La Autoridad Portuaria Bahía de Cádiz (APBC) es propietaria de un total de 143 hectáreas de terreno aledaños al río Guadalete, es decir 1.441.300 metros cuadrados, repartidos entre las dos orillas. La mayor parte están en la margen izquierda, donde es propietaria de una importantísima bolsa de terrenos equivalente a 118 hectáreas (1.188.000 metros cuadrados), parte de ellos ganados al mar en la misma desembocadura, mientras en la orilla derecha la mayor parte de sus propiedades están en tierra firme, incorporadas ya al casco urbano, y suman 25 hectáreas (253.300 metros cuadrados). A estos terrenos hay que sumar los de Puerto Sherry, otras 28 hectáreas cuya concesión va a recuperar la empresa Marina del Puerto.

En El Puerto de Santa María se produce una situación curiosa: la lámina de agua con posibilidades de uso portuario (muelles, capacidad de maniobra y calado suficiente para grandes barcos) es escasa, mientras la bolsa de suelo de la APBC es muy importante.

Sin embargo, ni un sólo metro cuadrado de dichos suelos podrá pasar legalmente a propiedad del Ayuntamiento en concepto de cesión con el Plan Especial de Puertos, en fase de aprobación inicial, en el que se regulan los futuros usos que podrán tener estos terrenos. Y ello, pese a la "voluntad de concertación" entre la Autoridad Portuaria y el Ayuntamiento portuense, que en sucesivos convenios, el último firmado en 2001, proponían la desafectación y posterior cesión a la ciudad de varias bolsas de terreno asimilados por el casco urbano, que sin embargo continuaban bajo la Ley de Puertos. Dichos convenios y la posibilidad municipal de conseguir cesiones se fueron al traste después de la aprobación de una Orden Ministerial de Fomento, de 10 de mayo de 2006, el Plan de Utilización de los Espacios Portuarios (PUEP), que "hace inviable la posibilidad de desafectación y cesión al Ayuntamiento", según un informe incluido en el propio Plan de Puertos.

Los terrenos de la margen derecha del río donde antaño estuvieron la Comandancia, Capitanía, fábrica de hielo, o la antigua Pescadería, pese a formar parte de un complejo industrial totalmente desaparecido y que ha pasado a la otra banda, siguen perteneciendo a la APBC, lo que requerirá un esfuerzo extra a los técnicos y gestores políticos para compaginar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) con el del Plan Especial de Puertos, en fase de revisión y de aprobación inicial, respectivamente.

La propia viabilidad de El Puerto como ciudad dependerá sin duda de la correcta sintonía entre ambos planeamientos.

De las contradicciones que pueden surgir si no se compaginan correctamente, da idea por ejemplo el hecho de que todos los terrenos de la Ciudad Deportiva Municipal, pertenecen también a la Autoridad Portuaria, pese a su lejanía de cualquier muelle, aunque el Plan de Puertos garantiza en este caso que podrán seguir manteniendo el uso deportivo.

Mayor incertidumbre podría surgir con la amplia manzana de 50.000 metros cuadrados situada entre la Ciudad Deportiva (avenida Menesteo), el Paseo Marítimo de la Puntilla, Paseo José Luis Tejada y Rotonda de la Puntilla, que el Ayuntamiento planteaba desafectar para construir un hotel en los terrenos vírgenes, algo que ahora podría resultar complicado, debido a las restricciones de la Ley de Puertos bajo la que se rigen.

No obstante, esta amplia parcela y otra situada junto al estribo del puente de San Alejandro, en la orilla izquierda, son tratadas por la APBC en el Plan Especial de Puertos con una visión abierta, por lo que habrá que elaborar un Estudio de Detalle con participación municipal, confiando además el Área de Urbanismo en que a medio plazo se podrá modificar el PUEP "para poder desafectar estos suelos urbanos no portuarios".

El propio departamento de Planeamiento y Gestión Urbanística del Ayuntamiento ha introducido una serie de propuestas al Plan de Puertos para adaptarlo a la realidad actual y al diseño de una ciudad sostenible, planificada de forma racional y que pueda desarrollar todas sus potencialidades.

En este sentido, en la margen derecha el Ayuntamiento propone la construcción de un extenso paseo paralelo al Guadalete, que partiría desde Pozos Dulces, Parque Calderón y enlazaría con el paseo de La Puntilla, dejando una franja paralela al cantil del río, únicamente interrumpido por la rotonda del futuro puente de la Pescadería. Las grandes bolsas de aparcamientos de la Bajamar se soterrarían y se dejaría un paseo peatonal por delante del Club Náutico, al igual que en el varadero Guadalete.

Para reforzar el carácter turístico y abrir la ciudad al Guadalete se habilitarían pantalanes y nuevos amarres para embarcaciones a lo largo de toda la margen urbana, lo cual dependería también de concesiones de la Autoridad Portuaria.