El boom de los apartamentos turísticos ha supuesto un enorme cambio en el mercado inmobiliario en el centro de Cádiz. La alta rentabilidad que ofrece este producto a sus propietarios ha cambiado las reglas del juego, haciendo que muchos de ellos hayan dejado de arrendar sus viviendas a largo plazo, provocando a su vez que la oferta disminuya y suban los precios. Sin embargo, todavía quedan sociedades con una importante cartera de casas que pretenden mantener en los barrios a los vecinos de toda la vida.

Así lo defienden Antonio Rivas y Manuel Quirós, que están al frente de Cádiz en Progreso e Inmobiliaria Quirama, respectivamente. “Es un mercado que ha venido para quedarse”, reconoce Rivas, que también apunta que con él “se ha socializado la especulación”, ya que “el que tiene un piso intenta sacar la máxima rentabilidad”. “Es la autoridad la que tiene que saber hasta qué punto, que sí es interesante que exista, regular”, opina sobre la situación de este nuevo mercado.

Una parte de los argumentos para mantener la idea del alquiler a largo plazo nacen de cómo plantearon el negocio estas dos sociedades, que se forjaron en los años 90 por la necesidad de rehabilitación del casco histórico o los cambios en la legislación de los arrendamientos. Para ello, explica Rivas que aplicó la filosofía que le decía su padre de que “negocia en aquello a lo que no se dedica todo el mundo”. En el casco antiguo se mezclaban los alquileres de renta antigua y la infravivienda por falta de mantenimiento, por lo que los antiguos dueños acababan vendiendo barato. “Quien quisiera trabajar en el casco antiguo tenía que hacer una operación casi de reciclaje y de cirugía de suelo con un plan que te obligaba a proteger una serie de características de las viviendas”, a lo que se unía el arraigo de los vecinos a sus casas, a pesar de sus malas condiciones. “Nosotros apostamos por adquirir esas casas, y en contra de pensar que el inquilino de renta antigua era tu enemigo, que tenías que indemnizarle y buscarle la vueltas para que se fuera, hicimos al revés. Lo que hicimos fue consolidarlo y darle calidad de vida a ese vecino”, asegura Rivas.

Entienden que la inversión es un poco menos rentable, pero mantiene a los vecinos

A partir de esto, indica que “lo que hay que pensar siempre es a largo plazo, tener un poco de mentalidad de bodeguero, que ya tiene el mosto y ya tendré el buen vino dentro de 20 años. Empezamos jóvenes y pensando en que esto era nuestro plan de pensiones”. De hecho, resalta que “muchos son los mismos vecinos de hace 25 años, otros son los hijos porque se han ido subrogando o porque les hemos dado prioridad aunque no tuvieran un derecho legal para que se mantuvieran en esos contratos”. De esta forma, se montó un negocio diferente al del promotor tradicional aunque, para poder mantener su plan , reseña que “alguna promoción teníamos que hacer porque el dinero sólo te venía de dos sitios: del beneficio de una promoción o del endeudamiento”.

Por su parte, Manuel Quirós centró su estrategia en los planes de rehabilitación, primero de Procasa y posteriormente de la Junta de Andalucía. “Era una inversión a largo plazo. A raíz de la rehabilitación, empezamos a hacer viviendas. Ponía un 50% el propietario y un 50% era a fondo perdido, con la condición de que tenías que dejar a los inquilinos con una renta mínima”, relata.

Con el pensamiento a largo plazo, la rentabilidad llega con la actualización de la renta, ya sea una vez que se acaba el plazo protegido por el plan de rehabilitación de la Junta o por el fallecimiento de los inquilinos de renta antigua y el fin de las subrogaciones. “Vamos escalonadamente actualizándolas al mercado”, destaca Rivas, mientras que Quirós apunta que esto lo hacen “por debajo” de su valor. Ambos defienden que cuentan con pisos en alquiler a precios moderados. “Yo tengo pisos de tres dormitorios a 400 o 420 euros”, cuenta Quirós, mientras que Rivas destaca que “como mucho tengo pisos a 500 euros sin muebles”.

En el movimiento que se generó desde los años 90, ambos consideran muy importante el trabajo realizado por la Junta de Andalucía y las asociaciones de vecinos. “Las entidades vecinales hicieron una labor impresionante”, afirma Quirós. Por su parte, narra Rivas que “yo tenía como aliadas a las asociaciones de vecinos. Eran las primeras a las que les contaba mis proyectos porque yo sabía que eran el sindicato de los vecinos y que eran el primer punto a donde iban a enterarse”, un hecho al que une “la transparencia” en las actuaciones.

Una de las consecuencias de los alquileres turísticos es el descenso de la oferta para largas temporadas. “No ponemos anuncios porque todos los días recibo a personas diciendo que mi dueño quiere poner un alquiler turístico y que no me renueva”, cuenta Rivas.

Con todo esto, entre los motivos para mantener los alquileres a largo plazo sobresalen la falta de ambición, el aumento del mantenimiento y el trabajo de los alquileres turísticos o el afecto con los vecinos. “Animamos a otras empresas a que hagan lo mismo. Nosotros no necesitamos más clientes, que con los que tenemos, tenemos bastante, pero entendemos que es un mercado distinto, más tranquilo que el de los alquileres turísticos. A lo mejor, es un poco menos rentable, pero tiene una rentabilidad que hemos visto a largo plazo”, cierra Rivas.