Aprincipios de la pasada década el parque de viviendas en España era de unos 21 millones de viviendas, de las que 3,5 millones estaban en Andalucía. En 2012, son 26 y 4,5 millones, respectivamente, con un crecimiento del 24% en España y 28,5% en Andalucía, lo que refleja el hecho de que el fenómeno inmobiliario -cualquiera que fueran las razones de oferta y demanda- tiene más intensidad aquí.

En 2012, el valor patrimonial de la vivienda en Andalucía cae un 9,3%, de 759.960 millones de euros, a 689.554, con una pérdida de 70.406 millones de euros, a precios de mercado. En España esta reducción de valor patrimonial es de 369.033 millones de euros. Para aproximarnos a esta valoración se ha observado el parque de vivienda (que se estima ha permanecido prácticamente igual en los dos últimos años), el precio por metro cuadrado que cae muy significativamente de 1.490, a 1.349 euros por metro cuadrado en Andalucía, y de 1.740 a 1.607 en España. Suponiendo una vivienda media de 110 metros cuadrados en España y 112 en Andalucía, el cálculo se realiza multiplicando el número de viviendas por los metros de media y por el precio por metro cuadrado.

Estas cifras muestran una pérdida de valor que se relacionan con los tres siguientes efectos. El primero es que cuando aumenta el valor de la vivienda lo hace también la capacidad de endeudamiento hipotecario. Cuando el valor cae ocurre lo contrario, se hace menos atractivo como garantía, sobre todo si se espera que siga depreciándose. Esto es válido también para autónomos y profesionales que ponen su vivienda como garantía, y ven ahora reducida su capacidad de obtener liquidez.

El segundo efecto es que ha disminuido la renta de alquiler; podría analizarse si el alquiler se reduce con la pérdida de valor de la vivienda (porque lo contrario no ha ocurrido, esto es, no ha subido en proporción al valor de la vivienda), pero no cabe duda que a largo plazo esto es negativo para el inversor que espera obtener una renta. Y la tercera cuestión es la vivienda considerada como un ahorro para la jubilación, ya sea como venta, alquiler, o hipoteca inversa; un aumento del valor de la vivienda permite esperar más renta a futuro, ahorrar menos ahora, y consumir algo más en el presente. Lo contrario se da cuando el valor cae, pues es necesario ahorrar más para prevenir futuro, lo que conlleva reducir el consumo en el presente.

Como vemos, la importancia del aumento o disminución del valor patrimonial es considerable, y afecta al resto de la economía tanto más cuanto uno u otro persiste en el tiempo. Volviendo a las cifras, se aprecia que el valor del parque de viviendas en Andalucía crecía a tasas que superaban el 20% en los primeros años de la pasada década; en su momento más alto, en 2008, llegó a ser de 879.723 millones, habiéndose perdido unos 190.000 millones de valor, desde entonces.