Informe precio de la vivienda

Un singular estudio del Club Notegés, que se dedica a la intermediación inmobiliaria con nuevos conceptos, ofrece una visión mucho más nítida de cómo se está comportando el mercado inmobiliario de segunda mano, que en la provincia en 2017 creció la nada despreciable cifra de un 8%. Partiendo de las 643 operaciones en las que ha intervenido de manera directa en sus 36 oficinas de la provincia, Notegés ha considerado que es un universo suficiente para mostrar una fotografía sociológica de lo que se está cociendo en las transmisiones de vivienda. La muestra es apreciable, ya que en la provincia el pasado año en los primeros nueve meses (los que hasta ahora tiene tabulados el Ministerio de Fomento) se produjeron 2.558 ventas de segunda mano, lo que ya incrementa en 200 todas las que se produjeron en los doce meses de 2016.

Pero yendo a esa imagen ofrecida por Notegés vamos a encontrar datos muy curiosos y, sobre todo, útiles tanto para quien proyecte comprar como para quien proyecte vender un piso en la provincia. La que más llama la atención es la cantidad a la que tiene que renunciar el propietario de una vivienda cuando acude a una oficina inmobiliaria para poner su piso en venta o cuando lo cuelga en uno de los portales digitales de mediación. Su renuncia no es pequeña. En torno a un 30%. Esto, en cantidades, es 47.642 euros de media lo que el propietario pensó que podría obtener y no obtiene. Sin embargo, se encuentra en la media. No es ni el 13% de Murcia (donde el propietario sólo se equivoca en sus predicciones en 13.000 euros) ni el 44% de Baleares (donde la confusión es de 114.000 euros).

"Mientras haya más oferta que demanda los precios se mantendrán un tiempo estancados"

Lo explica José María Jimeno, fundador de Notegés: "En el mercado de la vivienda de segunda mano se escriben dos cartas a los reyes magos. Una la escribe el vendedor, convencido de que el precio que pone es el suyo y del que no se piensa descabalgar; y la otra la escribe el vendedor, que accede al mercado convencido de que encontrará una ganga. Entre esas dos cartas a los reyes magos, que se encuentra por debajo de lo que se pide y por encima de lo que se pretende, existe una zona de negociación, que es donde intervenimos los mediadores".

También es interesante la comparativa. El precio, ciertamente, se está estabilizando y cada vez hay menos gangas. Hay una predisposición a pagar más y el vendedor en apuros a saber que no tiene que tirar el precio, tal y como ocurrió en los años de la burbuja. La prueba está en que en la provincia (la provincia es grande y muy zonificada, la media sólo nos ofrece una visión muy global) el precio medio del metro cuadrado vuelve a superar los mil euros el metro cuadrado y el precio medio de las operaciones han estado ligeramente por encima de los cien mil euros en la operaciones de esta intermediadora.

Sin embargo, los valores medios oficiales son algo superiores, elevándose hasta 112.000 euros en el tercer trimestre de 2017. Esto se debe a que Notegés trabaja principalmente mercado nacional y una de las mejores noticias para el sector es que el extranjero, que se fue del mercado a mitad de la crisis (2012 es el año con registros más bajos), ha vuelto. Según los datos del Ministerio de Fomento, el precio medio de las transacciones a extranjeros en el mercado de segunda mano se situó en 196.000 euros. Ahí se encuentra ese pequeño espejismo de un precio medio algo superior del que es habitual encontrar, ya que la vivienda para extranjeros se encuentra muy localizada y se aleja de los grandes núcleos urbanos, que es donde, naturalmente, se produce el mayor número de operaciones. Dos zonas muy demandadas por el mercado extranjero, como Sotogrande o Zahara de los Atunes, tienen el precio de salida del metro cuadrado a más de 2.000 euros, según Idealista.com. Algo a lo que, en la provincia, sólo se aproxima esa rara avis que es el mercado inmobiliario de Cádiz capital, que pide por cada metro cuadrado 1.975 euros, regresando a las pretensiones de los vendedores en el año 2013, siguiendo este mismo informe.

En cualquier caso, en datos reales, no por el dinero que se pide sino por la operación finalizada, los precios en la provincia no se están disparando. En el mapa nacional Cádiz está en una zona templada de crecimiento de precios. El incremento no alcanzó el 1% (un 0,8%), menos que en 2016. Si se compara con los crecimientos en Málaga y en Madrid, por encima del 12%, se puede decir que la provincia va mucho más despacio en la recuperación de la que todo el mundo habla.

Las predicciones de Notegés, en este sentido, es que no volveremos a vivir un calentamiento del mercado ni parecido al observado en la primera década de este siglo. "El número de jóvenes que se emancipan es alarmantemente bajo y, aún cuando lo hagan, será un número bajo, porque a partir de la década de los 9'0 tenemos uno de los índices de natalidad más bajos del mundo. Estimamos que no vamos a contar ni con un 30% de la demanda de hace diez años y aún tenemos un importante stock de la vivienda que quedó atrapada en el estallido de la burbuja -en la provincia más de 11.000 inmuebles-". Con ese panorama, según explica Notegés en su informe de 2017, "todo hace pensar que incluso con la recuperación económica iniciada existen dudas más que razonables de que mientras haya más oferta que demanda, los precios se mantendrán estancados a largo plazo".

Precisamente, otro de los datos que analiza Notegés es la edad de compradores y vendedores de vivienda. Naturalmente, casi todo el mercado se concentra en la franja entre 35 y 64 años, pero lo interesante está en las comparativas. Una de las curiosidades es que el porcentaje de compradores se aproxima al 35%, que son dos puntos menos que la media andaluza, pero que está muy por encima, entre seis y diez puntos, de las comunidades más ricas. Sin embargo, se mueve en porcentajes muy parecidos a comunidades como Castilla La Mancha. Esto puede tener una explicación en el arraigo y, quien se lo puede permitir, rápidamente clava su proyecto de vida en el lugar del que es.

La vivienda que tiene más salida no es muy grande. Se mueve entre los 50 y los 100 metros cuadrados y tres dormitorios, la mitad de las transacciones que se hicieron en la provincia fue con inmuebles de estas dimensiones. Aquí se cruzan datos demográficos. La necesidades de los compradores no son mucho más exigentes porque los índices de natalidad en la provincia no paran de descender. Por lo tanto a familias más reducidas, menor espacio, lo que hará que a partir de los 150 metros cuadrados colocar una vivienda en el mercado sea mucho más difícil. Es un mercado que no llega ni al 12% en la provincia.

E igualmente relacionada con la demografía se encuentra la motivación de las operaciones inmobiliarias. Ha desaparecido prácticamente uno de los principales dinamizadores de las operaciones inmobiliarias hace diez años, es decir, la vivienda como inversión. El estallido de la burbuja dejó manifiestamente claro un mantra tantas veces escuchado como que una vivienda era un valor seguro. Posiblemente lo siga siendo a largo plazo, pero desde luego no a corto. Sólo un 1,5% de las transacciones analizadas por Notegés se hicieron por este motivo. La principal causa, casi en un 16% fue la herencia. En segundo lugar aparece la motivación económica, que hace falta dinero, ya sea para pagar deudas, por quitarse impuestos o para ayudara la economía de los hijos. Está por encima de quienes venden porque quieren comprar otra cosa, es decir, que quieren mejorar en sus condiciones de vida. Por tanto, buena parte del mercado se mueve por lazos familiares de un modo u otro, a lo que habría que añadir otro 5% de ventas, que no es poco, en los que la causa es el divorcio de la pareja.

Sin embargo, pese a las dificultades del mercado, una vez que tanto el comprador como el vendedor entran en la rueda con pretensiones negociadoras, el tiempo en el que se logra el objetivo no suele ser muy largo. Una de cada cuatro viviendas que lograron colocarse en el mercado no llevaban en él más de tres meses, aunque sin olvidar que un 12% pasaron con el cartel de Se Vende más de un año.