Economía

El año inmobiliario en Andalucía y perspectivas para 2013

  • La creación de la Sareb ha hecho que la demanda permanezca a la espera y que los incentivos que existen para promover la compra de viviendas aún no sean suficientes

AUNQUE las estadísticas no están cerradas podemos hacer una evaluación de cómo ha evolucionado el mercado en 2012, y aprovechar para considerar cómo está en relación a principios de la década pasada. Si lo vemos en perspectiva, en estos once años el mercado nacional acumula todavía desde 2001 una subida del 66% en el precio del metro cuadrado de vivienda libre, que se eleva a un 75% en Andalucía. Dentro de la comunidad hay diferencias acusadas entre Huelva, Granada y Almería, que se sitúan alrededor del 66%; Málaga y Jaén en la media; y subidas fuertes en Sevilla, Cádiz y Córdoba, alrededor o por encima del 100%.

Aunque estas subidas son superiores a lo que ha crecido el producto bruto de la economía en ese tiempo, es escaso consuelo para un mercado en caída, que continúa en 2012 con una disminución del precio por metro cuadrado superior al 7,5%, tanto en España como en Andalucía. Por provincias, esta caída es general, excepto en Córdoba donde se estabiliza.

En el año hemos visto una serie de medidas por parte del Gobierno, referidas principalmente al sector financiero, que han creado incertidumbre en el inmobiliario. En los primeros meses, las exigencias a la banca de ajustar las valoraciones de activos inmobiliarios se trasladaron al mercado, que percibió que iba a darse una reducción paulatina de los precios. Este hecho se acentuó con el Memorando del verano, que presionaba para que las entidades financieras liquidaran sus activos inmobiliarios y rebajaran el precio. Por otro lado, la mayor penalización del suelo y viviendas a medio construir, llevó a finalizar e iniciar algunas promociones, que al resultar más caras (como apuntábamos en nuestro Observatorio de diciembre), hizo relativamente atractivo el mercado de segunda mano.

A medida que transcurría el año, la puesta en marcha en el otoño de una sociedad a la que los bancos intervenidos tendrían que ceder sus activos dañados, reforzó aún más la idea de que se iba hacia una liquidación de los inmuebles. En consecuencia, la demanda padeció un retraimiento apenas compensado con el incentivo de que en enero de 2013 iba a subir el IVA sobre las ventas y a eliminarse la deducción fiscal por la compra. Afortunadamente, el retraso en su funcionamiento y las dificultades de la sociedad mencionada para encontrar inversores, ha evitado hasta el momento que la afluencia de inmuebles y activos inmobiliarios hundiera aún más el mercado.

La situación de incertidumbre persiste, sobre todo para los inversores extranjeros, que compraron carteras dañadas de préstamos con garantía hipotecaria y vieron cómo se depreciaban aún más. Estas pérdidas iniciales han contenido las operaciones de compra de carteras de manera muy significativa, a lo que ahora se añade el riesgo percibido en la capacidad real para adjudicarse bienes hipotecados, por la sensibilidad social al respecto. Y, lo más importante, que el gobierno no ofrece ninguna perspectiva de reducción del desempleo, que es ahora la raíz común de cada uno de los problemas.

De forma habitual, en España, anualmente se compran más viviendas de segunda mano que nuevas. En el gráfico se puede observar la evolución de las transacciones en Andalucía; desde 2004 es destacable la subida de la compra-venta de viviendas nuevas, que llega a igualar a las de segunda mano en 2007. En los dos años siguientes la tradición se invierte y ambas caen, hasta que en 2009 se vuelven a equiparar. Desde entonces las compraventas de viviendas nuevas se desploman, mientras que se mantienen, más o menos, las de segunda mano. La misma tendencia continúa en 2012 (como puede observarse en la parte derecha del gráfico); la confianza de la demanda en la economía es escasa, por lo que no se espera ningún repunte en la compra de viviendas en el cuarto trimestre. En el año 2012 se volverán a establecer variaciones negativas, descendiendo nuevamente el número de transacciones, sobre todo en vivienda nueva.

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