectados, pero en la provincia de Cádiz hay municipios completos que, de media, cumplen las condiciones para considerarse área tensionada y topar los precios. Para que un perímetro se considere como tal es necesario cumplir uno de los siguientes requisitos: que el coste medio del alquiler o hipoteca, más gastos y suministros, supere el 30% de la renta media de la zona; o que los precios de compra o alquiler de la vivienda hayan superado en más de tres puntos el IPC en los últimos cinco años.

El boom turístico en la provincia de Cádiz ha conllevado un aumento destacado de los precios del alquiler en los últimos años, especialmente en los municipios costeros. Según Brainsre, que toma como referencia los últimos datos registrados sobre alquiler declarado -los referentes a las declaraciones de IRPF de 2021-, casi la mitad de las localidades cumplirían las condiciones para topar los precios. Entre 2016 y 2021, el IPC creció un 12,3%, pero en ese periodo los alquileres subieron un 15,7% en Cádiz capital, un 18,5% en Barbate y hasta un 49,8% en San Roque. Todos esos municipios, además de otros 16, estarían en condiciones de aplicar la nueva norma, al menos en parte de su término municipal.

El PP ha mostrado sus reticencias a aplicar la ley en las comunidades que gobierna, como es el caso de Andalucía, aunque el Gobierno andaluz aún no se ha pronunciado al respecto. En plena campaña electoral, los alcaldes podrán posicionarse sobre la posibilidad de intervenir precios en su municipio. En caso de que las administraciones competentes aplicaran esta ley, también podrían intervenir únicamente lo distritos más afectados.

El alquiler supera el 20% del sueldo medio en la mayor parte de las zonas potencialmente tensionadas, aunque no alcanza el 30% en ninguna de ellas. Hasta hace una semana la ley obligaba a cumplir las dos condiciones para poder limitar el precio de los alquileres, pero un acuerdo entre el Gobierno, ERC y Bildu cerró el documento con exigencias mucho más laxas. La modificación permite que sólo sea necesario cumplir una de estas dos condiciones. Según los datos de Brainsre, sólo quedarían fuera los pueblos de la Sierra -a excepción de Ubrique y Arcos- Trebujena, San José del Valle, Paterna, Castellar, Los Barrios y, paradójicamente, Tarifa y Vejer.

En estos dos últimos municipios, destinos turísticos de primer nivel en la provincia, el incremento del precio de los alquileres ha sido menos acusado en el último lustro: un 10,4%, por debajo del IPC. La declaración de zona tensionada, que se renovaría cada tres años, tendría en cuenta los datos del lustro previo a la puesta en marcha de la medida, por lo que el mapa de municipios afectados variará en los próximos años. Los datos declarados actualmente, previos a 2021, valoran un escenario con el IPC a la baja. Hay que recordar que, sólo en los últimos dos años, el IPC ha crecido un 13,4%, lo que podría dejar fuera de esta ecuación a muchos municipios donde el alquiler declarado no haya aumentado tres puntos por encima de ese porcentaje.

¿Cómo se regularán los alquileres?

El Gobierno central ya fijó el incremento de los alquileres para este año en un máximo del 2%, a pesar de que la inflación en 2022 alcanzó el 8,4%. El próximo año ese máximo permitido será del 3%, aunque a partir de 2025 entraría en vigor un nuevo índice, no vinculado al IPC, aún por determinar.

Eso si hablamos de todas las viviendas en general. En las zonas que sean declaradas como tensionadas, donde los alquileres son especialmente elevados, las administraciones podrán poner un tope al precio. “Los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos”, expone la ley.

Ese tope variará, eso sí, en función del número de viviendas que tenga cada propietario y de la modalidad del contrato. A los grandes tenedores, caseros con más de cinco propiedades, se les aplicará un “índice de contención de precios” aún por diseñar. A los pequeños propietarios, que recibirán bonificaciones por alquilar, se les impondrá un tope “mediante la indexación de la renta anterior”; es decir, se vinculará al último contrato firmado. La ley requerirá el desarrollo por parte de las comunidades autónomas, lo que amenaza su aplicación en el conjunto del Estado.