El mercado inmobiliario en Cádiz

"Hay propietarios de pisos que tienen miedo a alquilarlos"

  • Cádiz cuenta con unas 300 viviendas en el mercado, de las que solo la mitad es residencial

  • El precio medio ronda los 650 euros

Pisos de alquiler en una imagen de archivo Pisos de alquiler en una imagen de archivo

Pisos de alquiler en una imagen de archivo / Julio González

La llegada continua de los barcos que unían las colonias americanas con Cádiz provocaba, en el siglo XVIII, una saturación en la población de la ciudad, ya de por si elevada para el estrecho espacio de la ciudad. La falta de casas donde poder alojar a todas las tripulaciones que arribaban al puerto llegó a crear entonces un negocio muy fructífero: el alquiler de los palomares como lugar de descanso.

Con el paso de los años la situación, afortunadamente, ha mejorado aunque la falta de viviendas en alquiler sigue siendo uno de esos problemas que son eternos en Cádiz.

Por no alejarnos tanto en el tiempo, hace apenas una década una empresa publicaba, para el conjunto del país, un estudio sobre los pisos de alquiler. Los autores del documento se toparon, para su sorpresa, con el caso de Cádiz. Cifraron en aquel momento que la demanda de estas viviendas superaba en veinte veces a la oferta existente. El doble que en Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla.

Ni hace una década, ni mucho menos en el siglo XVIII, funcionaban en Cádiz los pisos o los apartamentos turísticos, más allá de las viviendas veraniegas que se alquilaban en zonas del Paseo Marítimo cada verano y casi siempre a las mismas familias de Madrid o del País Vasco.

Como con el aparcamiento, la vivienda alquiler es uno de los problemas endémicos de la ciudad de Cádiz, por mucho que ahora se busquen excusas a estas cuestiones ajenas a la realidad.

Un análisis realizado por este diario a partir de los datos aportados por los principales portales inmobiliarios, Fotocasa e Idealista, y de la inmobiliaria gaditana con mayor número de ofertas, Hispania, indica que en Cádiz hay actualmente unas 300 viviendas, por lo alto, en el mercado de alquiler. Sin embargo, no todas tienen un uso residencial a largo plazo ya que un elevado porcentaje se limita al calendario académico o a la temporada estival.

Restando ambos casos, actualmente en Cádiz apenas hay unas 150 viviendas en alquiler residencial.La demanda, evidentemente, supera con creces la oferta. Siempre ha sido así. Durante la etapa más fructífera del Plan de Rehabilitación del Casco Antiguo, la Junta de Andalucía llegó a alquilar más de 300 viviendas en un mismo periodo de tiempo para atender a sus necesidades de realojo, lo que supuso, en los primeros años de este siglo, el agotamiento casi total de este mercado a la vez que los precios se dispararon.

Ramón Rodríguez, propietario de Inmobiliaria Hispania, fija en 550 la demanda actual de pisos de alquiler en toda la ciudad. Lo lógico sería que ante la demanda existente fuese sencillo sacar al mercado todos los pisos ofertados. Sin embargo no pasa así. Es como si existiese un número del que no se logra bajar. La explicación se sustenta sobre dos cuestiones. Una, que un elevado porcentaje de propietarios tiene "miedo", literalmente, a la hora de encontrar el inquilino que no le dé problemas y pague la renta cada mes; otra, que los pisos que están en alquiler no están al nivel deseado por muchos de los que los buscan, o son demasiado caros.

En este medio millar de clientes, que bien podría ser la media del sector actualmente, aproximadamente el 30% se centra en la demanda de viviendas sociales porque no tienen capacidad de afrontar el pago de un alquiler normal, o lo que busca, en precio, no existe en el mercado.

Un porcentaje que podría rondar el 15%, según el análisis que se realiza desde Hispania, sólo necesita un piso para la temporada escolar o para un trabajo que, puntualmente, le obliga a estar residiendo en Cádiz. En estos casos la oferta es suficiente, salvo que, en el segundo de los casos, se busque casa coincidiendo con la temporada de verano, cuando el mercado se satura totalmente.

Hay otro perfil, el 25% del conjunto, que se centra en parejas jóvenes o recién casadas. Un grupo que, aunque puedan tener dos nóminas, tienen ingresos son muy limitados. Y aquí entra de lleno el factor miedo del propietario, que simplemente se niega a alquilar su piso ante esta incertidumbre económica.

Otro colectivo es el formado por quienes vienen a Cádiz por motivo laboral y con la intención de quedarse. A priori es el grupo con menores problemas. El problema puede estar en que no encuentren el piso adecuado para sus necesidades. Ramón Rodríguez menciona en este sentido el escaso número de pisos de un dormitorio que se alquilan en la ciudad, como un déficit de la oferta.

Y finalmente está un grupo extenso: el de los gaditanos que quieren retornar a su ciudad. Son muchos. Una parte de ellos acude al mercado de venta, aprovechando que los precios son, por ahora, más bajos de los alcanzados en los tiempos del boom inmobiliario. Todos vienen con la idea muy clara de lo que quieren. La cuestión es que lo encuentren.

Si este es el perfil del demandante, ¿cuál es el del propietario?

Hablar de poco menos de 300 pisos en alquiler (de todo tipo) no es lo mismo que hablar del número de viviendas que están vacías en la ciudad. El Censo de 2011, el último elaborado por el INE, fijaba este número en el 10% del total de parque de viviendas de la ciudad, lo que suponía unas 4.500 unidades.

Una parte de ellas son de propiedad pública, Junta y Ayuntamiento, pues ambas acumulan más de una veintena de edificios sin uso alguno en el casco antiguo; otras tantas se encuentran en un estado que roza el abandono, fundamentalmente porque a la propiedad no le salen las cuentas para su rehabilitación o residen fuera de Cádiz y no tienen interés alguno por ponerlas en el mercado. Y, sobre todo, hay un número indeterminado de pisos que no se ponen en alquiler porque sus propietarios temen que los inquilinos lo destrocen o no paguen la renta mensual.

Ramón Rodríguez menciona a quienes, por su edad o por tener una holgada situación económica, prefieren tener su propiedad cerrada, aunque lo cierto es que "en Cádiz no existe el propietario rentista (salvo algún propomotor inmobiliario), como sí hay en otras ciudades personas o sociedades que dispone de muchas viviendas en alquiler. Aquí, como máximo, pueden tener cuatro o cinco pisos en la capital. Los rentistas, además, saben manejar el mercado y mantienen los precios de alquiler alta, aunque tarden en encontrar a un inquilino solvente".

De nuevo aparece en este recorrido por la ciudad quienes no tienen suficientes ingresos como para afrontar el pago de un alquiler en Cádiz. Esta claro que mientras que no se solvente este problema social, la vivienda seguirá siendo uno de los grandes problemas de la capital.

La cuestión es clara: si se dan viviendas públicas dignas a quienes no pueden acceder al mercado de alquiler privado, los propietarios reticentes a ellos pondrán en alquilar sus casas. Ramón Rodríguez lo tiene claro: "Si se logra financiar pisos para gente más necesitada, se podrá sacar al mercado el resto de los pisos". Para ello, tanto la Junta como el Ayuntamiento disponen en la ciudad más de una veintena de fincas vacías, además de innumerables solares sin construir, algunos del calado de Matadero y Loreto.

Una de las propuestas que baraja el Ayuntamiento para conseguir financiación con la que afrontar estas obras es la imposición de una tasa al sector turístico, y destinar este dinero a los proyectos inmobiliarios públicos. Nada se habla de la Junta, que debería de tener un papel esencial en este proceso.Junto a ello, el sector inmobiliario menciona otro problema: la actuación ante los desahucios por impago de las rentas.

"Aunque pueda parecer duro lo que digo, al final el beneficio es para los propios inquilinos: que se facilite a la propiedad sacar de sus pisos a quienes no paguen de forma reiterada la renta del alquiler. Lo que puede parecer una injusticia animaría a los propietarios reticentes a firmar contratos con personas con menos ingresos. De esta forma habría un mayor movimiento del mercado", afirma Ramón Rodríguez.

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