El Tribunal Supremo no cierra la posibilidad de anular una hipoteca IRPH pero no existe una respuesta única

Al contrario, las dos sentencias del TS 1590/2025, ponente Raquel Blázquez Marin, y la STS 1591/2025 ponente Nuria Auxiliadora Orellana Cano, coinciden en señalar que ahora la anulación del IRPH (índice de referencia de préstamos hipotecarios) es posible, y que la ultima palabra la tienen los jueces, quienes deberán analizar caso por caso y para ello, da una serie de criterios a los jueces de instancia para que puedan analizar si el préstamo se comercializó con transparencia y si el préstamo se comercializó con abusividad.

A continuación, fija los principales criterios que deben tener en cuenta los tribunales inferiores, en aras a una seguridad jurídica con relación al control de transparencia:

1. Periodo en que se concedió el préstamo: la normativa aplicable y el régimen jurídico, dependerá de la fecha y del importe del préstamo. Los prestamos anteriores a diciembre de 2007 y superiores a 25 millones de pesetas (150.253 €), se rigen por la legislación de consumo -TRLGDCU- el resto de los préstamos, por la Orden de 5 de mayo de 1994 y sus circulares.
2. Como regla general, para superar el control de transparencia -sobre composición, peculiaridades, valores y evolución del tipo oficial histórico en los últimos 2 años-, bastará la publicación en el BOE de la circular 5/1994, con dos excepciones.
3. 1ª Excepción: Si es suficiente la sola mención de la Circular 8/1990, que no llego a publicarse en el BOE
4. 2ª Excepción: Si no se ha entregado el folleto informativo y/o Oferta Vinculante, también es nula, si bien podría ser suplido por información facilitada por otros medios que tengan carácter documental fehaciente.
5. La falta de mención del llamado “diferencial negativo”, no invalida la clausula si se incluyó la TAE.
6. El uso del IRPH no impide comparar la Oferta con otros índices como el Euribor

Adicionalmente, la STS 1591/2025 que examina el 2º caso, fija los criterios para determinar si una clausula de este tipo puede considerarse abusiva, estableciendo 5 parámetros.

• 1.- Debe analizarse todas las circunstancias concurrentes justo en el momento de firmar el contrato hipotecario -año de firma- y no a posteriori -año actual-.
• 2.- Es preciso para demostrar el desequilibrio, comparar el tipo de interés resultante del IRPH con los tipos habituales del mercado hipotecario de ese periodo.
• 3.- También para acreditar el desequilibrio y la abusividad, se deben revisar otras clausulas como comisiones de apertura, comisiones de estudio o gastos hipotecarios (notaría, Registro, Tasación y Gestoría), para evitar duplicidad en la retribución al Banco.
• 4.-El hecho de que el IRPH se calcule a partir de una TAE o incluya elementos derivados de cláusulas cuyo carácter abusivo se declare posteriormente no lo convierte en abusivo.
• 5.-Solo si el método de calculo genera un desequilibrio en perjuicio del consumidor, podrá declararse abusiva, y para ello, será necesario aportar a las demandas un informe, bien del INE sobre estadísticas de las hipotecas, bien del Banco de España llamado “Tabla de los tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario”, donde se realice una comparativa entre el IRPH y el interés fijo pactado por las partes para el primer periodo del año de vigencia de la hipoteca y se constate que el IRPH es más caro.

Por tanto, la banca no ha ganado, solo lo parece…

Pero lo mas duro de asimilar de este nuevo planteamiento pro Banca, es que el TS obvia un hecho incontestado y objetivo: el IRPH ha sido históricamente desde el 2013 mucho mas caro que el Euribor, y se aplicó con mayor frecuencia a clientes con menos solvencia o en situación de vulnerabilidad, sobre los que la Banca se ha enriquecido.