La pandemia ha dejado su marca sobre la relación que mantenemos con la vivienda y, por extensión, sobre el mercado inmobiliario. Entre los más afectados, los que “solo iban a casa para dormir”, que solían ser los que viven en hogares superpoblados, que se han visto obligados a recluirse durante el confinamiento y a habilitar espacios para teletrabajar o telestudiar. Los datos de Eurostat llegan hasta 2019 e impiden apreciar las consecuencias de la pandemia, pero nos informan de que la población que por entonces vivía en condiciones de hacinamiento en España equivalía al 5,9% del total. Un buen dato si se compara con el 17,2% de la UE-27, en el que influye la peor situación de algunos países, como Rumanía, Letonia o Bulgaria y que se explica por diferentes razones, como la relación entre el precio de la vivienda y el salario, pero también por otras circunstancias sociológicas.

Entre ellas, el tamaño medio de los hogares o el envejecimiento de la población, que determina el exceso de capacidad en los hogares que abandonan las generaciones más jóvenes. La consecuencia es que si en la UE la tercera parte de los hogares tienen una dimensión que excede las necesidades de los residentes, en España son más de la mitad (55,4%).

Lo que sí nos dicen las estadísticas de Eurostat es que durante 2020 el precio de la vivienda subió en España (1,26%) bastante menos que en la UE (5,7%) y que todavía fue más bajo el aumento de los alquileres (0,2% en España, frente a 1,3% en UE). Los datos difieren según la fuente, pero todas coinciden en la parálisis en el mercado inmobiliario por las restricciones de movilidad y la crisis económica. Pese a ello, el comportamiento del precio de los inmuebles no fue tan desfavorable como en otros mercados, como sugiere la ligera caída (-0,5%) en el índice general de precios en España (0,2% en la UE). La aparente rigidez en el precio de la vivienda puede ayudar a explicar que el repunte de inflación durante el primer trimestre de 2021 apenas haya tenido repercusión en el precio de los alquileres (todavía no se dispone del dato del precio de la vivienda).

El precio de la vivienda nueva en España alcanzó un máximo histórico en el tercer trimestre de 2008 y la de segunda mano lo había hecho justo un año antes. El hundimiento posterior se prolongó hasta finales de 2013, cuando el mercado inició una lenta, pero sostenida recuperación que permitió que durante el tercer trimestre del pasado año se recuperase el nivel de precios de la vivienda nueva de 2008, aunque todavía es notable la distancia en la de segunda mano. Entre el último trimestre de 2013 y el de 2020, el precio de la vivienda en España ha subido un 33,2% (48,5% el de la nueva y 30,8% la de segunda mano). En ese mismo periodo los salarios han crecido un 3,2%, es decir, diez veces menos que el precio de la vivienda.

La relativa placidez que disfruta el sector inmobiliario, pese a la acusada asimetría en el crecimiento de precios y salarios, se debe a las facilidades crediticias y a los reducidos tipos de interés propiciados por la política monetaria del BCE, pero las razones para que el mercado se vaya desplazando desde la vivienda en propiedad a los alquileres son poderosas. La recuperación de los alquileres tras la crisis se demoró hasta 2017, pero desde entonces han crecido de forma moderada, pero también persistente, aunque acusando el impacto de la pandemia en 2020. Si volvemos a la referencia del último trimestre de 2013 observamos que la subida ha sido del 4%, bastante inferior al 9,5% del conjunto de la UE, pero tan solo algo superior a los salarios, lo que significa que acceder a una vivienda se ha hecho más difícil en los últimos años, pero sobre todo la adquisición de alguna de ellas. También ayuda a entender que, aunque el porcentaje de hogares con vivienda en propiedad es todavía mayor en España (76,2%) que en la UE (70%), la diferencia no deje de reducirse.

El detalle por comunidades autónomas permite apreciar algunas diferencias significativas en la relación entre los precios de la vivienda nueva y la de segunda mano. Las mayores se dan en Extremadura, Andalucía y Murcia, donde la separación entre ambos mercados es más acusada y donde con mayor rotundidad se impone el primero sobre sobre el segundo.

El mayor incremento de precios entre 2013 y 2020 se produce en Madrid (54,2%), Cataluña (44,7%) y Baleares (43,8%), mientras que los crecimientos más moderados se registran en Extremadura (8,4%), Navarra (9,7%) y Castilla-La Mancha (11,7%). Andalucía se sitúa en una posición intermedia (25%) de la escala nacional. Hay diferencias significativas, por tanto, entre comunidades y cabe esperar que donde más han crecido los precios también lo hayan hecho los salarios, pero la realidad es que no siempre ha sido el caso. Navarra es la que sale mejor parada porque es la única comunidad donde los salarios han crecido (11,5%) más que el precio de la vivienda. Madrid consigue compensar el extraordinario encarecimiento de la vivienda con mayores salarios que crecen a un ritmo relativamente elevado (5,3% desde 2013), mientras que en Cataluña el nivel también es elevado, pero crece más lentamente (2,5%) que la media española (3,3%).

El mayor castigo corresponde a Baleares, donde el salario bruto experimenta una caída neta con respecto a 2013 debido al impacto de la pandemia en el turismo durante 2020. El resultado es que el precio de la vivienda ha crecido 44,5 veces más que el salario. En Canarias, la segunda más castigada, esta misma relación asciende a 24,8 y la explicación también está en la evolución negativa del salario por la fuerte dependencia de su economía del turismo. En Andalucía los salarios han experimentado una evolución positiva (1,5%), pero tan reducida que no consigue impedir que seamos la tercera comunidad española donde más han crecido las dificultades para que un asalariado pueda adquirir una vivienda. Desde que se inició la salida de la anterior crisis, hace siete años, su precio ha crecido 17,1 veces más que el salario medio.