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Análisis

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San Telmo Business School

El control del precio del alquiler

El anuncio de una nueva ley de vivienda que, entre otros aspectos, regulará el precio de los alquileres resulta inquietante. Muchas han sido las manifestaciones, una de las últimas la del Consejo General de Economistas. La conclusión es que la regulación del precio de los alquileres no conseguirá facilitar el acceso a la vivienda de los más vulnerables, ni tampoco reducir el precio. El efecto final será contraer la oferta de viviendas en alquiler y al mismo tiempo aumentar la demanda, provocando un mayor volumen de demanda insatisfecha. La menor rentabilidad y seguridad jurídica y la mayor incertidumbre regulatoria desanimará a empresarios e inversores, que dirigirán sus recursos hacia otros sectores. Se creará un mercado negro de alquileres, con subidas de precios y mayor dificultad de acceso para los más vulnerables.

Es lo que predice la ciencia económica y las experiencias en los países de la OCDE. Un reciente estudio del Banco de España La intervención pública en el mercado de alquiler de vivienda: una revisión de la experiencia internacional pone de manifiesto que las políticas de intervención de los precios del alquiler de vivienda no consiguen mejorar el acceso, y tienen efectos añadidos negativos. A corto plazo se reducen los precios la zona regulada, pero se encarecen los de las limítrofes no reguladas. A medio y largo plazo se encarece la totalidad del mercado. La menor rentabilidad y seguridad jurídica invitan a los propietarios a vender en vez de arrendar y a los empresarios a no construir. La reducción del rendimiento desmotiva el mantenimiento de la vivienda alquilada, lo cual provoca deterioro y pérdida de calidad. Se forman mercados de alquiler segmentados, afecta a la movilidad del trabajo y se crean ineficiencias en la asignación y distribución geográfica de las viviendas.

La evidencia empírica de los mercados regulados de vivienda en la OCDE pone de manifiesto que la regulación de los precios no solamente no resuelve el problema del acceso a la vivienda en alquiler, sino que lo aumenta, creando efectos negativos colaterales. La causa principal de los altos precios así como de la dificultad de acceso es la escasez de oferta de viviendas asequibles. Las políticas por lo tanto deben de ir dirigidas a crear un parque de viviendas de alquiler, con recursos públicos e incentivando la cooperación público-privada. Los parques públicos de viviendas son muy costosos y de una complicada y difícil gestión. Los empresarios se quejan de que la regulación del precio de los alquileres está trasladando una responsabilidad del ámbito público al ámbito privado empresarial. En España la histórica intervención y regulación de los arrendamientos urbanos y los problemas presupuestarios son la principal causa de que tengamos el menor parque de alquiler residencial de Europa. Las políticas de vivienda que perduran son las de oferta a largo plazo, acompañadas de un marco regulatorio estable y seguro en el que los derechos de propietarios inquilinos estén protegidos. En España la seguridad jurídica del mercado de viviendas está en franco deterioro con un desarrollo legislativo cortoplacista, que pretende proteger a los arrendatarios, sin conseguirlo, a costa de desmotivar a los propietarios, que acaban siendo sus rehenes.

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