Los años dorados de la construcción gaditana han sido más tardíos que los del conjunto español. Mientras el negocio entraba en ebullición en el país a principios de siglo, en la provincia, el verdadero boom inmobiliario no estalló hasta 2004. Fue en ese año cuando los precios se desorbitaron y también cuando el negocio del ladrillo empezó a echar humo. En 2002 y 2003, la media de viviendas libres iniciadas en Cádiz oscilaba en torno a las 11.500 anuales. En 2004 la oferta se desbocó hasta las 17.200, una cifra que también se mantuvo en 2005 para suavizarse en 2006, coincidiendo con el nuevo marco normativo andaluz de ordenación del territorio. El resultado de esta fiebre constructora es que en los últimos tres años se han levantado tantos pisos como en toda la década de los 90: 49.850 frente a 48.930 (cifra relativa al periodo 91-99, a falta del primer año, que no está contabilizado en la estadística electrónica del Ministerio).

El efecto de esta gran inyección en el parque de viviendas de Cádiz ha sido fulminante. El siglo comenzó con un censo de casi 503.000 viviendas (entre libres y protegidas) y al cierre de 2006 se contabilizaban ya más de 580.000, por lo que la previsión es que, de mantenerse el ritmo actual, se terminará el año redondeando en las 600.000. De este total, el 82% corresponde a la categoría de libres, mientras que el 17,9% restante son VPO.

Y la consecuencia última de esta "superpoblación" de ladrillo es que la oferta ha superado hace tiempo a la demanda del mercado de primera vivienda (hay una casa por cada dos habitantes). El impacto de la segunda residencia es innegable, no sólo por el turismo, sino también por la tradición de los gaditanos de disponer de un chalé en Chiclana o Conil, una casita rural en la Sierra o un adosado en Rota. Amén del peso que los sevillanos tienen también entre los inmuebles "de fin de semana" o de verano. Así, la estimación del Ministerio es que de los 580.000 inmuebles existentes en Cádiz (legales), cerca de 177.300 no son principales, lo que representa un 30,5%. Casi una de cada de tres casas no es primera residencia, un porcentaje que, pese a ser llamativo, no está entre los más altos de Andalucía, donde la líder indiscutible es Málaga (con un 48%), seguida de Almería (38,3%) y Huelva (35,7%).