UNO de los ejercicios más difíciles de cálculo en el mercado inmobiliario es el de las viviendas disponibles para la venta, el stock de viviendas. El Ministerio de Fomento proporciona información sobre viviendas terminadas (certificaciones de obra) con bastante retraso, de hecho los datos oficiales de que disponemos son para 2009, y de ahí se estiman las viviendas sin vender según supuestos sobre la demanda, sacados de los registros notariales sobre compraventas. Hablamos, en cualquier caso, de viviendas nuevas sin vender.

En 2009 había en Andalucía 114.147 viviendas que no encontraban comprador, y según estimaciones hay 1.000 más a finales de 2010. Dicho de otro modo, la demanda es inferior a la oferta de viviendas que había sin vender y las que se van acumulando. Y esto en un contexto de extrema debilidad de la promoción, que inicia un número mínimo de viviendas, según hemos puesto de relieve en anteriores Observatorios.

Los datos hay que interpretarlos de manera agregada, ya que en zonas concretas pueden estar igualándose la demanda y las viviendas disponibles y acercando el stock a cero. Esas 115.000 viviendas vacías, también a grandes rasgos, se distribuyen un 20%, cada una, en Málaga y Almería; 16% en Cádiz y Sevilla; 10% en Granada y 6% en Córdoba, Huelva y Jaén. Si comparamos Andalucía con España, en el total nacional hay 777.000 viviendas a la venta, con lo que Andalucía supone el 15% del total. Pero las cifras no están exentas de discusión, ya que en esta cantidad no se incluirían las viviendas de autoconstrucción ni las que se hacen en régimen de cooperativa. Otra cuestión son las viviendas en manos de entidades financieras. Según los últimos datos facilitados a instancias del Banco de España, las entidades financieras tienen aproximadamente 16.000 millones de euros (considerando sólo las entidades más significativas sobre las que se tiene información) en edificios terminados adjudicados, lo que a una media de 160.000 euros por vivienda, daría unas 100.000 viviendas. Este dato es importante porque las entidades financieras favorecen la financiación de sus viviendas y tienen su propia política de precios, que influye en la evolución del sector.

Tomando la cifra oficial del Ministerio de 2009 y la muy fiable de 2010, estimamos cuál sería el exceso de vivienda para este año y los dos siguientes, teniendo en cuenta el número de viviendas terminadas cada año y la demanda existente en el mercado. En el cuadro se recogen los datos de 2008 a 2010, así como la estimación según la actividad promotora. Para una actividad débil, en la que prácticamente no se incorporen nuevas viviendas, en 2013 podría darse incluso un déficit de vivienda en Andalucía; pero, claro está, siempre hay iniciativas de promoción, con lo que suponiendo que se inician entre 10.000 y 20.000 viviendas, el stock iría reduciéndose, a unas 80.000, 42.000 y 8.000 viviendas para 2011, 2012 y 2013, respectivamente.

Las lecturas que pueden hacerse de estos datos son diversas. En primer lugar, y considerando Andalucía en su conjunto, la lentitud con la que se reduce el stock de vivienda significa que la actividad promotora continuará débil, así como la aportación del sector de la construcción a la economía, con todo lo que ello implica para los sectores dependientes de la misma y el empleo. Considérese que prácticamente sin actividad se tardarían casi tres años en agotar el stock de viviendas actualmente existente. En segundo lugar, el tiempo que pasa entre que se inicia un proyecto y se finaliza la vivienda, supone unos desfases que pueden afectar muy negativamente a la economía. Un tercer aspecto a tener es la falta de aprobación de numerosos planes generales de urbanismo, lo que impide en la práctica iniciar proyectos que pudieran ser viables; también los impuestos municipales sobre la construcción son muy elevados y resultan significativos y difíciles de repercutir ahora que los márgenes de promoción se han reducido drásticamente. En cuarto lugar, hay que tener siempre en cuenta que los mercados de viviendas son muy específicos y junto al superávit en unas zonas puede empezar a presentarse déficit en otras. A partir de estas ideas y la información disponible, está claro que es necesaria una mayor implicación política en el mercado de la vivienda. Resulta incomprensible que tras cuatro años de caída casi no haya iniciativas al respecto; algunas como la búsqueda de mercados extranjeros, que sin duda contribuirían a reducir el stock y a animar el mercado, resultan demasiado tímidas y de escaso alcance.