El Tribunal Económico-Administrativo Central da la razón a una vecina de El Puerto y obliga al Ayuntamiento a valorar como rústico el terreno de su vivienda

Litigar contra un Ayuntamiento suele ser largo y costoso, pero a veces da sus frutos. Es lo que le ha ocurrido no una, sino dos veces, a una vecina de El Puerto, Blanca Núñez, que en el año 2014 ya le ganó un pleito a la administración municipal portuense, que le tuvo que devolver 150.000 euros en concepto de un Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) que se le había cobrado como suelo urbano, cuando se trataba de una finca rústica.

La finca en cuestión la adquirió en los años 70 del pasado siglo el padre de Blanca en la zona de Las Pieles, entre El Carmen y Almendros 2, y en aquel momento, al tratarse de una gran extensión de terreno, obtuvo licencia para levantar doce viviendas, de las que sólo construyó cuatro en una superficie de unos 30.000 metros cuadrados.

En el año 2009 el Ayuntamiento realizó una nueva valoración catastral y la familia propietaria de los terrenos pasó de pagar unos 1.000 euros anuales en concepto de IBI a más de 20.000 euros. Como es lógico el perjuicio fue tremendo, e incluso afectó al negocio familiar, que tuvo que cerrar, pero tras años de litigio tras un recurso presentado ante el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), el Ayuntamiento fue obligado en 2014 a devolver 150.000 euros por considerar el tribunal que dichos terrenos no eran urbanos, sino rústicos.

Ahora, más de una década después, la historia se repite pero en este caso, a raíz de la anulación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 2012, que ha devuelto a su condición de rústicos numerosos suelos que habían pasado a ser urbanizables.

Una vez pasado este larguísimo pleito, ya en 2015, en la finca se habían construido más viviendas y contaba con construcciones que ocupaban más de 3.000 metros cuadrados. El Ayuntamiento comenzó entonces a valorar el terreno como urbano residencial y a la finca se le dio un valor catastral de más de dos millones de euros, aunque en esta ocasión los propietarios ya tenían dividida la cuota del IBI y no iba todo en un único recibo, como ocurrió en 2009.

En el año 2020, poco después que el Tribunal Supremo declarara nulo el PGOU de 2012, Blanca se armó de valor y comenzó una nueva reclamación. Con un certificado urbanístico municipal que afirmaba que su finca era no urbanizable, de carácter rural, reclamó primero ante el propio Ayuntamiento, que rechazó su recurso “por estar fuera de plazo”. Acudió entonces al Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (TEARA), que en 2021 dictó un fallo mediante el cual ordenaba retrotraerse al momento de la interposición del primer recurso de reposición, para que se entrara en el fonde del asunto, que era la consideración del terreno como suelo rústico. En 2022 el Catastro dictó una resolución desestimatoria, pero Blanca no se rindió y decidió acudir de nuevo al TEAC, como ya hiciera en 2010.

Ha sido este mismo tribunal de ámbito nacional el que el pasado mes de julio le dio por segunda vez la razón, argumentando que “a la vista de la jurisprudencia, dado que la anulación del planeamiento decretada tiene la consecuencia más severa, que es la nulidad plena o radical prevista en el artículo 62.2 de la Ley 30/1992, y este grado máximo de invalidez comporta que los efectos de la misma se producen ‘ex tunc’, es decir, desde el momento inicial, de modo que el mismo queda expulsado del ordenamiento jurídico como si nunca hubiese existido, ello da lugar a la consiguiente nulidad de la clasificación del inmueble como urbano a los efectos catastrales en base al planeamiento anulado, y por tanto, debe concluirse que no puede pervivir la clasificación del inmueble como urbano a los efectos catastrales en ningún momento, debiendo procederse a su clasificación y valoración como inmueble rústico con efecto retroactivo pleno. Por lo expuesto, este Tribunal Económico-Administrativo acuerda estimar la presente reclamación, anulando el acto impugnado”.

Para Blanca, esta resolución tiene unas consecuencias de enorme alcance, ya que como dice “todos los diseminados de El Puerto están pagando sus terrenos como urbanos, sin derecho a nada, tengan o no tengan algo construido. Ahora tienen la oportunidad de reclamar el cobro indebido del IBI, porque seguimos con el PGOU de 1992 y el Tribunal Central ha dicho que este suelo no puede pervivir como urbano a efectos catastrales”.

Esta portuense abunda en la injusticia que supone “que se obligue a los ilegales a pagar un IBI indebido mientras no se ataca a las grandes constructoras que venden sus viviendas a precio de oro, gracias a la fórmula mágica de recalificar terrenos metiéndolos como anexos al PGOU de 1992”.

Esta vecina anima a los propietarios a reclamar porque como dice, “tener una vivienda en una zona rústica no da derecho a que nos roben. Simplemente se le comunica al Catastro la construcción y el recibo subirá de valor, como es lógico, pero siempre como terreno rústico sobre el valor del suelo, y urbano para las construcciones”.

Blanca agradece su ayuda al abogado José Miguel Pedrosa, que la ha acompañado en este largo proceso. El Ayuntamiento, por su parte, ha señalado que “si corresponde devolución se le hará a este y a los casos que estime la ley”.