Provincia de Cádiz

El nuevo PGOU plantea reducir edificabilidad en la Costa Oeste

  • Se amplían notablemente los usos destinados para espacios hoteleros y servicios en detrimento de la vivienda libre. En cambio, aumentará el número de VPO

El borrador del documento de aprobación provisional 2 del nuevo PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) plantea una reducción de la edificabilidad residencial en los suelos aún sin desarrollar ubicados entre la Carretera de Fuentebravía (C-603) y la Variante de Rota (A-491). Buena parte de estos terrenos están relacionados con una serie de convenios urbanísticos que firmó el anterior Gobierno municipal de IP y PSOE y que no pudieron cumplirse en buena medida por las exigencias medioambientales que fijó la Junta en 2005 (los acuerdos se suscribieron en 2004).

Territorio y Ciudad, la empresa que está elaborando actualmente el nuevo documento, ha presentado una nueva propuesta de desarrollo que reduce el número de viviendas aunque aumenta la edificabilidad de otros usos tales como el hotelero y el terciario (servicios). Asimismo incluye importantes reservas para apartamentos turísticos.

Con este planteamiento, el equipo redactor entiende que cumple con lo que estipula el Plan de Ordenación del Territorio de la Bahía (POTBC) para estos suelos. Este ordenamiento supramunicipal, que debe ser acatado por el ordenamiento local, establece que el espacio que comprende la Carretera de Fuentebravía y la Variante de Rota y su conexión a través del Pinar del Obispo con los aledaños del campo de golf de la Carretera de Sanlúcar (Viña Rango) es una Zona de Especial Reserva para la Localización de Actividades (Zerpla). En este sentido, establece que es un lugar idóneo para ubicar "actividades turísticas, de ocio y recreativas", dada su cercanía con la zona litoral de la Costa Oeste.

Al respecto, Territorio y Ciudad y el Área de Urbanismo entienden que este espacio no debe convertirse en una zona exclusiva de hoteles y servicios sino que es "una oportunidad para construir ciudad". Por ello, aboga por "integrar equilibradamente funciones residenciales, alojamientos turísticos [se entiende que hay que ampliar la oferta hotelera diversificándola], instalaciones turísticas destinadas al deporte con altas prestaciones, centros integrados de ocio y equipamiento, dotaciones y servicios destinados a la población portuense y una red ambiental de espacios libres amplia y generosa apoyada en la preservación de las áreas forestales existentes".

Comenzando por esto último, el borrador contempla la clasificación como sistema general de espacios libres (SGEL) de todos los espacios forestales de la zona, como el Pinar de Izaguirre, Garbollo (Arboleda de Terry), Valdeazahares y del Obispo, que estarán catalogados como parque público. De hecho, buena parte de los terrenos que tiene la promotora Metrovacesa frente a El Ancla, estarán también protegidos, aunque se le agregará una parcela que se destinará para usos dotacionales.

Mientras, en los terrenos de la promotora Urbis junto a Cantarranas se podrán construir un máximo de 1.108 viviendas (en el anterior documento se fijaban unas 1.400). No obstante, se ha incrementado la edificabilidad total de estos suelos ya que se le han incorporado unos 33.000 metros cuadrados de zonas hoteleras y 22.000 de servicios (antes apenas contaba con unos 15.000). Esto mismo ocurre con unos suelos aún sin desarrollar próximos a la Venta La Rufana. De casi 700 viviendas que se permitían se pasarán a 437.

Los suelos declarados urbanizables con el nuevo PGOU comprendidos entre la Carretera de Fuentebravía y la Variante de Rota deberán destinar alrededor de un 45% de su edificabilidad residencial a viviendas de protección oficial. Para el equipo redactor, hay que fomentar la "residencialización permanente" de estos suelos y la vivienda protegida es, a su juicio, "un poderoso argumento desestacionalizador al facilitar el acomodo permanente".

El anterior planeamiento establecía la reserva de un 30% de VPO en esta zona, el mínimo exigido por la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA). Ahora se incrementa este porcentaje en el borrador de nuevo planeamiento, aunque en parte también para compensar que los diseminados ilegales de alrededor carecen de este tipo de viviendas.

Mientras, este porcentaje de reserva de VPO se incrementa hasta casi el 60% en los terrenos ubicados en el entorno del campo de golf de la Carretera de Sanlúcar. En estas parcelas, que en virtud de uno de los convenios urbanísticos firmados en 2004 pasaban a ser urbanizables, se podrán construir 1.632 viviendas (en la aprobación provisional 1 se fijaban 1.881). Al igual que en la Costa Oeste, sube la edificabilidad total de los terrenos en más de 75.000 metros cuadrados para aumentar los usos hoteleros y de servicios.

El borrador con el nuevo PGOU ya se ha presentado a todos los grupos y, pasado este mes, se retomarán los encuentros para tratar de llegar a un máximo consenso en torno al documento. Se pretende llevar a Pleno para su aprobación en la primera semana de octubre.

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