Datos sobre vivienda en Cádiz

Antonio, con mujer y un hijo a su cargo, lleva meses en busca de un piso de alquiler de dos habitaciones en el centro de Cádiz por el que puede pagar hasta 650 euros. Alicia y su pareja, con un niño pequeño, quieren comprar en el casco histórico, 180.000 es su tope. A Pilar, con una hija, tampoco le disgusta extramuros, sólo quiere vivir de alquiler en una casa vacía para poder crear su propio hogar por 600 euros al mes. A día de hoy, estas tres familias continúan buscando una casa en Cádiz...

Familia busca casa... Un reto cada vez más complicado, sobre todo, en el centro histórico de una ciudad sobre el que apenas queda suelo, golpeada por la lacra del paro (13.760 inscritos), que sigue perdiendo población (118.048 personas y bajando) y donde, como en el resto del país, el nivel de los salarios ha descendido en los últimos años y aflora el empleo inestable (71.270 contratos temporales registrados el año pasado imponiéndose a los 3.189 que fueron indefinidos).

Por si el gaditano no tuviera bastante con este listado de factores, la carrera de fondo por un hogar en el centro de Cádiz se convierte en carrera de obstáculos con un nuevo parámetro en esta enrevesada ecuación: la incipiente aparición del mercado de los apartamentos turísticos.

Las consecuencias de este nuevo nicho de negocio son simples e, incluso, lógicas: el alquiler de la vivienda de larga duración escasea y se dispara, repuntan los precios de la viviendas de segunda mano (sin llegar a los números precrisis), escasa vivienda de nueva planta sumándose, además, la cautela que muestran las entidades financieras a la hora de conceder hipotecas. Ésta es la encrucijada actual en la que se mueve la media de familias gaditanas que buscan pisos en el casco histórico, y muchas las impresiones de los expertos que lo avalan.

La de la concejala de Vivienda del Ayuntamiento de la ciudad, Eva Tubío, no se puede parecer más a este esbozo de la situación. "Efectivamente, cada vez es más difícil encontrar una casa de alquiler no sólo para las personas con recursos escasos sino para las rentas medias. Nos estamos encontrando que cada vez hay menos oferta de mercado de alquiler, pues se está yendo al alquiler de temporada o de estudiantes y al alquiler turístico, por tanto la oferta es mucho menor, y la que hay tiene un precio alto pues Cádiz está entre los precios de alquiler más caros de Andalucía y de España siendo también las casas más pequeñas comparadas con la media de la comunidad y el país", resume la edil sin olvidar "la extrema diferencia" entre las situaciones económicas de los gaditanos y el precio del alquiler y "la precariedad y la temporalidad" del empleo que provoca que "al no tener nóminas estables o fiador" los gaditanos tengan más complicado cumplir con los requisitos previos para acceder a un alquiler o para que un banco les conceda una hipoteca, en el caso de la compra.

Pero, ¿qué pasa con el alquiler turístico?, ¿agrava esta situación? Tubío se muestra cauta. "Es cierto que en los barrios con mayor índice de presión turística se están dando los picos más altos del precio de alquiler como en el Falla, el Mentidero... Nos tememos que esta situación pueda ser un problema en no mucho tiempo pero no se trata de alarmar aunque sí de actuar a tiempo para no llegar a la situación que se ha llegado en otras ciudades donde se ha intervenido tarde. Así que la idea es situarlo a tiempo y ver qué barrios son los más afectados para no perjudicar a los habitantes ni frenar la expansión turística antes de tiempo", apuesta.

De hecho, esta idea se ha materializado este mismo viernes con la aprobación en la Junta de Gobierno Local de la licitación de un estudio que permita regular, vía ordenanza, "que el crecimiento turístico sea sostenible y compatible con la habitabilidad en todos sus barrios, garantizando un mínimo de residencial y limitando en la oferta destinada al turismo", tal y como explicó el concejal de Urbanismo, Martín Vila, que considera que todavía no existe turistificación en Cádiz, y que no existirá si se regula a tiempo.

Tampoco considera que exista turistificación Rodrigo Valdecantos, secretario general de la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía, apoyándose en que "la turismofobia es una sensación local, todo es enormemente subjetivo". De hecho, considera que para Cádiz el mercado reglado de apartamentos turísticos, "que además tienen bastante calidad", son una oportunidad porque "permite atraer a corrientes turísticas".

El tema de la vivienda con fin turístico es aparte, aunque puntualiza que de las 676 viviendas inscritas en Cádiz capital actualmente "pueden no estar siempre en el mercado porque es de carácter reversible". Es decir, que este registro reconoce que las viviendas pueden combinar el fin turístico con el uso residencial.

Ramón Rodríguez, de la inmobiliaria Hispania, aclara los términos para legos en la materia y esgrime su propia opinión. "En estos últimos años lo que más se están haciendo son edificios de apartamentos turísticos, así se están comprando muchas fincas viejas de Cádiz para ese fin. Pero esto es muy distinto a la vivienda turística que no son empresas sino particulares que acogidos al decreto de Vivienda Turística ponen viviendas a disposición turística, y hay que recordar que en Andalucía está limitado a dos viviendas para un mismo titular por kilómetro de radio". Así, según Rodríguez, la vivienda turística no es tan nociva, en general, para el alquiler residencial aunque "haya zonas de la ciudad más afectadas como las zonas más nobles del casco histórico", reconoce.

En esta corriente se manifiesta Rodrigo Valdecantos, al considerar que el registro de turismo de Andalucía también ataca la especulación, pues evita que "se monten empresas explotadoras de casas" como ocurre en otras ciudades.

Por eso, frente a la acusación de que el nuevo decreto ha producido "un efecto llamada" de viviendas de alquiler residencial que se traspasan al turístico, incide más en la bonanza de una herramienta que controla y garantiza la oferta de la vivienda registrada. Y es que, según el secretario general de la Delegación de Turismo de la Junta de Andalucía, registrar una vivienda para el alquiler turístico supone la declaración "de que cumple una serie de garantías mínimas que favorecen al turismo". Entre ellas, enumera, "la documentación que marca la ley, aire acondicionado, la disponibilidad e información turística -como planos de la ciudad- y de los servicios cercanos disponibles -supermercados y comercios-, electrodomésticos en regla, disposición de hojas de reclamaciones y la obligatoriedad de identificar a los inquilinos para la policía, etc. "Antes nada de esto estaba reglamentado y ahora está tutelado a todos los efectos, por lo que si se incumple puede derivar en una inspección".

Esta medida también proporciona un control mayor "de cara a la clandestinidad, aquellas viviendas que no están registradas oficialmente pero que si son denunciadas se les abre un parte sancionador". Otra cuestión es la capacidad inspectora de los técnicos de la Junta que, por el momento, es baja porque son muy pocos los técnicos y atienden al sector turístico en general.

Más le preocupa a Valdecantos lo que denomina planta reglada -apartamentos turísticos gestionados por una empresa y sector hotelero- en cuanto a la competencia con las viviendas con fines turísticos, "pues se enfrentan a más requisitos". Sin embargo, dice, siguen aflorando.

Proliferación cuya cara más amable destaca el propietario de Hispania en Cádiz pues , a su juicio, tampoco hace tanto daño al demandante de una vivienda en propiedad porque "las fincas que se están comprando y rehabilitando para ese fin no se pondrían en valor de otra manera porque, por ahora, los números no salen para dedicarlas al tema residencial; pero sí, son muchas las que se están haciendo".

Muchas, sí, lo confirma Olga Tey, de la inmobiliaria especializada en clientes extranjeros Stepman & Tey, pues "en los dos últimos años hemos tenido mucha venta de fincas para apartamentos turísticos, proyectos que aún no se han terminado pero que si concluyen te aseguro que falta de camas turísticas no habrá en Cádiz". Y lo corrobora Fernando Mejías, decano del Colegio de Arquitectos de Cádiz, que asegura que más del 70 por ciento de proyectos visados en Cádiz ciudad son para fines turísticos.

Mejías, eso sí, observa los claroscuros de esta realidad. "Las ciudades no pueden ser otra cosa que el sitio donde vive la gente y no pueden ser un parque temático como ocurre en Venecia". Ahora bien, añade, "habría que plantear si Cádiz se quiere enfocar hacia el turismo, o sólo una parte de la ciudad, y en función al porcentaje que se decida pues actuar y regular, porque no es cierto que el mercado se autorregule solo".

En este sentido, el arquitecto insiste en la planificación, en decidir "dónde queremos vivienda, dónde centros de salud, dónde el turismo... etc., y hacerlo desde un punto de vista estratégico, que es lo que se supone que deberíamos hacer". Por eso insiste en que "no se trata de pensar en el turismo por una parte, en el puerto por otra, y Zona Franca por otra, sino en todo a la vez, teniendo en cuenta las posibilidades de desarrollo y atención a nueva demanda, como la turística, que hay que reconsiderar".

Pero mientras tanto, mientras aguarda una posible regulación municipal y se ansía, como acertaba el decano, un proyecto verdaderamente integral de ciudad que tenga en cuenta la naturaleza poliédrica de todo núcleo urbano, la realidad llama a la puerta de Procasa y de muchas inmobiliarias.

"El mercado del alquiler de vivienda libre de Cádiz es reducido, con una disponibilidad inferior al 1% del parque de viviendas existente, de hecho, desde Procasa gestionamos unas 2.000 viviendas entre las nuestras y las de la Junta y la lista de demandantes a día de hoy supera las 7.000 personas", reconoce la concejala en la materia. "Por un piso que me entra en condiciones en el centro tengo una lista de 25 a 30 demandantes", se lamenta Ana Ortega de Gadirson.

De hecho, desde la inmobiliaria de la plaza de San Antonio se muestran tajantes. "Es una realidad que el alquiler de larga duración en el centro de Cádiz cada vez es menos y más caro y que esto se debe, además de a los problemas tradicionales de suelo, a la implantación cada vez mayor del alquiler vacacional y de temporada escolar", explica según su experiencia.

También nota que la venta ha comenzado a subir y, quizás, en parte "por los precios tan altos de alquiler" aunque la de la agente es otra de las voces que confirma "la cautela" de los bancos a la hora de conceder hipotecas. "La experiencia de la burbuja inmobiliaria los ha marcado en ese sentido. Los pisos ya no se financian al 100% y los compradores tienen que tener preparados entre 15.000 o 20.000 euros para una entrada de un piso". Y a juicio de Rodríguez hay muchos gaditanos que los tienen pues asegura que en Hispania "la demanda para vivir está subiendo muchísimo". "Para nosotros nuestro cliente principal sigue y seguirá siendo el residencial, y hasta tenemos clientes que están comprando para arrendar a otros pero para vivir, no para el turístico".

Para vivir... Para vivir en el centro disponga mínimo de 550 euros al menos si su caso es el de pareja sin hijos, "y eso sin contar gastos", asegura Ortega que cifra en 620-650 un piso de tres habitaciones para una familia "que esté en condiciones para entrar a vivir porque por menos no hay nada". Unos precios que, sin embargo, en algunas zonas de extramuros bajan, aseguran desde Gadirson. "En Loreto, Puntales o la avenida de la Bahía está resurgiendo el alquiler de larga duración con unas viviendas que están bastante bien, con buenas vistas en muchos casos, y más baratas, así es posible encontrar un piso para una familia por 500 euros", advierte.

Porque casas hay. Y vacías también. A buen seguro, 2.400 están deshabitadas ya que no cuentan con registros de ningún tipo de consumo ni ningún ciudadano está empadronado en ellas. Casas hay. Unas 4.900 en toda la ciudad de las que no es posible averiguar si están habitadas o no ya que sus registros de consumo son esporádicos o tienen a algún ciudadano empadronado (¿viviendas turísticas no dadas de alta, quizás?). Casas hay. Unas 1.500 en propiedad de entidades financieras e inmobiliarias que son las que se mueven como alquiler o como inversión. Casas hay. Unas 45.000 o 46.000 pero ya compradas o alquiladas para uso residencial. Casas hay. Unas 54.000 en total en Cádiz. Pero Antonio, pero Alicia, pero Pilar, pero los 7.122 demandantes de la lista de Procasa, pero los otros tantos cuyos nombres aguardan en los ordenadores de inmobiliarias, no han encontrado la suya aún.