Perspectivas del mercado inmobiliario en Cádiz para 2019 Récord de venta de viviendas en la provincia en una década

  • Arranca el año con las mejores cifras de operaciones en el sector inmobiliario desde octubre de 2008. Se invierte la tendencia y casi todo lo que se adquiere es segunda mano

Obreros enfoscan una fachada en una promoción de Arcos Obreros enfoscan una fachada en una promoción de Arcos

Obreros enfoscan una fachada en una promoción de Arcos / Ramón Aguilar

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El mercado inmobiliario ha arrancado el curso en la provincia con fuerza y el número de operaciones realizadas durante el mes de enero anuncia un buen año. Por primera vez se sitúa en cifras cercanas a las de hace una década, aunque la tendencia se ha invertido por completo y lo que se compra hoy es en su mayoría segunda mano, mientras que en octubre de 2008, última vez que en la provincia se superó el millar de operaciones, la mayoría correspondía a vivienda nueva.

El objetivo para el sector es acercarse al ejercicio de 2008, cuando se cerraron 16.589 operaciones. Ya en 2018 las operaciones se acercaron a las 13.000, superando las de 2009. Esa cifra es la que consideran que daría definitiva estabilidad al sector si, además, empezaran a equilibrarse las cifras de vivienda nueva y segunda mano, donde ya cada vez quedan menos gangas. No se piensa en que sea saludable intentar alcanzar el año récord de la venta de viviendas en la provincia, cuando se cerraron 22.951 ventas. Eso era un número de burbuja y de especulación que acabó reventando el mercado con el detonante de la crisis financiera.

Hoy el mercado intenta alcanzar cierta racionalidad. La hipoteca media que se pidió en 2018 para adquirir una vivienda fue de 105.705 euros, cuando en 2007 la gente se hipotecaba de media en la provincia por 135.000. En los años más duros de la crisis, en 2012, los bancos no prestaban por encima de los 90.000 euros, lo que indicaba el hundimiento del sector, con poquísimas operaciones cerradas.

El pasado enero fueron 1.270 operaciones, 912 de ellas de vivienda usada y sólo 358 de vivienda nueva. En aquel mes de 2008, en octubre, las adquisiciones de vivienda usada sólo fueron 320 y de vivienda nueva alcanzaron las 1.152.

Atentos a las costa

La inclinación del mercado tiene que ver, naturalmente, con el parón de las promociones. Pero éste es un dato que también repunta. De este modo, en toda la región, se van a terminar a lo largo de 2019 12.911 viviendas y se van a iniciar más de 18.000. El pasado año se terminaron 8.848. La dinámica es evidente. El informe de Servihabitat sobre proyecciones del mercado para 2019 apunta a que “durante los próximos meses cabe esperar una situación similar a la que se ha experimentado en 2018, con un incremento de la actividad y posibles aumentos leves de precio en Sevilla y su área metropolitana, Córdoba, Málaga y en el mercado vacacional de la Costa del Sol y costa de Cádiz. En el resto de localizaciones, los crecimientos serán más moderados como consecuencia lógica de contar con una inferior presión de la demanda”.

Todo ello tiene su repercusión en precio. Una de las fuentes más fiables es el índice de los tasadores, que han fijado el incremento de la vivienda en la provincia por encima del 3,6%. El techo del precio en la provincia, según los tasadores, se produjo en el segundo trimestre de 2008, cuando el precio medio de sus tasaciones colocó el metro cuadrado en 2.076 euros. A día de hoy el metro cuadrado se encuentra en 1.300 euros, un 37% menos.

Este informe incide en el caso tan peculiar la provincia, donde la diferencia entre los precios de la capital y el precio medio de la provincia (naturales en cualquier provincia) son abismales. Por ejemplo, el precio tope alcanzado en Cádiz capital se produjo antes que en el resto de la provincia, en concreto en el segundo trimestre de 2007, un año antes. Ese trimestre el precio medio de la vivienda en la capital llegó al exorbitante dato de 2.994 euros el metro cuadrado. En la actualidad el precio es de 1.930 euros el metro cuadrado. Ahora mismo, el precio del metro cuadrado en Cádiz con respecto al resto de la provincia es de un 51%.

Como contraste, el precio medio por metro cuadrado en Jerez en el mes de febrero 2019 estaba en 1.160 euros. Llevando lo relativo a lo global tendríamos que un mismo piso con las mismas calidades en una zona de similar renta en Jerez y en Cádiz tendría una diferencia de nada menos que 77.000 euros. Por ese precio diferencial es posible encontrar pisos en Jerez. En Cádiz no.

Precisamente, el mayor movimiento de precios en los últimos tres meses ha sido en la categoría de menos de 60 metros cuadrados y de casas valoradas en menos de 100.000 euros. Éstas han tenido una revalorización en el arranque de 2019 del 6%, mientras que casas de más de 120 metros cuadrados por las que se piden más de 250.000 euros han tenido menos demanda y, por tanto, un estancamiento en los precios.

Una vez más, Cádiz capital juega su propia liga y los pisos que más se han revalorizado son aquellos que se mueven entre los 60 y los 120 metros cuadrados. Hablamos de 250.000 euros. He aquí la gran causa de la pérdida de población.

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